TJ 69123, 9 juin 2026, RG 24/00082

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU : 09 Juin 2026

MAGISTRAT : Sidonie DESSART, Vice-présidente

GREFFIER : Léa FAURITE

AFFAIRE : S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
C/
Monsieur [X] [M]
Madame [I] [C] [H] épouse [M]

NUMÉRO R.G. : N° RG 24/00082 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZQU5

Lot n°36

Le

Copie exécutoire et copie certifiée conforme à :

la SCP AXIOJURIS LEXIENS - 786

la SELARL C3LEX - 205

ENTRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) (RCS de PARIS n°379 502 644), venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (B.P.I), dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocats au barreau de LYON, Maître Céline CASTINETTI de la SELAS ALVAREZ-ARLABOSSE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

CREANCIER POURSUIVANT

ET :

M. [X] [M]
et
Mme [I] [C] [H] épouse [M]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX, avocats au barreau de LYON, et la SCP TRIBILLAC-MAYNARD, avocats au barreau de PERPIGNAN

PARTIES SAISIES

ET EN PRESENCE DE :

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric ALLEAUME de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocats au barreau de LYON

CREANCIER INSCRIT

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre du programme immobilier de défiscalisation développé par la SAS APOLLONIA (acquisition de biens immobiliers à visée locative éligibles notamment au régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels ou professionnels), par acte authentique contenant prêt du 3 octobre 2007 reçu par Maître [Q] [V], notaire associé de la SCP "[F] [S], [Y] [W], [P] [G], [B] [O], [J] [L], notaires associés d'une société civile professionnelle titulaire d'un office notarial à Lyon (Rhône) ", la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER aux droits de laquelle est venue la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), suite à la fusion par voie d'absorption et dissolution sans liquidation de la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER - a octroyé à [X] [M] et [D] [H] épouse [M] un contrat de prêt n° 2083989 de 95.000 € remboursable par échéances mensuelles sur 300 mensualités, au taux d'intérêt hors assurances de 4,20 % et au taux effectif global de 5,059 % l'an. Ce prêt avait pour objet l'acquisition d'un studio à usage d'habitation (lot 36), en état futur d'achèvement, à usage locatif, dans un ensemble immobilier dénommé " [Adresse 4] " sis [Adresse 5] avec inscription d'une garantie de privilège de prêteur de deniers au profit de l'établissement prêteur.

Une instruction pénale a été ouverte ultérieurement du chef notamment d'escroqueries commises en bande organisée, faux et usage de faux à l'encontre de la SAS APOLLONIA et d'autres intervenants à l'opération de défiscalisation (notaires et établissements prêteurs) commis au préjudice de plusieurs investisseurs, dont [X] [M] et [D] [H] épouse [M]. Les établissements prêteurs ont bénéficié d'un non-lieu. Maître [Q] [V] n'a pas été renvoyé devant le tribunal correctionnel de Marseille. Le 8 septembre 2023, le tribunal correctionnel de Marseille a ordonné le renvoi de l'examen de ce dossier à l'audience du 30 mai 2024, dont le jugement a été rendu le 15 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 Février 2024, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Monsieur [X] [M] et Madame [I] [C] [H] épouse [M] un commandement aux fins de saisie immobilière lui faisant sommation de payer la somme de 127.575,22 euros arrêtée au 19 décembre 2023 outre intérêts et frais postérieurs en vertu et pour l’exécution de la copie exécutoire d’un acte passé au rang des minutes de Maître [Q] [V], notaire à [Localité 1] (Rhône), en date du 03 octobre 2007, contenant prêt au profit de Monsieur [X] [M] et Madame [D] [H] épouse [M] d’un montant de 95.000 euros, créance garantie par une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle publié au 1er bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 1] le 30 novembre 2007 volume 2007 V n°4754, reprise pour ordre le 11 janvier 2008, dépôt D n°524.

Monsieur [X] [M] et Madame [I] [C] [H] épouse [M] n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 08 avril 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 1], sous les référencesLYON - 1er bureau / 2024 S / n°61, et ce pour valoir saisie du bien immobilier leur appartenant et plus précisément le lot n°36.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a assigné Monsieur [X] [M] et Madame [I] [C] [H] épouse [M] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 31 juillet 2024.

Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 11 juin 2024 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

L'affaire, après avoir été renvoyée, a été évoquée à l'audience du 18 décembre 2025.

A cette audience, chacune des parties, représentée par un conseil, a exposé oralement ses demandes sur le fondement de conclusions, visées à l'audience, auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample rappel de ses demandes et moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de mainlevée de la saisie immobilière et de radiation du commandement aux fins de saisie immobilière

L'article L 311-2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Aux termes de l'article L 213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

[X] [M] et [D] [H] épouse [M] concluent à la mainlevée de la saisie immobilière en arguant principalement de l'absence de créance de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, contestant les intérêts et la clause pénale appliqués.

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER, précise que, si le tribunal judiciaire de Marseille l'a, dans son jugement du 23 juillet 2025, débouté de sa demande de condamnation en paiement visant [X] [M] et [D] [H] épouse [M], elle a interjeté appel de cette décision, et que cet appel ne lui confèrerait pas l'autorité de la chose jugée, et lui permet in fine, de maintenir sa demande au titre de la présente procédure de saisie immobilière litigieuse, pour avoir été pratiquée sur le fondement de l'acte notarié du prêt immobilier du 3 octobre 2007.

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT soutient la validité de la copie exécutoire, ainsi que la régularité de la mesure d'exécution forcée, au motif que:
- la copie de l'acte exécutoire n'a pas fait l'objet d'une procédure en inscription de faux par [X] [M] et [D] [H] épouse [M] ;
- compte tenu de l'absence de renvoi de Maitre [Q] [V] devant le tribunal correctionnel, l'acte notarié conserve sa force exécutoire de sorte que la saisie immobilière pratiquée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT est valablement opposable à [X] [M] et [D] [H] épouse [M] ;
- la loi SCRIVENER dont ont pu se prévaloir [X] [M] et [D] [H] épouse [M] lors des débats, ne peut leur être appliquée aux motifs que l'organisme préteur ni ne pouvait avoir la connaissance de la contraction de plusieurs prêts simultanée sous le statut LMP, ni n'en rapporte la preuve contraire, tout en visant les dispositions protectrices du code de la consommation dans l'offre de prêt, légitimant le paiement des intérêts conventionnels et de celui de l'indemnité d'exigibilité conventionnelle.

En l'espèce, par jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 23 mai 2025 assorti de l'exécution provisoire, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE IMOBILIER a été déboutée de sa demande de condamnation en paiement à l'encontre des époux [M] au titre des prêts n° 2083975, 2083967, 2083970, 2083995 et 2083989. Appel a été interjeté de ce jugement par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT. Or s'il est exact que lors de la signification du commandement aux fins de saisie immobilière la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT pouvait se prévaloir de cet acte notarié de prêt pour fonder la saisie, tel n'est plus le cas, au vu de l'autorité de la chose jugée attachée à ce jugement assorti de l'exécution provisoire rejetant l'action en paiement fondé sur cet acte. Au demeurant, force est de constater que les moyens soulevés par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT constituent des moyens de réformation de ce jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille, qui seront appréciés par la cour d'appel, à laquelle le juge de l'exécution ne saurait se substituer, au vu des pouvoirs qui lui sont conférés par la loi. Il s'ensuit que, même si cet acte notarié de prêt n'a pas été déclaré nul par le tribunal judiciaire de Marseille et n'a fait l'objet d'aucune procédure d'inscription de faux, ce jugement rendu dans le cadre de l'action en paiement le prive d'effet et empêche, en l'état, que la SA CIFD d'en exciper à titre de texte exécutoire et qu'il puisse être considéré être un titre exécutoire valable, à même de fonder la saisie immobilière contestée.

En conséquence, il y a lieu de déclarer nul le commandement aux fins de saisie immobilière du 13 février 2024, d'ordonner la mainlevée de la saisie immobilière et la radiation dudit commandement.

Sur les dépens et les frais de procédure

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La solution donnée au litige et l'équité commande de rejeter la demande de la SA CREDIT IMMOBILIER FRANCE DEVELOPPEMENT et d’[X] [M] et [D] [H] épouse [M] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS