TJ 94028, 4 juin 2026, RG 25/01458

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 04 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01458 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WMKD
CODE NAC : 57B - 0A
AFFAIRE : [C] [W] [M], [N] [D] [Q] C/ S.A.S. KB GESTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [C] [W] [M] née le 29 Juin 1978, demeurant 74 rue Camille Desmoulins - 94110 ARCUEIL

et Monsieur [N] [D] [Q] né le 16 Février 1971, demeurant 74 rue Camille Desmoulins - 94110 ARCUEIL

représentés par Me Kathleen TAIEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 97

DEFENDERESSE

S.A.S. KB GESTION, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 527 142 065, dont le siège social est sis 45 rue du Général Leclerc - 94270 LE KREMLIN-BICÊTRE

représentée par Me Lorans CAILLÈRES, avocat au barreau de PARIS

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Débats tenus à l’audience du : 09 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Mai 2026
Prorogé au 04 Juin 2026, nouvelle date indiquée par le Président
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par mandat de gestion locative du 18 juin 2019, M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] ont confié la gestion du bien immobilier sis situé 99 avenue de la République à VILLEJUIF (94800) à la société KB GESTION exerçant sous l'enseigne Century 21

Par mail du 23 décembre 2021, les consorts [X] ont validé la location du bien à Monsieur [V] [P], en précisant souhaiter une garantie loyers impayé (GLI)s.

Le 28 décembre 2021, un bail d'habitation de logement nu à destination d'habitation principale a été consenti à Monsieur [P] pour une durée de trois années moyennant un loyer mensuel de 1.031€ et une provision sur charges de 100€/mois.

Monsieur [P] a versé une caution d'un montant de 1.031 €.

Aucune garantie des loyers impayés n'a été souscrite.

Des impayés de loyers survenant dans les mois suivants, un litige est né entre les parties sur l'absence de souscription de la GLI.

La responsabilité professionnelle de la SAS KB GESTION étant mise en cause par les époux [X], celle-ci a fait intervenir son assureur, qui a proposé, le 14 novembre 2024, auxaux bailleurs le versement d'un acompte de 6.000 € et transmis une quittance subrogative.

Ces derniers ont refusé de signer cette proposition. Ils ont alors mené eux-mêmes la procédure de résiliation du bail, qui a abouti au prononcé le 29 juillet 2025, par ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de Villejuif, de l'expulsion de leur locataire et au paiement par celui-ci de la somme de la somme de 18 042,17 € à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025 (mois de mai 2025 inclus).

Le lcataire a été effectivement expulsé le 06 novembre 2025 et les lieux ont été récupérés par les bailleurs le 15 décembre 2025.

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Suivant assignations délivrées par huissier le 8 octobre 2025, M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] ont attrait la SAS KB GESTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 avril 2026.

Par conclusions écrites déposées et reprises à l'audience, M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] ont demandé au juge des référés :

- de condamner la SAS KB GESTION à payer à M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] les sommes suivantes à titre de provision :

* 27 967,88 € correspondant aux loyers impayés par M. [P] leur ex-locataire ;
* 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

M. et Mme [M] ont soutenu :

- qu'ils ont fait louer leurs biens par la société CENTURY 21
- qu'ils ont pour habitude de ne pas demander la GLI lorsque le candidat preneur fournit une caution ;
- qu'en l'espèce le locataire présenté par l'agence était sans caution ni garant ; de sorte que les bailleurs ont expressément demandé à l'agence de souscrire la GLI pour le compte des bailleurs ;
- que la GLI n'a jamais été souscrite ;
- que des impayés de loyers sont survenus ;
- que l'assurance de la SAS KB GESTION a proposé à M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] de négocier un accord, à savoir une quittance subrogative leur demandant d'accepter une somme en échange de leur renoncement à poursuivre ;
- que M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] n'ont jamais accepté de signer cette quittance subrogative, car elle racontait les faits de manière erronnée et ils ne voulaient pas renoncer à leur droit de poursuivre le recouvrement de leur créance locative ;
- que le locataire a finalement quitté les lieux le 15 décembre 2025, marquant le terme du délai pendant lequel les bailleurs ont subi un préjudice financier et le rendant certain ;
- que la SAS KB GESTION savait parfaitement qu'elle devait souscrire une GLI mais qu'elle ne l'a pas fait ;
- qu'il est faux d'affirmer qu'ils ont concourru à leur propre préjudice ; qu'en effet ils ne pouvaient pas, sans attenter à leurs droits, signer le protocole communiqué par l'assureur de la SAS KB GESTION et ainsi renoncer à poursuivre le recouvrement de leurs créance locative ;
- que les premiers impayés locatifs débutent dès mars 2022, postérieurement à la demande de souscription de la GLI faite le 23 décembre 2021 ;
- que lorsque la SAS KB GESTION s'est rendue compte qu'ils avaient oublié de souscrire la GLI, ils ont renvoyé le bulletin de souscription en juin 2023 ; qu'à cette occasion la SAS KB GESTION a antidaté le contrat de GLI, le faisant partir à compter du 31 décembre 2021.

Par conclusions écrites déposées et reprises à l'audience, la SAS KB GESTION a demandé au juge des référés :

- de débouter M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] de l'intégralité de leurs prétentions ;
- de les condamner à payer à la SAS KB GESTION la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

La SAS KB GESTION a soutenu :

- que lors de la souscription du mandat de gestion, toutes les conditions du mandat ont été fixées, convenues entre les parties ; que M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] n'ont pas souhaité souscrire à la GLI ;
- qu'ils vont tout à coup demander à souscrire cette assurance en décembre 2021, puis reviendront sur leur demande ;
- qu'ils vont à nouveau demander à souscrire cette GLI en cours de bail, une fois que les impayés de loyers sont survenus ; que la SAS KB GESTION va leur envoyer pour la troisième fois, en juin 2023, le bon de souscription de cette GLI ; que M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] ne vont jamais le renvoyer rempli ;
- que les impayés vont commencer ensuite ;
- que 12 mois se passent avant que M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] ne décident d'assigner leur locataire en expulsion ;
- qu'ils vont ensuite assigner leur gestionnaire locatif, qui va mobiliser son assureur MMA, lequel va privilégier l'amiable en proposant de verser un acompte sur des indemnités éventuelles ; que les bailleurs ne vont pas accepter cette proposition indemnitaire ;
- que les demandes de M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] se heurtent à des contestation sérieuses, puisque la responsabilité de la SAS KB GESTION suppose la démonstration d'une faute qui n'existe pas ;
- que M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] n'ont pas coché la case d'option relative à la souscription de la GLI ; qu'ils savent parfaitement qu'ils n'ont jamais retourné le formulaire ; de sorte qu'il ne peut y avoir aucune faute de la part de la SAS KB GESTION ;
- que, s'agissant du préjudice, le seul possible serait la perte de chance, qui relève de l'appréciation souveraine du juge du fond ;
- que M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] ont en outre laissé s'aggraver leur préjudice, en laissant un an s'écouler entre le premier impayé et leur assignation aux fins d'expulsion ;
- que la dette locative est postérieure au bulletin de souscription adressé le 14 juin 2023 ;
- qu'il n'existe pas de lien de causalité entre une éventuelle faute de l'agence et le préjudice qu'ils allèguent.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande principale

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

L'article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

- Sur le principe de la responsabilité contractuelle

En vertu de l'article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

De jurisprudence constante, le professionnel de l'immobilier engage sa responsabilité contractuelle lorsqu'il manque à ses obligations précises ; il en va ainsi de l'absence de souscription d'une garantie demandée par le client, qui le prive d'une protection essentielle et constitue un manquement grave imputable au professionnel.

En l'espèce, il ressort de manière indiscutable du courriel envoyé par M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] le 23 décembre 2021, soit immédiatement après la présentation du candidat preneur M. [P] par leur gestionnaire locatif la SAS KB GESTION, que les bailleurs ont donné « bon pour accord avec garantie de loyers impayés sur dossier présenté aujourd'hui par téléphone » (pièce n° 2). Ce qui signigie qu'ils ont explicitement demandé à leur mandataire de souscrire le bail à condition que la garantie loyers impayés (GLI) soit conclue.

La SAS KB GESTION Se devait donc de leur adresser, concomittament à la signature du bail, un formulaire de souscription de la GLI. Or, la défenderesse ne démontre ni n'allègue avoir envoyé dans les temps requis un tel contrat de GLI à signer. Elle prétend, mais sans en rapporter le moindre commencement de preuve, que M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] seraient revenus sur leur souhait de souscrire une GLI lorsqu'ils se seraient rendu compte de son coût en pourcentage du loyer. Au contraire, le mail envoyé à l'agence par les bailleurs le 31 mars 2022 (pièce 25), dans lequel ils demandent « à quel moment l'assurance loyers impayés dont nous disposons serait-elle déclenchée ? » les échanges qui suivent démontrent qu'ils n'ont jamais renoncé à leur souhait de souscrire une telle garantie et qu'ils pensaient que la SAS KB GESTION avait fait ou ferait le nécessaire.

L'analyse des éléments versés aux débats fait apparaître, de manière indiscutable, que le mandataire locatif n'exécutera son obligation d'envoyer le document de souscription de la GLI que le 14 juin 2023 soit 18 mois plus tard, qui plus est en proposant de faire rétroagir le début de la garantie au 31 décembre 2021 - ce qui est impossible puisqu'il est spécifié que la date d'effet de la garantie est la date d'adhésion du bailleur et que la date d'adhésion proposée était le 31 décembre 2023. Cette démarche pour le moins hasardeuse de la SAS KB GESTION démontre qu'elle s'est rendue compte de ce qu'elle avait manqué à son obligation de soumettre en temps utile à ses clients le formulaire de souscription de la GLI et qu'elle savait qu'elle ne pouvait plus être souscrite pour l'avenir – le locataire étant alors déjà en défaut de paiement des loyers depuis de nombreux mois.

Par conséquent, il convient de retenir que la SAS KB GESTION a manqué de manière manifeste et incontestable à son obligation contractuelle vis-à-vis de ses clients M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M], et qu'elle engage de ce fait sa responsabilité contractuelle à leur égard.

- Sur l'indemnisation du préjudice subi par les demandeurs

L'agent immobilier qui fait perdre a garantie à son client engage sa responsabilité pour le préjudice intégral et non pas pour une simple perte de chance (Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-26.577).

En l'espèce, il n'est pas contestable que, sans l'acquisition de la garantie des loyers impayés – dont la certitude de la probabilité leur a été confirmée au téléphone par la SAS KB GESTION lors de la présentation du candidat locataire présenté – les bailleurs M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] n'auraient jamais donné leur accord pour conclure le contrat de bail avec M. [G].

En réaction aux impayés locatifs de M. [G], la GLI aurait été activée, la procédure d'expulsion aurait été engagée en leur nom par l'assurance, et les bailleurs auraient été payés à hauteur de 100 % de leur créance locative et des frais d'expulsion et de procédure, soit une somme totale de 27 967,88 € arrêtée au mois de mars 2026 (cf. pièce n° 27). La créance indemnitaire détenue par M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] est donc certaine, son montant est incontestable et correspond à la somme ci-dessus - la créance est donc liquide ; enfin elle est exigible puisque non prescrite. Une provision à hauteur de la totalité de la somme ci-dessus doit donc leur être attribuée, à valoir sur leur préjudice financier.

Dans ces circonstances, il convient de condamner la SAS KB GESTION à verser à M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] une provision de 27 967,88 € à valoir sur leur préjudice financier, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SAS KB GESTION aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la SAS KB GESTION à payer à M. [N] [D] [S] [M] et Mme [C] [W] [M] la somme de 2 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS