TJ 94028, 2 juin 2026, RG 26/00515

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 02 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00515 - N° Portalis DB3T-W-B7K-WU3Q
CODE NAC : 54G - 0A
AFFAIRE : [R] [H] épouse [W], [X] [W] C/ [L] [Q] épouse [D], [V] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président

LE GREFFIER :

Lors des débats : Madame Alexandra GAUTHIER, Greffier
Lors du délibéré : Madame [L] GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [R] [H] épouse [W], né le 18 août 1982 à PHALSBOURG demeurant 7 Villa Beauséjour - 94120 FONTENAY-SOUS-BOIS

et Monsieur [X] [W], N2 LE 7 OCTOBRE 1981 à LAGNY SUR MARNE, demeurant 7 Villa Beauséjour - 94120 FONTENAY-SOUS-BOIS

représentés par Me Onur BAYSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0476

DEFENDEURS

Madame [L] [Q] épouse [D], née le 8 mars 1975 à SAINT BRIEUC, demeurant 9 Villa Beauséjour - 94120 FONTENAY-SOUS-BOIS

et Monsieur [V] [D], né le 17 juin 1971 à GRENOBLE, demeurant 9 Villa Beauséjour - 94120 FONTENAY-SOUS-BOIS

représentés par Me Thomas PASQUALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R251

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Débats tenus à l’audience du : 21 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Juin 2026
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Le 12 décembre 2017, le maire de Fontenay-sous-Bois a accordé à M. [X] [W] un permis de construire, portant sur des travaux de rénovation et de surélévation d'une maison existante située 7 villa Beauséjour à Fontenay-sous Bois.

Les travaux sont quasiment achevés depuis 2020. Pour entièrement finaliser les travaux, il était nécessaire de procéder au ravalement des pignons de la partie surélevée.

Les parties ne se sont pas entendues sur les conditions de réalisation des travaux restant à accomplir.

Le 25 novembre 2019, M. [X] [W] a saisi le juge des référés près le tribunal judiciaire de Créteil d'une assignation, pour obtenir la mise en place d'un droit d'échelle sur la propriété de madame et monsieur [D].

Par ordonnance du 13 janvier 2020, le magistrat a invité les parties à rencontrer un médiateur, ce qui a été fait et a abouti à un accord pour la mise en place d'un droit d'échelle au bénéfice de madame et monsieur [W], accord qui a été homologué par le juge des référés du tribunal de céans le 28 mai 2020.

Le ravalement prévu du pignon Nord n'a pas pu être réalisé. Les parties ne sont pas parvenues à s'entendre sur les conditions de réalisation de ces travaux.

Dès lors, par assignation délivrée par huissier le 26 mars 2026, M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] ont attrait M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil pour obtenir la mise en place d'un nouveau droit d'échelle .

L'affaire a été plaidée à l'audience du 21 avril 2026.

Dabns leurs écritures réprises à l'audience, M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] ont demandé au juge des référés de :

- autoriser madame et monsieur [W] à faire passer sur la propriété des époux [D] leurs locateurs d'ouvrages en vue de la réalisation des travaux de ravalement, comprenant la mise en place d'une échelle à taquet (ou tout dispositif équivalent), afin de procéder au ravalement du pignon Nord de la construction des époux [W],

- fixer le montant de l'indemnité revenant aux époux [D] du fait du préjudice de jouissance lié au surplomb de l'échafaudage, à la somme de 100 euros par semaine,

- ordonner la réalisation d'un état des lieux contradictoire à l'amiable, par les parties, dans un délai de 7 jours à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, préalable au démarrage des travaux,

- en cas de récalcitrante de l'une des parties, ordonner que l'état des lieux sera effectué par le truchement d'un commissaire de justice, qui sera autorisé à pénétrer la propriété des époux [D], et dont les frais seront intégralement supportés par la partie récalcitrante,

- autoriser aux locateurs d'ouvrages de madame et monsieur [W] l'accès à la propriété des époux [D], les jours ouvrés, entre 8h00 et 17h00, afin de procéder à la pose de cet échafaudage ;

- autoriser madame et monsieur [W] à maintenir sur la propriété des époux [D] le dispositif et tout matériel nécessaire à la mise en œuvre du ravalement du pignon Nord de leur construction ;

- condamner solidairement M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D] à leur payer la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] ont notamment fait valoir :

- qu'ils n'ont pas utilisé le droit d'échelle qu'ils ont obtenu suite à une médiation en 2021 ;
- qu'ils veulent aujourd'hui finir les travaux du pignon nord de leur immeuble afin de le mettre hors d'air et d'eau ;
- que les discussions entre les parties ont échoué ;
- qu'il s'agit de poser un dispositif mobile, léger, et qui sera enlevé chaque soir après les travaux pour être réinstallé le lendemain ;
- que la durée des travaux envisagée est de cinq jours ;
- que leur action est recevable en ce que l'accord de médiation de 2021 précisait des dates d'interventions qui sont aujourd'hui dépassées, de sorte que M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] n'auraient pas pu mettre en œuvre l'accord issu de la médiation ;

Par conclusions écrites reprises à l'audience, M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D] ont demandé au juge des référés :

à titre principal :

- de déclarer irrecevables, comme atteintes par l'autorité de chose jugée, les demandes des consorts [W] ;

à titre subsidiaire :

- d'autoriser Madame et Monsieur [W] à faire passer sur la propriété des époux [D] leurs locateurs d'ouvrages en vue de la réalisation des travaux de ravalement, comprenant la mise en place d'une échelle à taquet (ou tout dispositif d'échafaudage) nécessaire au ravalement du pignon Nord de la construction des époux [W], les jours ouvrés, entre 8h00 et 17h00 et ce pendant une période maximale de trois mois à compter de l'ordonnance à intervenir ;

- de fixer le montant de l'indemnité revenant aux époux [D] du fait du préjudice de jouissance lié au surplomb de l'échafaudage, à la somme de 150 euros par semaine au prorata des jours de présence effective de l'échafaudage ;

- d'ordonner qu'un état des lieux contradictoire soit effectué par le truchement d'un commissaire de justice dans un délai de 7 jours à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir et en tout état de cause préalablement au démarrage des travaux, dont les frais seront supportés par les parties par moitié ;

- d'ordonner que toutes les mesures de protections nécessaires afin d'éviter toutes salissures soient mises en œuvre ;

- d'autoriser Madame et Monsieur [W] à maintenir sur la propriété des époux [D] le dispositif d'échafaudage et tout matériel nécessaire à la mise en œuvre du ravalement du pignon Nord de leur construction dans la limite de l'emprise dudit échafaudage ;

- d'ordonner le retrait de l'échafaudage dans un délai maximal de 14 jours ouvrés suivant la date de mise en place de l'échafaudage, hors intempéries ;

- d'ordonner qu'un état des lieux contradictoire soit réalisé par le truchement d'un commissaire de justice, le jour du retrait de l'échafaudage, les frais de l'état des lieux seront supportés par les parties par moitié,

en tout état de cause :

- de condamner M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] à payer à M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D] ont expliqué :

à titre principal sur l'irrecevabilité de l'action :

- que l'accord de médiation du 11 mars 2020 a été homologué, qu'il fait autorité de chose jugée et fait obstacle à une nouvelle saisine dans des termes identiques ;
- qu'il n'a jamais été fait état, à l'époque, d'un ravalement avec isolation par l'extérieur, mais qu'il a toujours été envisagé de faire un ravalement simple, de sorte que la demande incluse dans l'assignation n'est pas nouvelle ;
- que les dates étaient prévues dans le protocole d'accord, mais qu'il était stipulé que ces dates pouvaient évoluer ; qu'il en va de même pour l'échaffauduage ; que l'accord de médiation permettait ces évolutions à la marge ;

à titre subsidiaire sur le fond :

- que M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D] ne sont pas opposés sur le principe du ravalement comme du tour d'échelle, à condition que les travaux se fassent dans les termes de l'accord issu de la médiation ;
- que cependant d'autres problématiques sont apparues entre temps, rendant nécessaire un débat entre voisins ;
- qu'il ne faudrait pas que le tour d'échelle se transforme en servitude de droit de passage, d'où la proposition de partir sur un délai total de trois mois, dont 14 jours maximum de présence effective entre le début et la fin des travaux, de prévoir une indemnité de 150 € par jour ainsi que la mise en place d'un dispositif de protection.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la fin de non-recevoir

En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l'espèce, il ressort de la lecture de l'accord de médiation signé par les parties le 11 mars 2020, que la demande formée par M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D], et acceptée par M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D], portait à l'époque sur la mise en œuvre d'un ravalement avec « pose d'un bardage en zinc sur la partie supérieure du pignon Nord », c'est-à-dire un ravalement avec isolation thermique par l'extérieur – le bardage assurant cette fonction.

Or, aujourd'hui, M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] souhaitent procéder à une ravalement simple du pignon Nord de leur construction, sans pose d'une isolation thermique par l'extérieur, étant précisé de surcroît que « la partie basse correspondant au mur exsitant du pignon Nord n'[était] pas sujette à ravalement » au terme de l'accord de médiation susvisé.

L'accord de médiation de 2021 imposait par ailleurs des dates d'interventions qui sont aujourd'hui dépassées, de sorte que M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] n'auraient pas pu mettre en œuvre l'accord issu de la médiation.

La demande présentée aujourd'hui par M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] n'a donc pas fait l'objet d'une précédente autorisation et n'est donc pas atteinte par l'autorité de chose jugée. Partant, il convient d'écarter la fin de non recevoir soulevée par M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D].

Sur la demande principale

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

L'article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

- Sur la servitude de tour d'échelle

De jurisprudence constante, les travaux de ravalement (pose d'enduit) ne constituent pas une construction nouvelle exclusive de la servitude de tour d'échelle (CA Poitiers, 20 février 2013, n° 12/00357). En l'espèce, il s'agit bien de poser un enduit sur le mur situé en limite séparative des fonds des parties. La première condition est donc remplie.

Les pièces versées aux débats, notamment les photographies et les devis de construction du bâtiment commandé par les maîtres d'ouvrage, démontrent que le ravalement du mur situé en limite séparative est indispensable pour assurer l'étanchéité de la construction, son habitabilité, et pour éviter des infiltrations qui sont susceptibles, vu l'absence totale d'enduit, de dégrader gravement la paroi, de fragiliser la structure de l'immeuble.

Ces élements établissent avec l'évidence requise en matière de référé, les caractères indispensable, incontestable et urgent des travaux de ravalement à accomplir, ainsi que l'imminence du dommage s'ils ne sont pas réalisés à bref délai. La seconde condition de la servitude de tour d'échelle est donc remplie.

Le fait que le mur que les demandeurs souhaitent enduire se situe en limite de propriété, suffit enfin à établir l'impossibilité d'effectuer les travaux sans passer chez le voisin.

Dans ces circonstances, et vu le refus des défendeurs, à titre principal, à consentir à leurs voisins le droit de passage sollicité sur leur terrain, il convient de :

- autoriser madame et monsieur [W] à faire passer sur la propriété des époux [D] leurs locateurs d'ouvrages en vue de la réalisation des travaux de ravalement, comprenant la mise en place d'une échelle à taquet ‘(ou tout dispositif équivalent), afin de procéder au ravalement du pignon Nord de la construction des époux [W],

- ordonner la réalisation d'un état des lieux contradictoire à l'amiable, par le truchement d'un commissaire de justice, dans un délai de 7 jours à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, préalable au démarrage des travaux, dont les frais seront supportés par moitié par les parties,

- ordonner la réalisation d'un second état des lieux à l'amiable, par un commissaire de justice, le jour du retrait de l'échafaudage, les frais étant supportés par moitié par les parties ;

- en cas de récalcitrante de l'une des parties, ordonner que l'état des lieux sera effectué par le truchement d'un commissaire de justice, qui sera autorisé à pénétrer la propriété des époux [D], et dont les frais seront intégralement supportés par la partie récalcitrante,

- autoriser aux locateurs d'ouvrages de madame et monsieur [W] l'accès à la propriété des époux [D], les jours ouvrés, entre 8h00 et 17h00, afin de procéder à la pose de cet échafaudage,

- autoriser madame et monsieur [W] à maintenir sur la propriété des époux [D] le dispositif et tout matériel nécessaire à la mise en œuvre du ravalement du pignon Nord de leur construction, dans la limite de l'emprise dudit échafaudage ;

- ordonner à M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] de faire mettre en place les protections nécessaires pour éviter les salissures et/ou projections dans le jardin des époux [D] ;

- ordonner à M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] de remettre en état le jardin et la propriété des époux [D] dans le cas où des dommages surviendraient du fait des travaux exécutés liés à la pose de l'échafaudage.

- Sur l'indemnisation de la gêne occasionnée

Compte tenu de la gêne nécessairement induite par les travaux, il convient de condamner M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] à indemniser le préjudice de jouissance subi par M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D] à hauteur de 150 € par semaine au prorata des jours de présence effective de l'échaffaudage.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] ayant été contraints d'agir en justice pour faire reconnaître leur droit de passage sur le terrain de leurs voisins, il convient, en application de l'article 696 du Code de procédure civile, de condamner M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D] aux entiers dépens.

De même, il y a lieu de condamner M. [V] [D] et Mme [L] [F] épouse [D] à payer à M. [X] [W] et Mme [R] [H] épouse [W] la somme de 1 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS