TJ 68224, 4 juin 2026, RG 24/01806

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01806 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I423
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 04 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. [P] 2, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

Monsieur [G] [P], gérant, comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [K] [B], née le 23 janvier 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me François WELSCH de la SELARL WELSCH-VITOUX, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71 substitué par Me Maeva VITOUX, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président
Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juin 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 juin 2020, la SCI [P] 2 a loué à Madame [L] [W] et Monsieur [T] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2] pour un loyer mensuel initial de 955 euros outre 55 euros de provision pour charges.

Madame [K] [B] s'est porté caution des engagements locatifs de Madame [L] [W] et de Monsieur [T] [H]

Madame [L] [W] et Monsieur [T] [H] ont quitté les lieux en date du 14 février 2022.

Par courrier recommandé réceptionné le 13 juin 2022, la SCI [P] 2 a mis en demeure Madame [K] [B], en sa qualité de cautionnaire, de payer la somme de 1868,71 euros au titre des impayés de loyers et charges.

Par requête datée du 10 juillet 2024 et réceptionnée le 29 juillet 2024, la SCI [P] 2 a attrait Madame [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1 468,71 euros au titre des loyers impayés, outre 1 000 euros de dommages et intérêts.

L’affaire a été fixée à l’audience du 09 janvier 2025, puis après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties, elle a renvoyé à l’audience du 05 mars 2026, date à laquelle elle a été plaidée.

A cette audience, la SCI [P] 2, représentée par son gérant, Monsieur [G] [P], reprend les termes de ses conclusions du 06 novembre 2025, dans lesquelles il demande au juge de :
- Déclarer sa demande recevable et bien fondée,
- Prononcer la validité de la caution de Madame [K] [B],
- Condamner Madame [K] [B] à lui payer la somme de 1 468,71 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2022,
- Condamner Madame [K] [B] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il expose que Madame [K] [B] s’est portée caution solidaire des obligations locatives et qu’à ce titre, elle demeure tenue au paiement des loyers et charges impayés. Il soutient que l’acte de cautionnement ne saurait être frappé de nullité dés lors qu’il a été conclu le 3 juin 2020, soit antérieurement à l’entrée en vigueur des formalités issues de la loi ELAN.

Il fait valoir que son action ne peut être déclarée prescrite, dés lors que les loyers et charges réclamés portent sur des échéances comprises qui s’imputent sur les mois de décembre 2021 à février 2022. Il affirme en outre avoir transmis le décompte des charges annuel pour l’année 2021 qui correspond au seul exercice complet.

Il soutient en outre que la répartition des charges se fait à l’appui des diverses factures d’électricité et d’eau, et qu’elle doit ainsi s’effectuer par moitié entre les deux locataires.

Oralement, il déclare maintenir ses demandes, et précise que la SCI [P] 2 est bien une SCI familiale. Il indique enfin que les locataires avaient reconnus par courrier être redevables de la somme de 2 000 euros au titre des impayés locatifs.

A cette même audience, Madame [K] [B], régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 23 avril 2025, dans lesquelles elle demande au juge de :
- Déclarer la demande de la SCI [P] 2 irrecevable et mal fondée,
- Prononcer la nullité de son acte d’engagement de caution,
- Débouter la SCI [P] 2 de l’ensemble de ses demandes à son encontre,
A titre subsidiaire,
- Ordonner à la SCI [P] 2 de produire le décompte annuel de charges, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- Condamner la SCI [P] 2 à la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI [P] 2 aux entiers frais et dépens,
- Ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui de sa demande principale en nullité de l’acte de cautionnement, Madame [K] [B] fait valoir sur le fondement des articles 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 2297 du code civil, que la mention obligatoire du montant du loyer et des charges en chiffres, que l’inscription manuscrite de l’avant dernier paragraphe de l’article 22-1 et que la mention obligatoire sur l’acceptation explicite et non équivoque sont absents. Elle affirme en outre que la SCI [P] 2 ne justifie pas être constituée exclusivement entre parents jusqu’au 4ème degré.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle affirme que la demanderesse ne peut lui réclamer les montants des loyers au titre des mois de juillet 2020 à juin 2021 en raison de la prescription triennale. Elle soutient en outre que la SCI [P] 2 n’a jamais procédé à un décompte annuel des charges. Elle fait valoir que les charges sont réparties entre les deux appartements sans prise en considération des tantièmes de copropriété et sans aucune explication quant au mode de calcul ou aux modalités de répartition appliquées, de sorte que les sommes réclamées ne sont pas justifiées.

Oralement, elle affirme que l’acte de cautionnement a été rédigé par Monsieur [P] et que les montants présents sur l’acte sont uniquement rédigés en lettres. Elle conteste les montants mis à charge et affirme que les charges réclamées ne correspondent à aucune facture justificative ou reposent pour certaines d’entre elles sur des factures établies par Monsieur [P] lui-même.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2026.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la preuve d’engagement de Madame [K] [B]

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux cautionnements souscrits entre le 25 novembre 2018 et le 1 janvier 2022, dispose que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;

- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Lorsqu'un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d'un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l'article 1376 du code civil, l'acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.

L’acte de cautionnement ayant été souscrit le 03 juin 2020, il est soumis aux dispositions postérieures à la Loi ELAN, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, et antérieures aux dispositions de l’ordonnance du 15 septembre 2021.

La mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte n’avait pas à être rédigée de façon manuscrite, la Loi ELAN ayant supprimé cette exigence, qui n’a été réintroduite que par l’ordonnance du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés en consacrant un nouveau formalisme à l’article 2297 du code civil.

Ainsi, contrairement à ce que prétend Madame [K] [B], cette mention figure à l’acte de cautionnement de façon dactylographiée comme suit « J’ai connaissance de la nature et de l’étendue de mon engagement ». En outre, l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 est également reproduit sur l’acte de cautionnement.

Pour autant, il est de jurisprudence constante qu’en l’absence de mention de la somme écrite en chiffres, l’acte sous seing privé contenant l’engagement de caution est irrégulier et ne peut constituer qu’un commencement de preuve par écrit, l’insuffisance de la mention manuscrite affectant non la validité de l’engagement mais la preuve de la portée et de l’étendue de celui-ci.

Il résulte de l’acte de cautionnement solidaire que les montants, et notamment le montant initial de l’engagement, est inscrit en lettres, et ne comporte pas d’indications en chiffres, et ce d’autant plus que le document précise « somme en chiffres et en lettres ».

La SCI [P] 2 ne complète pas l’acte de caution signé par Madame [K] [B] par un élément extrinsèque de nature à apporter la preuve que cette dernière s’est bien engagée pour le montant figurant dans l’acte.

Ainsi, en l’absence de preuve de l’engagement de caution solidaire de Madame [K] [B], la SCI [P] 2 ne peut réclamer le paiement des sommes dues au titre des impayés de loyers.

La SCI [P] 2 sera ainsi déboutée de sa demande en paiement à l’égard de Madame [K] [B], ainsi que de ses demandes indemnitaires subséquentes.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [P] 2, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SCI [P] 2 sera condamnée à verser à Madame [K] [B] la somme de 400 euros en application des dispositions précités.

Sur l’exécution provisoire

Depuis le 1er janvier 2020, aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS