TJ 84007, 7 mai 2026, RG 25/00123

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00123 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KHQX

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :
Me Jean-Christophe TIXADOR, avocat au barreau d’Avignon

Le :

DEMANDEURS :

Société GALIAN SMA BTP, assureur au titre de la garantie charges impayées, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 332 789 296, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par la société SAINT PIERRE ASSURANCES, compagnie d’assurances dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, subrogé dans les droits du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES CYPRES sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA L’HORLOGE, [Adresse 4]

[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Jean-Christophe TIXADOR, avocat au barreau d’AVIGNON

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES CYPRES, sis [Adresse 6] [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA L’HORLOGE, AGENCE immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 349759647, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Jean-Christophe TIXADOR, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

S.C.I. LES LILAS, Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 505215442, dont le siège social est [Adresse 8] [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pierre CHANNOY, Magistrat à Titre Temporaire,

assisté de Madame Agnès RANC, Greffier,

DEBATS : 19 janvier 2026
EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES LILAS est propriétaire dans l’immeuble en copropriété dénommé LES CYPRES sis [Adresse 3], des lots 35, 45, 66 et 93.

Un contrat d'assurance « garantie charges impayées » a été souscrit pour le compte du syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé LES CYPRES sis [Adresse 3], auprès de la compagnie d'assurance SMA SA dont l'activité d'assurance charges impayées a été apportée à la société GALIAN SMABTP.

La SCI LES LILAS a été mise en demeure de régler ses charges de copropriété par lettres recommandées des 19 septembre 2024 et 28 octobre 2024.

Suite à échec de conciliation, APARTE MEDIATION, a rendu un procès-verbal de carence en date du 7 mai 2025.

En vertu du contrat d'assurance garantissant les impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a été indemnisé à hauteur de la somme de 1.705,56 € correspondant aux charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2024 au 7 août 2025.

N’obtenant pas règlement amiable des charges de copropriétés, par exploit délivré le 6 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société CITYA L’HORLOGE, et la Société GALIAN SMA BTP ont fait citer la SCI LES LILAS devant le présent tribunal aux fins principalement de la voir condamnée au règlement des charges de copropriété lui incombant.

L’affaire est retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

*

Au cours de l'audience du 19 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé LES CYPRES sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CITYA L’HORLOGE, et la Société GALIAN SMA BTP, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement et ont formulé les demandes suivantes :
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment son article 10,
Vu les articles 1346 et 1346-1 du code civil,
Vu l’article L121-12 du code des assurances,
Vu les pièces versées aux débats,
CONDAMNER La SCI LES LILAS à payer à la société GALIAN SMABTP :
- La somme en principal de 1.705,56 € au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2024 au 6 août 2025, assorti des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date de la première mise en demeure,
- La somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER La SCI LES LILAS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 10] sis [Adresse 3] :
- La somme de 1.532,10 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1, assorti des intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date de Ia première mise en demeure,
- La somme de 500,00 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER la SCI LES LILAS aux entiers dépens de l’instance.

Principalement, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété considère que son action repose sur l’obligation de participation aux charges des copropriétaires telle que prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. L’assureur estime pour sa part être recevable de par ses quittances subrogatives.

La SCI LES LILAS ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

Dans le cadre de cette procédure, l’assignation délivrée à la SCI LES LILAS a donné lieu à un procès-verbal conforme aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Le défendeur n’ayant pas comparu ou n’ayant pas été représenté, le présent jugement, non susceptible d'appel, sera rendu par défaut en l’absence de citation délivrée à personne, conformément aux dispositions de l'article 473 al.1 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l'audience du 19 janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026. Le délibéré a été prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Ainsi qu'il ressort de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il revient cependant au juge de se livrer à l’analyse des pièces fournies pour vérifier que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sont bien dues par le copropriétaire. En effet, l’approbation des comptes du syndicat par l’Assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965: «Par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ;
L'application des dispositions de l'article 10-1 en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle et exceptionnelle, exclusive de la seule transmission des pièces à l'huissier ou à l'avocat, qui, elle, ne peut se voir rémunérer qu'au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l'ensemble des copropriétaires et non du seul copropriétaire défaillant. Dans les deux derniers cas, il s’agit de justifier de diligences particulières en raison du recouvrement comme par exemple : les recherches d’indivisaires dans le cadre de successions ou les recherches de copropriétaires lorsqu’ils n’ont pas transmis leurs nouvelles adresses au syndic…

Sur le règlement des charges,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, il ressort notamment qu'au cours des assemblées 2023, 2024 et 2025 les comptes des exercices précédents ont été approuvés et les budgets prévisionnels 2024, 2025 et 2026 votés. Par la suite, la SCI LES LILAS a été défaillante suite à l’envoi des lettres recommandées de mise en demeure des 19 septembre 2024 et 28 octobre 2024.

Le défendeur n'a contesté aucune de ces décisions dans le délai imparti.

Il résulte du certificat de la Direction générale des finances publiques service de la publicité foncière Vaucluse du 28 octobre 2024 et de l’acte de vente du 24 février 2009 versés aux débats que la SCI LES LILAS est bien propriétaire au sein de la copropriété dénommée « LES CYPRES » sis [Adresse 3], des lots 35, 45, 66 et 93. Elle est tenue, de ce fait, au paiement de sa quote-part des charges de copropriété.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est établie à hauteur de la somme de 1.705,56 € selon décompte arrêté au 6 août 2025.

Sur les frais nécessaires,

Le tribunal rappelle que ne constituent pas des frais nécessaires, les frais d’huissier qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Par nature, la médiation ou la conciliation est un processus amiable. Elle n'est pas une étape de saisie ou d'exécution forcée. Il existe des conciliateurs gratuits et si les parties s’accordent sur une médiation rémunérée, les frais occasionnés sont répartis entre elles.

Le demandeur soutient que les frais de diligence sont de nature exceptionnelle considérant que le syndic doit « fournir au fur et à mesure de la procédure, produire des décomptes actualisés à chaque audience. Il doit encore établir, en cas de condamnation antérieure, un décompte distinct des condamnations et frais pour la période couverte par un précédent titre exécutoire, puis des décomptes pour la période postérieure […] dès lors, la constitution ainsi que le suivi du dossier transmis aux auxiliaires de justice ne peuvent en aucun cas s’interpréter qu’en la réunion des éléments du dossier et la compilation des données relatives aux sommes dues ».
Or, établir la preuve et fournir les justificatifs nécessaires au succès de ses prétentions en justice constitue une règle de base pour tout requérant. Ces actions ne peuvent donc être qualifiées d’exceptionnelles au sens du décret n°2015-342 du 25 mars 2015.

En conséquence, et en l’absence de preuve de diligences particulières, doivent être annulées les sommes suivantes pour un montant total de 1.360,10 € :
- Contentieux (constitution dossier à avocat) du 19 septembre 2024 pour un montant de 480,00 €,
- Honoraires de Me [E] du 19 septembre 2024 pour un montant de 186,00 €,
- Honoraires de Me [Z] du 7 janvier 2025 pour un montant de 438,00 €,
- Convocation médiation du 7 février 2025 pour un montant de 256,10 €.

Il découle de tout ce qui précède qu’il doit être soustrait à la somme de 1.532,10 € au titre des frais nécessaires, la somme 1.360,10 €.

Les frais nécessaires s’élèvent donc à 172,00 € correspondant aux frais de mises en demeure légales.

***

Par conséquent, la SCI LES LILAS sera condamnée au paiement de la somme de 1.705,56 € selon décompte arrêté au 6 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter :
Du 28 octobre 2024 pour la somme de 855,47 € visée par la mise en demeure,De la signification du présent jugement pour la somme d’actualisation de 850,09 €.La SCI LES LILAS sera en outre condamnée aux frais nécessaires au recouvrement d’un montant de 172,00 € avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
*

Il résulte des pièces produites aux débats que la SCI LES LILAS s’est abstenue de régler les appels de fonds, sans raisons valables ce qui démontre sa mauvaise foi.

Les manquements répétés de la SCI LES LILAS à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, la SCI LES LILAS sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI LES LILAS qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, la SCI LES LILAS sera condamnée à la somme de 500,00 € à la société GALIAN SMABTP seule partie en défense ayant demandé application de cet article.

PAR CES MOTIFS