TJ 93008, 9 juin 2026, RG 25/00843

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/00843 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3BH3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JUIN 2026 MINUTE N° 26/00977

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Alya FERJANI, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 Mai 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société du FORUM DES HALLES DE [Localité 1],
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0260

ET :

La société [T],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Valérie SAADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2116

La société [T] [Localité 2],
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Valérie SAADA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2116

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2023, la société du FORUM DES HALLES DE [Localité 1] a consenti à la société [T], avec faculté de substitution au profit de la société [T] [Localité 2], en cours de constitution, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4], à [Localité 1], local n° KN09 et local n° TKN09, au niveau -3 du centre.

Par acte du 6 mai 2025 (RG n°25/00843), la société du FORUM DES HALLES DE [Localité 1] a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société [T], pour la voir condamnée :
- à lui payer à titre provisionnel la somme de 116.753,59 euros représentant les échéances impayées selon décompte arrêté au 10 avril 2025, et l'indemnité forfaitaire ;
- à reconstituer le dépôt de garantie sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de l'ordonnance, pendant un délai de 3 mois ;
- au paiement des intérêts de retard au taux contractuel (taux légal majoré de 5 points) :
- à lui régler la somme de 3.600 euros en application des articles 1103 et 1104 du code civil et subsidiairement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Suivant acte du 19 septembre 2025 (RG n°25/01614), la société du FORUM DES HALLES DE [Localité 1] a appelé en intervention forcée la société [T] [Localité 2].

La jonction a été prononcée et l'affaire a été plaidée à l'audience du 4 mai 2026.

À l'audience, la société du FORUM DES HALLES DE [Localité 1] maintient ses prétentions, actualisant sa demande principale à la somme de 309.819,84 euros, selon décompte arrêtée au 27 janvier 2026, et sa demande, fondée sur les articles 1103 et 1104 du code civil et subsidiairement de l'article 700 du code de procédure civile, à 6.000 euros. Elle forme en outre toutes ses demandes à l'encontre de la société [T] et de la société [T] [Localité 2] solidairement, à l'exception de la demande de reconstitution du dépôt de garantie formée à l'encontre de la seule société [T].

Elle explique en substance que :
- aucune des conditions prévues au bail pour la substitution au profit de la société [T] [Localité 2] n'a été remplie, dès lors qu'aucune notification par lettre recommandée avec accusé de réception n'a été réalisée ; qu'aucun avenant au bail en vue d'acter cette substitution n'a été signé?; qu'elle-même n'a jamais reçu les justificatifs exigés avant la prise d'effet du bail ; et que par conséquent seule la société [T] est titulaire du bail ;
- à supposer qu'il doive être considéré que la substitution a été réalisée, la société [T] resterait tenue solidairement au paiement des sommes dues en application de la clause conventionnelle de garantie de sa substituée ;

- il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur le caractère manifestement excessif ou pas de l'indemnité forfaitaire de 10 %, seul le juge du fond disposant de ce pouvoir d'appréciation ; en revanche, il dispose du pouvoir de statuer à titre provisionnel sur le montant non contestable d'une clause pénale, et est tenu d'y faire droit en totalité à titre provisionnel lorsque la rédaction de la clause est comme en l'espèce, claire et précise ;
- sur le respect de ses obligations contesté en défense : (i) le procès-verbal de mise à disposition des locaux a été régularisé le 25 juin 2024, marquant la date de mise à disposition des lieux et, corrélativement, l'exigibilité des loyers et provisions conformément au bail ; (ii) les difficultés d'aménagement, de mise en conformité ou d'organisation relèvent de la responsabilité du preneur et ne sauraient justifier une suspension générale et prolongée du paiement des loyers ; (iii) la nomenclature du centre est claire en ce " K " signifie Kiosque et " TK " signifie [Adresse 5], et dès lors la société [T], professionnelle avertie, ne peut feindre d'ignorer qu'elle a loué un emplacement de type kiosque, par nature situé dans les allées du centre et non une boutique close ; il ne peut donc être soutenu qu'elle a manqué à son obligation de délivrance en ne mettant pas à disposition du preneur une boutique close ; (iv) les vols et dégradations allégués par les sociétés défenderesse pour affirmer une absence de jouissance paisible ne lui sont pas imputables ;
- le décompte qu'elle produit est détaillé et assorti des factures et appels correspondants, de sorte qu'il ne peut être soutenu que le décompte est incompréhensible ;
- la circonstance que le contrat soit jugé par les défenderesses comme difficilement rentable ne constitue ni une cause d'exonération du respect de leurs obligations, ni une contestation sérieuse de l'obligation de payer ;
- l'absence de proposition concrète de remboursement et la persistance des impayés empêchent l'octroi de délais de paiement.

En réplique, les sociétés [T] et [T] [Localité 2] sollicitent du juge des référés qu'il :
- rejette l'intégralité des demandes formulées par la société DU FORUM DES HALLES DE [Localité 1] compte tenu de l'existence de contestations sérieuses ;
- la condamne à leur verser une somme de 5.000 euros chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- à titre subsidiaire, leur octroie un délai de 24 mois de paiement pour s'acquitter de l'arriéré du montant des loyers et charges éventuellement dus.

Elles font valoir que :
- au lieu de se voir livrer un véritable local commercial avec clos et couvert, la société [T] [Localité 2] s'est vu délivrer le 16 juin 2024 une coque et plus précisément un emplacement ouvert sans aucun équipement lui permettant d'exercer son activité ; cette circonstance constitue un manquement de la bailleresse à son obligation essentielle de délivrer un local à sa locataire tel que prévu au bail ;
- la société [T] [Localité 2] n'a été en mesure de commencer à exploiter les locaux donnés à bail que le 23 décembre 2024 au regard des travaux nécessaires à la mise en conformité du kiosque ;
- à la suite des dégradations qu'elle a subies, et à plusieurs reprises, la société a alerté le centre commercial des difficultés rencontrées dans son exploitation au regard du manque de sécurité de ses locaux sous forme de kiosque, sans aucune protection par une bâche ou un rideau métallique ; ces dégradations caractérisent un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués ;
- les sommes dont le paiement est demandé sont imprécises, variables et non fondées ; elles rappellent que la société [T] [Localité 2] n'a pu démarrer son exploitation que le 23 décembre 2024 à la suite des travaux nécessaires à son activité ; elles font valoir que le montant du loyer de base est variable d'un trimestre à l'autre, sans qu'il soit justifié du montant demandé, et il est fait état de charges et d'honoraires, outre acomptes sur travaux et sur charges courantes, dont le montant n'est pas justifié ;
- sur la demande de délais : les loyers et charges représentent des charges d'exploitation que la société [T] [Localité 2] n'est pas en mesure de supporter au regard du montant de son chiffre d'affaires et la société [T] n'a pas davantage la possibilité de s'acquitter des sommes réclamées à défaut de disposer de la trésorerie nécessaire.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIFS

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu " de payer le prix du bail aux termes convenus ".

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

A titre préalable, sur la situation de la société [T] [Localité 2], il convient de relever que le contrat précise, à propos de la substitution de preneur, que celle-ci devra impérativement, pour être effective, intervenir avant la date de prise d'effet du bail, être notifiée au bailleur par la société [T] [Localité 2] par lettre recommandée accompagnée d'un certain nombre de pièces, et être régularisée par voie d'avenant.

A défaut de la preuve du respect de ces formalités par les défenderesses, il sera considéré qu'aucune substitution n'est intervenue, et que seule la société [T] est titulaire du bail.

Sur la demande en paiement, la société du FORUM DES HALLES DE [Localité 1] produit :

- le contrat de location du 14 décembre 2023 dont il résulte qu'il prendra effet à compter de la mise à disposition du local ; et qu'il est consenti une location sur les locaux n° KN09 et n° TKN09 ;
- un procès-verbal de mise à disposition de coque du 25 juin 2024;
- un décompte arrêté au 27 janvier 2026 faisant apparaître un solde de 281.654,40 euros.

Pour s'opposer aux demandes en paiement de la société du FORUM DES HALLES DE [Localité 1], la défenderesse invoque le défaut de délivrance d'un local fermé et comportant les aménagements nécessaires à l'exercice de son activité ainsi que l'absence de jouissance paisible des locaux. Elle oppose également l'incohérence et le caractère infondé des sommes dont le paiement est demandé.

Or, d'une part, le plan des locaux visés par les parties le 17 octobre 2023 précise que le local KN09 est un kiosque et le contrat prévoit expressément que le local TK09 est à usage de terrasse. Par ailleurs, il résulte du bail que les travaux d'aménagement des locaux sont à la charge du preneur, qui bénéficie en contrepartie d'une franchise de loyer.

Dans ces conditions, la contestation sérieuse tenant à la violation de ses obligations par la bailleresse n'est pas fondée.

D'autre part, il apparaît que le décompte tient compte des dispositions du contrat sur le montant du loyer.

En revanche, il sera rejeté les demandes fondées sur :
- la clause pénale et les intérêts au taux majorés, en ce qu'elles sont fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d'être qualifiées de clause pénale et à ce titre d'être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière du locataire ; tel pouvant être le cas en l'espèce, il n'y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande ;
- la reconstitution du dépôt de garantie dès lors qu'il apparaît sur le décompte qu'elle a été effectuée.

La société [T] sera par conséquent condamnée à payer à la société du FORUM DES HALLES DE [Localité 1], à titre provisionnel, la somme de 277.440,68 euros, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de cette décision, en application de l'article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement, l'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Or en l'espèce, aucun des documents produits ne permet de justifier que la société [T] est en mesure de faire face au paiement du loyer courant et de l'arriéré.

Cette demande est par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires, la société [T], succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, et en application de l'article 700 du code de procédure civile, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société du FORUM DES HALLES DE [Localité 1] l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS