TJ 05061, 18 mai 2026, RG 25/00381

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 Mai 2026

N° RG 25/00381 - N° Portalis DBWP-W-B7J-C5N6

DEMANDERESSE :

Madame [O], [V] [W]
née le 04 Octobre 1985 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Clara GALLET, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [A]
né le 19 Juin 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocats au barreau des HAUTES-ALPES

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice
représenté par Maître Clara GALLET, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Mireille CAURIER-LEHOT, vice-présidente du tribunal judiciaire de Gap

ASSESSEURS : Denis WEISBUCH, président
Julien WEBER, juge

GREFFIER lors des débats : Vincent DEVINEAUX
GREFFIER lors du prononcé : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS : A l’audience publique du dix-sept mars deux mil vingt-six, Mireille CAURIER-LEHOT, Juge rapporteur, a entendu seule les plaidoiries conformément à l’article 805 du code de Procédure Civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et a fait rapport au Tribunal dans son délibéré, les parties ayant été préalablement avisées que le jugement
serait prononcé le douze mai deux mil vingt-six, par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE :
Le 9 septembre 2020, Madame [O] [W] a acquis un appartement constituant le lot n° 2 situé au 1er étage d’une petite copropriété, élevée sur trois niveaux, et sise à [Localité 4] (05). Le 8 octobre 2021, elle a acquis un second appartement situé au 2ème étage de la même copropriété et constituant le lot n°3.
Suite à un acte de donation-partage dressé les 26 et 8 juillet 1999 par Maître [I] [A], notaire, Monsieur [Y] [A] est devenu propriétaire des lots n° 1 et 4 de la copropriété, composés de deux studios, de deux garages, d’une cave, et d’un abri de jardin-atelier.
Il existe dans l’ensemble immobilier une cuve à fioul enterrée au niveau de l’atelier appartenant à Monsieur [A], et dont l’accès est l’objet d’un différend qui l’oppose à Madame [W].
Le 12 novembre 2025, le conciliateur de justice saisi a établi un constat d’échec de la mesure.
Après y avoir été autorisée par ordonnance présidentielle du 16 décembre 2025, Madame [O] [W] a fait assigner à jour fixe devant le tribunal de céans Monsieur [Y] [A] suivant exploit de commissaire de justice du 18 décembre 2025, aux fins d’établissement d’une servitude de passage vers la cuve à fioul.
Au moyen de conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4], régulièrement représenté par son syndic bénévol, Mme [O] [W], est intervenu volontairement à la cause.
Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2026, Madame [O] [W] d’une part et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] d’autre part, demandent :
A titre principal,
- Accueillir l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires, et prendre acte qu’il s’associe aux demandes de Madame [W],
- Le débouté de l’ensemble des demandes de Monsieur [A],
La fixation à leur bénéfice, sans condition d’horaire, et à titre gracieux, d’un droit de passage permettant l’accès au local dans lequel se trouve la cuve à fioul commune,La condamnation de Monsieur [A] à remettre les clés du local sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,La prise en charge des frais d’aménagement et d’entretien du passage par les propriétaires concernés, à parts égales,Juger que le droit de passage sera constitué à titre purement gratuit, La publication à la conservation des hypothèques de [Localité 5] de la décision à venir valant titre de servitude.A titre subsidiaire,
Ordonner l’accès au local dans lequel se trouve la cuve à fioul, et à la cuve à fioul, sous préavis raisonnable sauf urgence,L’autorisation à leur bénéfice à faire procéder une fois par an au remplissage et à l’entretien de la cuve à fioul commune se situant dans le local,
A titre infiniment subsidiaire,
L’accès pour l’année 2026 au local dans lequel se trouve la cuve à fioul, et à la cuve à fioul, sous préavis raisonnable sauf urgence, L’autorisation pour l’année 2026 au bénéfice de Madame [W] à faire procéder une fois par an au remplissage et à l’entretien de la cuve à fioul commune se situant dans le local pour l’année en cours (2026) afin que la chaudière soit alimentée, le temps de trouver une solution pérenne,En tout état de cause,
La condamnation de Monsieur [A] à verser à Madame [W] la somme de 800 euros au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,La condamnation de Monsieur [A] à verser à Madame [W] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Gallet en application de l’article 699 du code de procédure civile,Et en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires sollicite que la décision lui soit opposable et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.
Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2026, Monsieur [Y] [A] sollicite :
A titre principal, l’irrecevabilité des demandes formées par Madame [W],A titre subsidiaire, le rejet des demandes formées par Madame [W] et le syndicat des copropriétaires,A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où le tribunal octroierait un droit de passage sur ses lots de copropriété,L’autorisation de maintenir son bien fermé à clé, et la limitation du droit de passage aux besoins du remplissage de la cuve à fioul, une fois par an, moyennant un délai de prévenance de 15 jours,La dispense des frais d’entretien et d’aménagement du passage,La condamnation de Madame [W] à lui verser la somme de 1800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance distraits au profit de Me Bompard.Après deux renvois, l’affaire a été plaidée à l’audience du 17 mars 2026 puis mise en délibéré au 12 mai 2026.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit.
MOTIFS DE LA DECISION :
A titre liminaire, il convient de rappeler aux parties que les « dire et juger », « constater » et « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, sauf dans les cas prévus par la loi, et, par suite, ne donneront pas lieu à mention au présent dispositif, s’ils ne constituent, en réalité, qu'une reprise des moyens des parties.

Sur la recevabilité des demandes formées par Madame [W] :
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.
L’article 123 du même code ajoute que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
Selon l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. A ce titre, chaque copropriétaire, propriétaire indivis d’une quote-part des parties communes, peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes notamment par un autre copropriétaire.
En l’espèce, M. [A] invoque l’irrecevabilité des demandes de Madame [W] soutenant que la cuve à fioul litigieuse n’est pas une partie commune alors que cette dernière fait valoir qu’elle est un équipement de chauffage commun alimentant l’ensemble de l’immeuble, même si elle se situe dans un local qui constitue une partie privative du défendeur.
En effet, au vu des pièces versées aux débats, notamment du règlement de copropriété des 26 juin et 8 juillet 1999, qui stipule expressément que le chauffage est commun à tout l’immeuble (p.7) et de l’acte d’acquisition du lot n°2 par Madame [W] du 09 septembre 2020 dans lequel est mentionné (p.20) l’existence de la cuve à foul, “enterrée située côté Est de la maison et installée dès la construction de celle-ci”, il apparaît que la cuve à fioul litigieuse est un élément du système du chauffage collectif de l’immeuble.
Par conséquent, les demandes de Madame [W] en vue de pouvoir accéder à cet élement du chauffage de l’immeuble doivent être déclarées recevables.

Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] :
En application de l’article 325 du code de procédure civile, “l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant”.
L’article 329 du code de procédure civile ajoute que “l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention”.
Au regard des prétentions formées par le syndicat des copropriétaires, agissant aux cotés de Madame [W], pour la sauvegarde des droits des copropriétaires, il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur l’accès à la cuve à fioul alimentant le système de chauffage de l’immeuble :
Sur la qualification de la cuve à [Localité 6]article 3 de la loi du 10 juillet 1965 indique que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le sol, et les éléments d'équipement commun.
De même dans sa définition des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, l’article R511-1 du code de la construction et de l’habitation vise en son 5° les installations et conduits de production et de distribution de chauffage collectif, ainsi que leurs systèmes de sécurité.
En l’espèce, rappelant les dispositions légales précitées, le règlement de copropriété des 26 juin et 8 juillet 1999 stipule que le chauffage est commun à tout l’immeuble.
De même, dans l’acte d’acquisition du 09 septembre 2020 susvisé, il est fait réference expressément à la cuve à fioul et il est précisé que “les parties déclarent faire leur affaire personnelle de la quantité de litres contenue dans celle-ci au jour de la vente, notamment quant aux proratas à régler le cas échéant entre eux”.
En outre, il ne ressort d’aucun acte que la cuve à fioul est enterrée au niveau d’un des lots appartenant à Monsieur [A]. Seul le titre du 09 septembre 2020 mentionne l’enterrement de la cuve, coté Est de la maison. La donation-partage du 26 juin 1999 indique que l’abri de jardin-atelier appartenant à Monsieur [A] se situe contre la façade Est du bâtiment. Il se déduit de ces mentions que le local où est enterrée la cuve est l’abri de jardin appartennant à Monsieur [A], ce qui n’est pas contesté par les parties.
En tout état de cause, le règlement de copropriété précise que le sol, y compris celui sur lequel est édifié le bâtiment, est commun. Le règlement ajoute que sont des parties privatives toutes les installations nécessaires à l’utilisation privative du local, à l’exception des installations se situant dans des parties privatives pour des besoins techniques ou autres. Ainsi le fait que la cuve à fioul, élément d’équipement commun, soit enterrée au niveau d’un lot privatif de Monsieur [A] n’emporte pas la propriété de celle-ci au profit exclusif de ce dernier.
Enfin, il est également indifférent que Monsieur [A] ait choisi un autre mode de chauffage, ce dernier ne rapportant pas la preuve de l’existence d’un vote de la copropriété en faveur d’un remplacement de l’installation en place en faveur d’un autre système de chauffage, notamment individuel, ou encore de la privatisation du système actuel.
Ainsi, la cuve à fioul est un élément d’équipement commun à la copropriété et non une partie privative de M. [A].
Sur l’accès à la cuve à fioulAu moyen d’une servitude de passage
L’article 637 du code civil dispose qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.
En vertu de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement.
En outre, en vertu de l’article 691 du code civil, les servitudes discontinues, apparentes ou non, ne peuvent s’établir que par titre. Tel est ainsi le cas d’une servitude de passage.
En l’espèce, ni le règlement de copropriété, ni les titres de propriété de Madame [W] ni la donation-partage établie au profit de Monsieur [A] ne réglementent l’accès à la cuve à fioul.
En l’état des dispositions précitées, il n’existe donc pas de servitude de passage constituée par titre au profit du syndicat des copropriétairesn ni au profit de Madame [W].
Même si l’article 6-1 A de la loi du 10 juillet 1965 n’exclut pas la création d’une servitude d’une partie privative au profit d’une autre partie privative, il convient de tenir compte de la particularité du cas d’espèce.
En effet, compte tenu de la forte mésentente existant entre les parties et du dysfonctionnement de la copropriété qui est composée uniquement des deux parties à la présente instance, il ne peut être envisagé l’institution d’une servitude au sein de la copropriété.
Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande visant à constituer une servitude de passage au profit du syndicat des copropriétaires et de Madame [W], sur une partie privative de Monsieur [A].
Au moyen d’un droit d’accès au bénéfice de l’intérêt collectif
Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
En l’espèce, il apparait que la cuve à fioul a été installée lors de la construction de la maison. Selon les titres de propriété, il apparait encore que la maison a été édifiée au cours des années ayant suivi l’acquisition du terrain sur lequel elle est construite, le 20 mars 1974. En tant qu’élément indissociable du système de chauffage collectif, l’accessibilité à la cuve en vue de la remplir a été permise dès l’origine, dans l’intérêt de l’ensemble des occupants du bien immobilier. Le règlement de copropriété établi les 26 juin et 8 juillet 1999, dans les suites de la donation-partage et de la division de l’immeuble, n’a pas remis en cause cet usage collectif de la cuve. Depuis sa constitution, cet élément d’équipement a bénéficié à l’ensemble de la copropriété qui y a eu accès par un des lots appartenant à Monsieur [A] en vue de son remplissage et de son entretien.
Vingt-six années après la division de l’immeuble, Monsieur [A] refuse l’exercice de cette prérogative expliquant ne plus tolérer l’intrusion dans sa propriété, en raison de différends qu’il a avec Madame [W]. En effet, en agissant ainsi, Monsieur [A] empêche l’usage normal d’un élément d’équipement commun, et son entretien courant. Ce positionnement, motivé par d’autres finalités que la protection de son droit de propriété, porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Le fait que seule Madame [W] se chaufferait au fioul alors qu’elle pourrait disposer d’un autre moyen de se chauffer est indifférent, Monsieur [A] ne démontrant pas le remplacement de l’installation en place en faveur d’un autre système de chauffage, notamment individuel, ou encore de la privatisation du système actuel. Enfin, le déplacement de la cuve à fioul évoqué par Monsieur [A] lors de l’assemblée générale du 14 mai 2025, n’a pas été soumis au vote des copropriétaires. Contrairement à ce que soutient le défendeur, cette alternative tout comme l’adoption d’un autre système, n’incombe pas à Madame [W], mais à l’ensemble des copropriétaires.
En l’état de ces éléments, il y a lieu d’autoriser tant le syndicat des copropriétaires que Madame [W], en sa qualité de propriétaire des lots n°2 et 3, à accéder au local privatif de Monsieur [A] dans lequel se trouve la cuve à fioul alimentant le système de chauffage de l’immeuble.
Monsieur [A] n’en demeure pas moins pleinement propriétaire du lot dans lequel la cuve est enterrée, ce qui justifie que l’accès ainsi octroyé soit limité à des fins de remplissage et d’entretien de ladite cuve, à raison d’une fois par an, sous préavis de 15 jours, sauf situation d’urgence nécessitant une intervention immédiate, laquelle pourra se faire à tout moment de l’année sans préavis.

Sur la demande de dommages-intérêts de Madame [W] :
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, Madame [W] ne démontre pas sufisamment l’existence d’un abus de droit, ni de faits fautifs dont se serait rendu coupable Monsieur [A], dans l’exercice de ses prérogatives de propriétaire du lot où se situe la cuve à fioul litigieuse.
En outre, si elle produit aux débats une ordonnance médicale datée du 15 octobre 2025, il ne peut en être déduit aucun lien de causalité entre le litige existant avec Monsieur [A] et les médicaments prescrits au sujet desquels il n’est rien précisé quant à la nature et la gravité de la pathologie dont souffrerait Madame [W].
En conséquence, la demande de dommages et intérêts étant insuffisamment fondée, elle sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [A], partie succombant, sera condamné aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement, selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de l’avocat les ayant engagés par provision.

En outre, compte tenu de la nature du litige, l’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles.
Enfin, il n’y a pas lieu de déclarer le présent jugement opposable au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], dans la mesure où il est déjà partie à l’instance du fait de son intervention volontaire.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par décision contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, Déclare recevables les demandes formées par Madame [O] [W], Reçoit l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], régulièrement représenté par son syndic en exercice, Déboute Madame [O] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], de leurs demandes visant à établir une servitude de passage sur le lot appartenant à Monsieur [Y] [A], Autorise le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], et Madame [O] [W], es qualité de propriétaire des lots n°2 et 3, à accéder au local où se situe la cuve à fioul alimentant le système de chauffage de l’immeuble à des fins de remplissage et d’entretien, une fois par an, sous préavis de 15 jours adressé à Monsieur [Y] [A], Autorise le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], et Madame [O] [W], es qualité de propriétaire des lots n°2 et 3, à accéder au local où se situe la cuve à fioul alimentant le système de chauffage de l’immeuble, à tout moment, sans préavis, adressé à Monsieur [Y] [A], en cas d’urgence nécessitant une intervention immédiate, Déboute Madame [O] [W] de sa demande de dommages et intérêts, Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, Condamne Monsieur [Y] [A] aux dépens, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par l’avocat en ayant fait l’avance. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et par le greffier.