TJ 77288, 5 juin 2026, RG 26/01446

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01446
N° Portalis DB2Z-W-B7K-IKKS

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 05/06/2026

SCI S.P.E.F.

C/

Monsieur [G] [T]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Valentin BOURON

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Le préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 05 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

SCI S.P.E.F.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Valentin BOURON, Avocat au Barreau du VAL-DE-MARNE substitué par Maître M’ma hawa DRAME, Avocat au Barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 juin 2025 avec prise d’effet rétroactive au 6 juin 2025, la société civile immobilière S.P.E.F a loué à M. [G] [T] un local à usage d'habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] ([Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 100,00 euros hors charges outre 50,00 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, la société civile immobilière S.P.E.F a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 520,00 euros au titre des loyers et charges échus, mois d’octobre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, la société civile immobilière S.P.E.F a fait assigner M. [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir,ordonner l'expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours de la force publique,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix de la bailleresse, aux frais, risques et périls du locataire, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner le locataire à payer la somme de 8 323,42 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2026, mois de février 2026 inclus,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 1 150,00 euros, à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait annexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le premier indice paru à la date du jugement à intervenir,condamner le locataire au paiement de dommages et intérêts d’un montant de 1 150,00 euros au titre du préjudice moral,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et des formalités subséquentes ainsi que celui de l’assignation et des formalités subséquentes.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 13 février 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 31 mars 2026.

A cette audience, la société civile immobilière S.P.E.F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 9 473,42 euros, au titre des loyers et charges échus au 31 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement des loyers n’a pas repris et qu’elle s'oppose à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [G] [T] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 13 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 31 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société civile immobilière S.P.E.F verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.
Cependant, le décompte produit au soutien de la demande de condamnation en paiement de la dette locative comprend le montant du dépôt de garantie de 2 200,00 euros.

Dès lors, il convient de rappeler que le dépôt de garantie permet de couvrir les éventuels manquements du locataire tels que le non-paiement des loyers et des charges ou la réalisation de réparations locatives.

Le dépôt de garantie n’étant versé que pour prévenir ces manquements du locataire, il n'a pas à être versé postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, le montant du dépôt de garantie tel que figurant sur le décompte produit par la société civile immobilière S.P.E.F sera déduit de l'arriéré dû par M. [G] [T].

Ainsi, il ressort des pièces fournies qu'au 31 mars 2026, la dette locative de M. [G] [T] s’élève à la somme de 7 273,42 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de mars 2026 inclus, dépôt de garantie déduit. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 octobre 2025 pour la somme de 3 520,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 7 juin 2025 avec prise d’effet rétroactive au 6 juin 2025 unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 9 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 novembre 2025.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [G] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [G] [T] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Par ailleurs, la demande de la bailleresse d’indexer cette indemnité sur l’indice INSEE du coût de la construction si l’occupation devait se prolonger au-delà d’une année n’est pas justifiée.

En effet, d’une part, le contrat de bail du 7 juin 2025 avec prise d’effet rétroactive au 6 juin 2025 unissant les parties stipule en son article IV intitulé « Conditions financières » que le loyer serait révisé annuellement selon l’IRL, à savoir l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

D’autre part, l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. ».

Ainsi, l’indexation sur l’indice INSEE du coût de la construction n’est prévue ni par la loi, ni par le contrat de bail dont la clause résolutoire a été acquise. Cette indexation n’étant pas justifiée, il convient de rejeter la demande formulée par la bailleresse à cet égard et de retenir que l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

- Sur le paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n'établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, la société civile immobilière S.P.E.F sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [T] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société civile immobilière S.P.E.F et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [G] [T] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 400,00 euros en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS