TJ 77288, 5 juin 2026, RG 26/00062

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00062
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJXM

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 05/06/2026

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

Monsieur [U] [L]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- ASSOCIATION LEGITIA
- [U] [L]

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Le préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2015, la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN a loué à Monsieur [U] [L] et Madame [Q] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 387,32 €, outre 217,18 € de provision pour charges.

Par voie de fusion-absorption approuvée lors d’une assemblée générale mixte du 28 juin 2018, la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN a été absorbée par la SA d’HLM LOGEMENT FRANCAIS, qui a également changé de dénomination sociale pour devenir la SA 1001 VIES HABITAT.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 janvier 2025, Madame [Q] [Z] a donné congé et Monsieur [U] [L] est resté seul titulaire du bail.

Des impayés de loyer sont apparus et ont été signalés le 17 juin 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 854,77 € au titre des loyers et charges échus, mois d’août 2025 inclus et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et sa résiliation,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le locataire à payer la somme de 5 740,59 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2025,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,condamner le locataire à payer la somme de 420 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 19 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 31 mars 2026.

A cette audience, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 7 408,07€, au titre des loyers et charges échus au 23 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement du loyer n’a pas repris et que des SLS étaient versés au début de l’année 2026, qui ont été pris en compte dans le décompte. Elle indique s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement.
Elle précise toutefois que le locataire a justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, et qu’elle se désiste par conséquent de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance, mais qu’elle maintient ses autres demandes.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [U] [L] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise qu’il a eu des problèmes psychiatriques et justifie de son hospitalisation dans un service de psychiatrie. Il indique avoir fait des démarches auprès de la CAF et avoir monté sa société. Il déclare avoir fait plusieurs virements de 800 €, 600 € et 50 € au mois d’octobre 2025. Il expose qu’il perçoit une AAH et envisage le dépôt d’un dossier de surendettement. Il indique qu’un versement devrait être fait au mois de mars 2026 au titre de l’APL, ce que conteste la demanderesse.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 24 septembre 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 19 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 31 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA 1001 VIES HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 23 mars 2026, la dette locative de Monsieur [U] [L] s’élève à la somme de 7 276,87 € (soit la somme de 7 408,07 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 131,20 € correspondant à des frais injustifiés) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 septembre 2025 pour la somme de 4 854,77 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

Monsieur [U] [L] sera donc débouté de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 15 septembre 2015 unissant les parties stipule en son article XV qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 septembre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 novembre 2025.

- Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

L’expulsion de Monsieur [U] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Monsieur [U] [L] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [L] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA 1001 VIES HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS