TJ 06069, 4 juin 2026, RG 26/01569

1 CCC DOSSIER + 1 CC Me ANAVE
Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 04 JUIN 2026

Syndic. de copro. LE MINERVE
c/
[H] [E] [B]

DÉCISION N° : 2026/
N° RG 26/01569 -
N° Portalis DBWQ-W-B7K-QVP2

Après débats à l'audience publique tenue le 08 Avril 2026

Nous, Madame Stéphanie LE GALL, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. LE MINERVE
C/o son syndic, SAFI MEDITERRANEE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

Madame [H] [E] [B]
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 08 Avril 2026 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juin 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE MINERVE, représenté par son syndic en exercice, la SAS SAFI MÉDITERRANÉE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Madame [H] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de son article 19-2 modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019:

- condamner Madame [H] [B] à lui payer la somme de 7.978 ,98 € (6.056,32 € + 1.922,66 €) € selon décompte arrêté au 1er avril 2026, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 17 octobre 2025,
- la condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- la condamner sous la même solidarité aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires expose que Madame [H] [B], Madame [T] [B] et Monsieur [M] [B] étaient propriétaires en indivision des lots 9, 30 et 50 au sein de la copropriété LE MINERVE sis [Adresse 1], à [Localité 1] et que Madame [H] [B] est devenue seule propriétaire en raison des décès de Madame [T] [B] et de Monsieur [M] [B]. Il ajoute que Madame [H] [B] accuse un retard de paiement dans les charges dès lors qu’elle n’a réglé que le premier appel de fonds de l’exercice 2025/2026, exigible au 1er juillet 2025, qu’il l’a mise en demeure par LRAR du 17 octobre 2025, au visa de l’article 19-2 et que cette mise en demeure est restée infructueuse.

L’affaire a été appelée à l’audience de procédure accélérée au fond du 8 avril 2026, date à laquelle elle a été évoquée.

Le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière LE MINERVE, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Madame [H] [B] n’a pas comparu, ni personne pour elle. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [H] [B] a valablement été assignée à domicile selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de sa destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et des vérifications faites par le commissaire de justice que la destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (nom sur l’interphone et sur la boîte aux lettres, confirmation par un voisin rencontré sur place).

Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 17 mars 2026 et l'audience du 8 avril 2026.

Un délai suffisant s'est écoulé entre l’assignation et l'audience.

2/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l'obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l'assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble [...] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MINERVE fournit en l’espèce :
- le relevé de propriété confirmant que Madame [H] [B], Madame [T] [B] et Monsieur [M] [B] sont copropriétaires des lots 9, 30 et 50 au sein de la résidence LE MINERVE, aucun élément sur les décès de Madame [T] [B] et Monsieur [M] [B] n’étant produit aux débats;
- le contrat de syndic en cours au titre duquel la SAS SAFI MÉDITERRANÉE IMMOBILIER intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que les exercices comptables du syndicat des copropriétaires courent du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MINERVE produit notamment aux débats les pièces suivantes :
- le procès-verbal de l'assemblée spéciale des copropriétaires du 6 juillet 2023dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé des travaux et leur financement ;
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 février 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022/2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023/2024 ainsi que le montant de la cotisation Alur pour l’exercice 2023/2024 outre divers travaux,
- le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2025 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2023/2024 et les budgets prévisionnels des exercices 2024/2025 et 2025/2026 ainsi que le montant de la cotisation Alur pour l'exercice 2025/2026 outre divers travaux.

Il résulte de ces pièces que les copropriétaires ont régulièrement approuvé les comptes du syndicat pour les exercices comptables 2022/2023 et 2023/2024 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2024/2025 et 2025/2026, l’exercice 2025/2026 (1er juillet 2025 - 30 juin 2026) correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l'article 14-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L'article 65 de ce décret dispose qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l'avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n'a pas notifié dans les formes son changement d'adresse.

Selon le décompte récapitulant les sommes échues et à échoir entre le 1er mars 2024 et le 1er avril 2026 (pièce n°4), au moins une provision trimestrielle due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026, approuvé selon assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2025, n'a pas été versée à sa date d'exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Madame [H] [B] le 17 octobre 2025 (LRAR postée le 17 octobre 2025 revenue avec la mention “pli avisé et non réclamé”) d'avoir à régler la somme de 6.270,58 € due selon décompte de charges arrêté au 1er octobre 2025 dans le délai de 8 jours, et lui rappelant notamment qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Force est de constater que cette mise en demeure vise un montant global restant dû de 6.270,58 € correspondant à la totalité des charges et provisions impayées entre le 1er juillet 2024 et le 1er octobre 2025 étant rappelé que l’exercice 2024/2025 court du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et l’exercice 2025/2026 du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 de sorte que la somme de 6.270,58€ correspond à des charges impayées sur 2 exercices. En outre, elle met en demeure la requise d’avoir à déférer dans le délai de 8 jours à compter de sa réception, ce qui est contraire aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui vise un délai de 30 jours.

Or, cette mention est erronée et ne permet pas à la copropriétaire de prendre la mesure exacte de l'injonction qui lui est faite, puisque ce n'est pas le défaut de paiement de la totalité des charges et provisions restant dues qui permet la mise en oeuvre de l'article 19-2 mais uniquement le défaut de paiement dans les trente jours des provisions trimestrielles dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours soit, en l’espèce, de l’exercice 2025/2026.

Pour l’ensemble de ces raisons, le syndicat des copropriétaires LE MINERVE, agissant par son syndic en exercice la SAS SAFI MÉDITERRANÉE, sera déclaré irrecevable en toutes ses demandes, les conditions requises pour mettre en oeuvre la procédure de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas réunies.

2/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires LE MINERVE, dont les demandes ont été déclarées irrecevables, supportera les entiers dépens et sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS