TJ 30189, 8 juin 2026, RG 26/00425

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Minute N°

N° RG 26/00425 - N° Portalis DBX2-W-B7K-LPKB

SCI D.M.F

C/

[H] [L] [C] [P], [B] [J] [O] [A]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

SCI D.M.F inscrite au RCS de NÎMES sous le N° 400 959 132 dont le siège social est situé
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Agnès TOUREL, avocat au barreau de NÎMES

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [L] [C] [P]
né le 25 décembre 1993 à [Localité 3] (GARD)
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté
Madame [B] [J] [O] [A]
née le 11 juin 1993 à [Localité 3] (GARD)
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection,
Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 11 mai 2026
Date des Débats : 11 mai 2026
Date du Délibéré : 08 juin 2026

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 08 juin 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2022, la société civile immobilière DMF a consenti un bail d’habitation à M. [H] [P] et Mme [B] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 727,83 euros, provisions sur charges comprises.

Par actes de commissaire de justice du 15 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1818,74 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [P] et Mme [B] [A] le 16 mai 2025.

Par assignations du 20 février 2026, la société civile immobilière DMF a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [P] et Mme [B] [A], assortir cette mesure d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3170,49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026,800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 février 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 11 mai 2026, la société civile immobilière DMF, représentée par ministère d'avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 mai 2026, s'élève désormais à 4581,49 euros. La société civile immobilière DMF considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Des paiements sont effectués mais ils sont décalés et irréguliers.

Mme [B] [A], comparante en personne, expose que récemment elle a payé la somme de 820,00 euros. Elle paye le loyer irrégulièrement mais verse des sommes importantes. Elle désire se maintenir dans le logement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il ressort des pièces versées que la commission de surendettement des particuliers du Gard, le 1er juillet 2025 a imposé des mesures à Mme [B] [A] visant à ce qu’elle règle son arriéré locatif en 4 mois à raison de mensualités de 349,33 euros par mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière DMF justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Le timbre fiscal prévu par l’article 128 de la loi de Finances 2026 a été acquitté.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année à la demande du bailleur.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 15 mai 2025 ne vise pas l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et la clause résolutoire ne peut être constatée acquise que pour les manquements visés au commandement préalablement délivré. En conséquence, la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif ne peut être que rejetée.

Aux termes de l’article 24 de la même loi, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1818,74 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

D’autre part, il ressort du décompte versé aux débats que Mme [B] [A] n’a pas respecté les mesures imposées par la commission de surendettement lui dictant d’apurer l’arriéré locatif en versant pendant 4 mois la somme de 349,33 euros en plus du loyer courant à partir du 1er juillet 2025.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juillet 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré les déclarations contraires de la bailleresse, M. [H] [P] et Mme [B] [A] justifient avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience.

Il ressort du décompte locatif qu’il a été payé des sommes plus importantes que le seul loyer, soit, 900,00 euros le 26 novembre 2025, 1000,00 euros le 28 janvier 2026, 900,00 euros le 6 mars 2026, 950,00 euros le 27 mars 2026.

En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral du loyer.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [H] [P] et Mme [B] [A] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 127,00 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [H] [P] et Mme [B] [A] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L’article 1709 du même code prévoit également que Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société civile immobilière DMF verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 mai 2026, M. [H] [P] et Mme [B] [A] lui devaient la somme de 4581,49 euros.

M. [H] [P] et Mme [B] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [P] et Mme [B] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à celui du loyer et des charges actuels.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière DMF ou à son mandataire.

4.Sur l’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Toutefois, l’article L.421-1 du même code garantit à l’occupant un délai incompressible de deux mois entre la signification du commandement de quitter les lieux et l’exécution de la mesure d’expulsion. Faire courir une astreinte dès la signification de l’ordonnance reviendrait à exercer une pression financière sur l’occupant pendant une période où il bénéficie légalement d’une immunité d’ exécution, contrevenant ainsi à l’esprit de cette disposition d’ordre public.

La société civile immobilière DMF sera déboutée de cette demande.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [P] et Mme [B] [A], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500,00 euros à la demande de la société civile immobilière DMF concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS