TJ 78646, 5 juin 2026, RG 25/00588

TRIBUNAL
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00588 - N° Portalis DB22-W-B7J-TC57

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2026

[X] venant aux droits et obligations de la SCI CARNOT

C/

[O] [D], [J] [Y]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me MARTINEZ

expédition certifiée conforme
délivrée le
à Me OPSOMER

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 05 Juin 2026 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l'audience du 13 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S [X] venant aux droits et obligations de la SCI CARNOT
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substitué par Me Nassim DELLAL, avocat au barreau de PARIS,

ET

DEFENDEURS :

Madame [O] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

représentée par Me Alexandre OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [J] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Me Alexandre OPSOMER, avocat au barreau de VERSAILLES

A l'audience du 13 Avril 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2026 aux heures d'ouverture au public.

FAITS et PRÉTENTIONS

La SAS [X] (RCS de [Localité 5] n° 881 417 810), sise [Adresse 2] à [Localité 6], est titulaire d’un bail d’habitation daté du 16 avril 2019 au bénéfice de Monsieur [J] [Y] et à Madame [O] [D], concernant un logement, situé [Adresse 6] à [Localité 7],

La location comprend un appartement de 93 m2 et un parking. Le loyer mensuel est de 936,20 euros outre des charges de 229 euros pour un total de 1 165,11 euros.

Des impayés sont survenus de manière récurrente depuis août 2021. Une mise en demeure par lettre recommandée du 19 novembre 2024 n’a pas permis d’apurer le passif.

Le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 février 2025 pour un montant de 2 745,55 euros leur donnant deux mois pour régler leur dette.

Les sommes demandées n’ont pas été versées en totalité et les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines. Au 14 mai 2025, la dette s’élevait à 6 208,98 euros.

Par acte introductif d'instance du 19 mai 2025, la SAS [X] a assigné M. [J] [Y] et Mme [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 janvier 2026 et, en l’absence de décompte actualisé, renvoyée à l’audience du 13 avril 2026.

La SAS [X] sollicite de :
- PRONONCER à titre principal la résiliation du bail du 16 avril 2019 du local d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 7], la clause résolutoire étant acquise et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail compte tenu des défauts de paiement réitérés

- ORDONNER l’expulsion de M. [J] [Y] et Mme [O] [D] et de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent, au besoin avec le concours de la force publique, le sort des meubles étant réglé conformément aux articles L411-1 et suivants ainsi que L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

- CONDAMNER M. [J] [Y] et Mme [O] [D] à lui payer, jusqu’à leur départ effectif, une indemnité d’occupation du logement correspondant au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges

- CONDAMNER M. [J] [Y] et Mme [O] [D] à lui payer la somme de 6 208,98 euros en principal au titre des loyers et charges impayés

- CONDAMNER M. [J] [Y] et Mme [O] [D] au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

- CONDAMNER M. [J] [Y] et Mme [O] [D] à tous les dépens, notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2025

- REJETER tout délai de paiement

- DÉBOUTER M. [J] [Y] et Mme [O] [D] de toutes demandes contraires

- RAPPELER que la décision est exécutoire de droit

À l’audience du 13 avril 2026, la SAS [X] déclare que la dette n’est plus que de 1181,30 euros, décompte fait au 10 avril 2026.

M. [J] [Y] et Mme [O] [D], représentés par leur conseil, déclarent que cette somme correspond au montant du loyer courant et qu’ils sont à jour car ils ont fait un virement le 10 avril 2026 pour apurer le reliquat de la dette. Ils précisent que les retards de paiement sont dus à un délai dans le règlement d’indemnités pour maladie professionnelle.

La SAS [X] répond que le loyer a été payé mais qu’elle maintient ses demandes.

Pour l'exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

SUR QUOI

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d'appel des actions mentionnées à l'article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu'à la valeur de 5 000 euros, et à charge d'appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, la SAS [X] est représentée à l’audience tout comme M. [J] [Y] et Mme [O] [D]. Le montant demandé par la société requérante est inférieur à 5.000 euros mais une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…).
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 16 avril 2019 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. La SAS [X] est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Le commandement de payer du 24 février 2025 concernant le local d’habitation est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 25 avril 2025 soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, d’une part, la CCAPEX a été informée le 25 février 2025 et l’assignation date du 19 mai 2025 et, d’autre part, la préfecture des Yvelines a été saisie le 20 mai 2025 de l’assignation du 19 mai 2025 pour une audience tenue le 13 avril 2026.

Les délais légaux sont donc respectés.

Pour autant, il apparaît que M. [J] [Y] et Mme [O] [D] ont repris le paiement des échéances, ce qui n’est pas contesté, et qu’ils ont réglé le reliquat de leur dette, en l’occurrence, 1 181,30 euros, ce qui est reconnu à l’audience par le demandeur.

Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont donc réunies.

En conséquence, la résiliation du bail du 16 avril 2019 sera constatée à compter du 25 avril 2025, deux mois après le commandement de payer du 24 février 2025.

Toutefois, M. [J] [Y] et Mme [O] [D] ayant repris le paiement de leur loyer et réglé leur dette la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Sur l’expulsion

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la clause de résiliation de plein droit du bail d’habitation dont bénéficiaient M. [J] [Y] et Mme [O] [D] étant acquise à compter du 25 avril 2025 mais étant réputée ne pas avoir joué, il n’y a pas lieu à expulsion.

En conséquence, la SAS [X] sera déboutée de sa demande d’expulsion de M. [J] [Y] et de Mme [O] [D].

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Enfin, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative »

En l’espèce, la somme demandée à M. [J] [Y] et Mme [O] [D] s’élève à 1181,30 euros. Ce montant est communiqué à l’audience mais le demandeur a reconnu, au cours de l’audience, que cette somme avait été réglée.

En conséquence, la SAS [X] sera déboutée de sa demande de paiement formulée à l’encontre de M. [J] [Y] et de Mme [O] [D].

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la clause de résiliation de plein droit du bail d’habitation dont bénéficiaient M. [J] [Y] et Mme [O] [D] étant acquise à compter du 25 avril 2025 mais étant réputée ne pas avoir joué, il n’y a pas lieu à versement d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, la SAS [X] sera déboutée de sa demande de paiement formulée à l’encontre de M. [J] [Y] et de Mme [O] [D]

La SAS [X] étant déboutée de l’ensemble de ses demandes, il n’y a pas lieu à condamnation de M. [J] [Y] et de Mme [O] [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS