TJ 59350, 8 juin 2026, RG 25/13106

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/13106 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2FQB

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 08 Juin 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE "LION D'OR", représenté par son syndic le Cabinet VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS.

C/

[S] [A]
[W] [A]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE "LION D'OR", représenté par son syndic le Cabinet VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me BAKIR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

M. [S] [A], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne ;

Mme [W] [A], demeurant [Adresse 3]

non comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Mars 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [A] et Mme [W] [A] sont propriétaires des lots n°01 et n°118 d’un immeuble dépendant de la copropriété « Résidence [Etablissement 1] », située [Adresse 4] à [Localité 3].

La S.A.R.L Vacherand Immobilier Flandres-Lys est le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Lion d’Or ».

Par lettres recommandées avec avis de réception expédiées le 20 juin 2024 et le 18 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, a mis en demeure M. et Mme [A] de lui régler les sommes4.522,86 euros et 5.737,49 euros au titre des charges de copropriété et des provisions impayées.

Par acte du 7 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Lion d’Or », représenté par son syndic, a fait procéder à la conservatoire des loyers dus par les locataires des époux [A].

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Lion d’Or », pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L Vacherand Immobilier Flandres-Lys, a, fait assigner M. [S] [A] et Mme [W] [A] devant le Tribunal judiciaire de Lille, 10 ème Chambre, afin d'obtenir leur condamnation solidaire, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes :

4.771,52 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 13/10/2025, outre les intérêts au taux légal à compter de leur date d'exigibilité, et sauf à parfaire au jour de l'audience,443,04 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance,500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.897 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, dont les frais liés à la saisie pratiquée.
A l’audience du 23 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à actualiser la dette à la somme de 4.874,15 euros. Il s'oppose à la demande de délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

M. [A] comparaît en personne et propose de s’acquitter de la dette, dont il ne conteste pas le montant, par mensualités de 800 euros correspondant au montant du loyer versé chaque mois par le locataire au commissaire de justice. Il indique qu’il perçoit des revenus mensuels à hauteur de 2300 euros mais qu’il rencontre d’autres difficultés financières. Il explique qu’il n’a pu honorer les charges de copropriété au motif que son locataire ne payait pas ses loyers.

Il a été autorisé par le juge à produire en cours de délibéré sous quinzaine les justificatifs des paiements réalisés auprès du commissaire de justice.

Aucune pièce n’a été transmise par M. [A] en cours de délibéré.

Mme [A], citée par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le règlement de copropriétéun relevé de propriétéles procès-verbaux des assemblées générales du 12 octobre 2022, du 25 octobre 2023, du 26 mars 2025,un compte individuel de charges pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, des appels de fonds travaux et de provisions sur charges pour les périodes du 1er/07/2022 au 31/12/2025, un relevé de compte en date du 13 octobre 2025 portant sur la période du 1er octobre 2022 au 13 octobre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse,deux mises en demeure adressées aux époux [A] le 20 juin 2024 et le 18 avril 2025 ,diverses lettres de rappel et de mise en demeure,des factures de frais et d'honoraires,le contrat de syndic.
Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes des exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, ainsi que de l’approbation des budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Il résulte de ces pièces et, en particulier, de l’extrait de compte et des appels de fonds, que M. [S] [A] et Mme [W] [A] restent redevables de la somme de 4.771,52 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées au 1er octobre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse ;

Le défendeur ne conteste pas cette somme.

M. [S] [A] et Mme [W] [A] ne justifient pas de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte tenu par le syndicat des copropriétaires, conformément à l'article 1353 alinéa 2 du code civil.

S’agissant des frais de recouvrement afférents aux charges de copropriété impayés imputables aux seuls copropriétaires concernés en application de l'article 10-1 susvisé et du contrat de syndic, le montant réclamé à hauteur de 72 euros au titre des frais de mise en demeure du 20 juin 2024 et de relance du 18 juillet 2024 sont justifié par les pièces du dossier. La preuve d’envoi des lettres de mise en demeure et de relance aux défendeurs est rapportée, lesdites mises en demeure et relances par lettre recommandée étant produites. En revanche, la note de frais et honoraires de l’avocat pour la rédaction de la mise en demeure à hauteur de 371,04 euros TTC n’est pas davantage justifiée par le contrat de syndic qui ne prévoit pas la facturation de cette prestation.

Il convient, en conséquence, de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 5]» la somme de 4.843,52 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées au 1er octobre 2025, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse, et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 05 novembre 2025.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle. Elle ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, la solidarité des époux pour le paiement des dépenses exposées pour l’entretien du ménage est la règle.

Les charges de copropriété entrent dans la catégorie des dettes ménagères, de sorte que les époux [A] sont tenus solidairement au paiement de la somme de 4.843,52 euros en application de l’article 220 du code civil susvisé.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, M. [A] soutient que le bien est loué moyennant un loyer de 800 euros qui fait l’objet d’une saisie conservatoire diligentée par le syndicat de copropriétaire et propose de s’acquitter de sa dette par versements de 800 euros.

Toutefois, le défendeur ne verse aucun justificatif de revenus et de charges, de sorte qu’il n’établit pas être en situation d’apurer la dette dans le délai légal de 24 mois, et ce alors même qu’il a signalé à l’audience des incidents de paiement du loyer par le locataire à l’origine de ses propres difficultés financières.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre ni la mauvaise foi de M. et Mme [A] ni l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des charges de copropriété et qui est réparé par les intérêts de retard.

Par conséquent, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [S] [A] et Mme [W] [A] , parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Il y a également lieu de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS