TJ 93008, 9 juin 2026, RG 26/00064

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

---

Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 26/00064 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4H2L

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 JUIN 2026 MINUTE N° 26/01021

---

Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Alya FERJANI, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 Mai 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SICAM,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nadia BENNICKS-GALDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0775

ET :

Madame [P] [R],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0514

La société [S],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0514

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juin 2019, la société SICAM a donné à bail commercial à Madame [P] [R], tant en son nom personnel qu'en qualité de présidente de la SASU [S], des locaux situés [Adresse 3], à [Localité 1], entrée n° 210.

Par acte sous seing privé, intitulé " bail précaire " applicable à compter du 1er mars 2022, la société SICAM a donné à bail commercial à Madame [P] [R], tant en son nom personnel qu'en qualité de présidente de la SASU [S], d'autres locaux situés [Adresse 3], à [Localité 1], entrée n° 209.

Puis par acte du 18 décembre 2025, la société SICAM a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société [S] et Madame [P] [R] afin qu'il les condamne solidairement et à titre provisionnel à lui verser :

- 11.417,23 euros à titre principal, comptes arrêtés au titre des loyers dus au titre du bail commercial majorés d'une clause pénale ;
- 6.454,73 euros à titre principal, comptes arrêtés au titre des loyers dus au titre du bail précaire, majorés d'une clause pénale ;

et ce avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 décembre 2025 ;

outre la somme de 3.000 euros tant en application de l'article 5 du contrat de bail que de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi les dépens qui comprendront le cout des saisies attributions conservatoires et leur dénonciation, outre les frais de signification et d'exécution de la décision.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 4 mai 2026.

À l'audience, la société SICAM actualise ses demandes en paiement et sollicite du juge des référés qu'il condamne solidairement et à titre provisionnel la société [S] et Madame [P] [R] à lui verser:
- au titre du bail commercial la somme de 34.251,69 euros, comptes arrêtés au 24 avril 2026, correspondant aux loyers échus et à la clause pénale, décomposée comme suit :
o pour le 1er trimestre, la somme de 11.417,23 euros, comprenant 9.928,03 euros au titre du loyer et charges et 1.489,20 euros au titre de la clause pénale ;
o pour le 2ème trimestre, la somme de 11.417,23 euros, comprenant 9.928,03 euros au titre du loyer et charges et 1.489,20 euros au titre de la clause pénale ;
o pour le 3ème trimestre, la somme de 11.417,23 euros, comprenant 9.928,03 euros au titre du loyer et charges et 1.489,20 euros au titre de la clause pénale ;
- au titre du bail précaire la somme de 12.909,58 euros, comptes arrêtés au 10 mars 2026, correspondant aux loyers échus majorés de la clause pénale, décomposée comme suit :

o pour le 1er trimestre, la somme de 6.454,79 euros, comprenant 5.612,81 euros au titre du loyer et charges, et 841,92 euros au titre de la clause pénale ;
o pour le 2ème trimestre, la somme de 6.454,79 euros, comprenant 5.612,81 euros au titre du loyer et charges, et 841,92 euros au titre de la clause pénale ;
- la somme de 5.000 euros tant en application de l'article 5 du contrat de bail que de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront le cout des saisies attributions conservatoires et leur dénonciation d'un montant de respectif de 306,21 euros, 286,75 euros, 208,24 euros et 193,73 euros, soit un total 994,93 euros, outre les frais de signification et d'exécution de la décision.

Elle sollicite à titre subsidiaire la condamnation solidaire et à titre provisionnel des défenderesses à lui verser :
- au titre du bail commercial la somme de 24.129,39 euros, comptes arrêtés au 24 avril 2026, correspondant aux loyers échus et à la clause pénale, décomposée comme suit :
o pour le 1er trimestre, la somme de 8.043,13 euros, comprenant 6.994,03 euros au titre du loyer et charges et 1.049,10 euros au titre de la clause pénale ;
o pour le 2ème trimestre, la somme de 8.043,13 euros, comprenant 6.994,03 euros au titre du loyer et charges et 1.049,10 euros au titre de la clause pénale ;
o pour le 3ème trimestre, la somme de 8.043,13 euros, comprenant 6.994,03 euros au titre du loyer et charges et 1.049,10 euros au titre de la clause pénale ;
- au titre du bail précaire la somme de 9.017,86 euros, comptes arrêtés au 24 avril 2026,correspondant aux loyers échus majorés de la clause pénale, décomposée comme suit :
o pour le 1er trimestre, la somme de 4.508,93 euros, comprenant 3.920,81 euros au titre du loyer et charges, et 588,12 euros au titre de la clause pénale ;
o pour le 2ème trimestre, la somme de 4.508,93 euros, comprenant 3.920,81 euros au titre du loyer et charges, et 588,12 euros au titre de la clause pénale.

Elle explique en substance que la société [S] exerce dans les locaux une activité de traiteur.

En réplique aux moyens soulevés en défense, elle indique d'abord que contrairement à ce que soutiennent les défenderesses, ce sont elles qui sont responsables du mauvais état sanitaire des parties communes. Elle précise que l'établissement de la société [S] a d'ailleurs fait l'objet d'une fermeture administrative par arrêté du 6 novembre 2025 pour des violations aux règles d'hygiène, et qu'il n'a pas été constaté à cette occasion par l'autorité administrative une carence du bailleur à cet égard. Elle ajoute que les autres établissements visités dans l'immeuble ont été classés " satisfaisant " à " très satisfaisant ".

S'agissant des charges, elle fait valoir d'une part que les défenderesses sont illégitimes à se prévaloir d'un défaut de régularisation, alors qu'elles-mêmes se sont abstenues d'exercer la possibilité de vérification prévue au contrat, et d'autre part, qu'elle a procédé à une régularisation des charges. Elle indique également que le débat instauré par les défenderesses sur les catégories de charges récupérables est infondé, l'inventaire précis des charges étant prévu par les contrats.

Sur la prétendue irrégularité de l'engagement de caution de Madame [R] invoqué en défense, elle expose qu'il est inopérant, celle-ci étant en réalité co-preneur. Elle ajoute qu'en tout état de cause le patrimoine de Madame [R] est bien supérieur à celui qu'elle déclare.

En réplique, la société [S] et Madame [P] [R] sollicitent du juge des référés qu'il :
- juge n'y avoir lieu à référé compte tenu des contestations sérieuses qu'elles soulèvent à l'encontre de la demande en paiement formulée par la société SICAM ;
- condamne la société SICAM à leur verser ensemble la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- déboute la société SICAM de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Elles expliquent d'abord qu'elles se plaignent depuis de nombreuses années des désordres subis et du mauvais état d'entretien des parties communes, consistant notamment dans la présence de nuisibles dans les locaux, l'absence de gestion des déchets et des fuites d'eau à répétition.

Elles font ensuite valoir que ni le principe ni le montant des charges ne sont établis dès lors que les contrats ne prévoient pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, que la base de calcul des charges n'est pas justifiée et qu'il n'est produit aucune facture.

Elles indiquent en outre que l'appréciation du bien-fondé de l'application d'une clause pénale et de son montant ne peut relever que du juge du fond.

Elles font enfin valoir que l'engagement de caution de Madame [R] est manifestement disproportionné et qu'en tout état de cause, l'examen de sa régularité ne peut pas incomber au juge des référés.

Elles concluent que l'ensemble de ces circonstances caractérisent des contestations sérieuses.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

MOTIFS

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu " de payer le prix du bail aux termes convenus ".

L'article 1719 du même code prévoit par ailleurs que :
" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; "

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, les pièces produites aux débats, et notamment les procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 6 octobre 2021, 14 novembre 2025, 16 février 2026 et 4 mars 2026, ainsi que les échanges de mails et de messages SMS et WhatsApp, parfois accompagnés de photos, démontrent que les parties communes de l'immeuble sont en mauvais état et encombrées.

Toutefois, ces éléments sont insuffisants à prouver, comme l'affirme la bailleresse, que le preneur est l'unique responsable de cet état, de sorte que la responsabilité de la bailleresse est susceptible d'être engagée sur le fondement de l'article 1719 précité si le preneur a subi les conséquences d'un mauvais état des parties communes imputable à d'autres que lui.

Il résulte de ce doute sur le respect par le bailleur de son obligation de délivrance une contestation sérieuse sur le bien-fondé de la demande en paiement du loyer.

Et les éléments versés aux débats ne permettant pas, en l'état, de déterminer si une part du loyer resterait néanmoins due par les défenderesses de façon non contestable, la demande de provision au titre des loyers sera par conséquent rejetée dans son intégralité.

De même il sera constaté une contestation sérieuse sur l'obligation à paiement de la provision pour charges, dès lors que la demande formée à ce titre impose une appréciation de la régularité et de la portée de dispositions contractuelles. Celle-ci est par conséquent également rejetée.

La société SICAM, succombante, est condamnée au paiement des dépens et il est equitable, compte tenu des circonstances du litige, de laisser à la charge de chaque partie leurs frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS