TJ 77288, 5 juin 2026, RG 26/00059

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00059
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJXK

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 05/06/2026

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

Monsieur [X] [N], [G] [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- ASSOCIATION LEGITIA
- [X] [N], [G] [M]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Le préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [N], [G] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 mai 2024 avec prise d’effet le 16 mai 2024, la société 1001 VIES HABITAT a loué à M. [X] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 361,65 euros hors charges outre 247,51 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, la société 1001 VIES HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 994,23 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner M. [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail du 3 mai 2024 et visée dans le commandement de payer du 10 septembre 2025,constater la résiliation du bail sur le local d’habitation à compter du 23 octobre 2025,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier,condamner le locataire à payer la somme de 3 602,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,condamner le locataire à payer la somme de 420,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 17 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 31 mars 2026.

A cette audience, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 852,89 euros, au titre des loyers et charges échus au 21 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement des loyers n’a pas repris, le dernier versement datant du mois de janvier 2026 n’étant que partiel. Ainsi, elle déclare s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à tiers présent à son domicile, M. [X] [M] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais pour rester dans les lieux.

Il expose percevoir des aides à hauteur de 600,00 euros par mois en raison de sa situation de chômage et confirme ne pas avoir repris le paiement de son loyer. Il explique que les sommes versées au titre de ses droits par la Caisse d’Allocations Familiales ont été suspendues et rapporte le détail de ces montants pour les mois allant d’avril 2024 à mars 2026. Il ajoute avoir deux enfants à charge qui vivent dans le logement et qu’aucun dossier de surendettement n’est constitué à son nom.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 11 septembre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 17 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 31 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 21 mars 2026, la dette locative de M. [X] [M] s’élève à la somme de 4 837,65 euros (soit la somme de 4 852,89 euros réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 15,24 euros correspondant à des frais injustifiés tels que des pénalités liées à l’enquête sociale) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 septembre 2025 pour la somme de 1 994,23 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur la demande d’octroi de délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement et la bailleresse s’oppose à cette demande de délais.

M. [X] [M] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 3 mai 2024 avec prise d’effet le 16 mai 2024 unissant les parties stipule en son article 13 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 10 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 octobre 2025.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [X] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [X] [M] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [M] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société 1001 vies habitat les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS