TJ 75056, 9 juin 2026, RG 25/56123

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 25/56123 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAGHB

N° : 2

Assignation du :
27 Juin 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 09 juin 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], Représenté par son syndic, le Cabinet ATRIUM GESTION, société par actions simplifiée
[Adresse 2]
[Localité 3]

Le Cabinet ATRIUM GESTION, société par actions simplifiée
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS - #C1525

DEFENDERESSE

La S.A.S. FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS - #C2472

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] du 13 mars 2025 a désigné la société Atrium gestion en qualité de syndic en lieu et place de la société Foncia [Localité 1] rive droite.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 mars 2025, la société Atrium gestion a mis en demeure la société Foncia [Localité 1] rive droite de communiquer dans un délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références de comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et le numéro ICS de la copropriété et, dans un délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble et, dans un délai de deux mois, l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 23 avril 2025, la société Atrium gestion a mis en demeure la société Foncia [Localité 1] rive droite de lui communiquer la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque ainsi que l'ensemble des documents et archives du syndicat et a rappelé que l'état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture, doit lui être adressé au plus tard le 13 mai 2025.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 juin 2025, la société Atrium gestion a mis en demeure la société Foncia [Localité 1] rive droite de communiquer la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque ainsi que l'ensemble des documents et archives du syndicat.

C'est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, la société Atrium gestion et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Paris 6ème (ci-après, le syndicat des copropriétaires) ont fait assigner la société Foncia [Localité 1] rive droite devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d'obtenir, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution et 835 du code de procédure civile, sa condamnation à lui remettre, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et les documents et archives du syndicat, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 2 octobre 2025, a fait l'objet de plusieurs renvois afin de permettre la communication des pièces par la défenderesse.

A l'audience qui s'est tenue le 7 mai 2026, dans leurs écritures déposées et soutenues oralement à l'audience par leur conseil, la société Atrium gestion et le syndicat des copropriétaires ont demandé au juge des référés de :

" - CONDAMNER la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE à remettre à la société ATRIUM GESTION, syndic de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] à [Localité 6] , depuis l'assemblée générale du 13 mars 2025 :
1. l'ensemble des pièces justificatives de l'écriture comptable intitulée " solde de trésorerie " d'un montant de 3 276,29 €, comptabilisée au débit du compte du Syndicat des copropriétaires, et notamment les rapprochements bancaires et relevés de comptes y afférents ;
2. l'ensemble des pièces justificatives relatives au crédit de 37 274,20 € figurant sur le compte " 120100000 - solde charges hors budget prévisionnel ", et notamment :
* les factures payées non réparties ou imputées à des comptes de dépenses non approuvés en Assemblée Générale ;
* l'état détaillé des travaux, comprenant notamment le suivi des appels de fonds afférents aux travaux concernés ;
3. Les relevés de compteurs d'eau de l'exercice 2023, et plus précisément le listing exhaustif des consommations individuelles d'eau de l'exercice 2023, telles que saisies, et enregistrées par le Cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, par voie informatique, durant cet exercice, et ayant servi à l'établissement des comptes du Syndicat ;

- ASSORTIR la condamnation d'une astreinte d'un montant de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir et pour chaque document manquant ;

- SE RESERVER la possibilité de liquider l'astreinte, et au besoin, en fixer une nouvelle ;

- CONDAMNER la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE à payer au Syndicat des Copropriétaires requérant la somme provisionnelle de 10 000 € à titre de dommages - intérêts pour résistance abusive ;

- CONDAMNER la société FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine FRANCESCHI, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. "

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la société [Localité 1] Foncia rive droite a sollicité le débouté du syndicat des copropriétaires et de la société Atrium gestion de l'ensemble de leurs demandes et leur condamnation aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience et à la note de l'audience.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026. Le syndicat des copropriétaires et la société Atrium gestion ont été autorisés à communiquer, en cours de délibéré, les trois pièces qu'ils n'avaient pas pu imprimer avant l'audience.

Par message électronique en date du 18 mai 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires et la société Atrium gestion a adressé lesdites pièces ainsi qu'une note, le bordereau de communication de pièces et deux courriels en date du 22 avril 2026.

Par message électronique en date du 18 mai 2026, le conseil de la société Foncia [Localité 1] rive droite a sollicité le rejet de la note en délibéré communiquée et de ses annexes, seule ayant été autorisée la communication des pièces 16 à 18 non imprimées.

Par note en délibéré en date du 21 mai 2026, le conseil des demandeurs a souligné que sa note en délibéré ne visait qu'à transmettre les pièces n°16 à 18 et ne visait qu'à rappeler les arguments développés dans les conclusions et s'est opposé à ce que les pièces 16 à 18 soient écartées, leur communication ayant été autorisée.

Par message électronique du 21 mai 2026, le conseil de la défenderesse a maintenu sa demande de rejet de la note en délibéré et de ses annexes.

MOTIFS :

Sur la note en délibéré du 18 mai 2026 et ses annexes

Suivant l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement et il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l'espèce, les demandeurs ont été autorisés à transmettre à la juridiction en cours de délibéré les trois pièces qu'ils n'avaient pu imprimer et joindre à leur dossier de plaidoiries.

Ils n'ont, en conséquence, pas été autorisés à formuler des observations sur ces pièces, non plus qu'à communiquer d'autres pièces.

Dans ces conditions, il convient d'écarter la note en délibéré en date du 18 mai 2026 et ses annexes, à l'exception des pièces n°16 à 18 dont la communication avait été autorisée.

Sur les demandes de remise des pièces

L'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés et, dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L'article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l'article 33-1 du même décret dispose qu'en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces.

Ainsi, l'article 33 dispose que " le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l'immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d'entretien de l'immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.
Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.
Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d'une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d'une délégation de pouvoirs. "

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l'article 18-2 de la loi pèse sur l'ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu'il détient.

o Sur la demande portant sur les justificatifs relatifs à l'écriture comptable " solde de trésorerie "

Le syndicat des copropriétaires et la société Atrium gestion sollicitent les justificatifs relatifs à l'écriture comptable intitulée " solde de trésorerie " d'un montant de 3 276, 29 euros qui apparaît au débit des comptes du syndicat dans le grand livre transmis mais qui n'est justifiée par aucun des documents transmis.

La société Foncia [Localité 1] rive droit indique ne pas être parvenue à trouver une trace de ce versement et s'est, en conséquence, engagée à verser cette somme.

Dès lors, la société Foncia [Localité 1] Rive droite ne saurait être condamnée sous astreinte à communiquer les justificatifs relatifs à l'écriture comptable " solde de trésorerie " d'un montant de 3 276, 29 euros qu'elle n'a pas en sa possession.

Cette demande de ce chef des demandeurs sera rejetée, étant rappelé que la perte de ces pièces par la société Foncia [Localité 1] rive droite est de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.

o Sur la demande portant sur les justificatifs relatifs au crédit de 37 274, 20 euros

Le syndicat des copropriétaires et la société Atrium gestion sollicitent les pièces justificatives relatives au crédit de 37 274, 20 euros figurant sur le compte " 120100000 - solde charges hors budget prévisionnel " et plus précisément les factures payées non réparties ou imputées à des comptes de dépenses non approuvés en assemblée générale et l'état détaillé des travaux, comprenant notamment le suivi des appels de fonds afférents aux travaux concernés.

La société Foncia [Localité 1] rive droite explique que la somme de 37 274, 20 euros correspond aux travaux non répartis en 2019 se décomposant, suivant le grand livre du 1er janvier 2019 au 5 novembre 2025, de la manière suivante : 10 951, 82 euros (solde dossier 01 au 31/12/19), 7 601 euros (solde dossier 02 au 31/12/19) et 18 721, 38 euros (solde dossier 03 au 31/12/19), qu'elle n'a pas retrouvé le détail des factures travaux et la convocation de l'année 2019, ayant racheté, en avril 2023, les actions de la société Cabinet Minard qui gérait l'immeuble en 2019 et qu'elle n'est plus en possession d'aucune pièce concernant cette somme.

Il ressort effectivement des pièces versées aux débats que la société Cabinet Minard était le syndic de l'immeuble en 2019 et que la société Foncia [Localité 1] rive droite a acquis à effet du 1er avril 2023 100 % des titres de la société Cabinet Minard.

Dès lors, la société Foncia [Localité 1] Rive droite ne saurait être condamnée sous astreinte à communiquer les pièces justificatives relatives au crédit de 37 274, 20 euros figurant sur le compte " 120100000 - solde charges hors budget prévisionnel " qu'elle n'a pas en sa possession.

Cette demande de ce chef des demandeurs sera rejetée, étant rappelé que la perte de ces pièces par la société Foncia [Localité 1] rive droite est de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.

o Sur la demande portant sur les relevés de compteurs d'eau de l'exercice 2023

Le syndicat des copropriétaires et la société Atrium gestion sollicitent les relevés de compteurs d'eau de l'exercice 2023, et plus précisément le listing exhaustif des consommations individuelles d'eau de l'exercice 2023, telles que saisies, et enregistrées par la société Foncia [Localité 1] rive droite, par voie informatique, durant cet exercice, et ayant servi à l'établissement des comptes du syndicat.

La société Foncia [Localité 1] rive droite justifie avoir, par courriel en date du 6 mai 2026, communiqué le relevé des compteurs [J] pour l'année 2023 avec le détail des consommations saisies.

Or, le syndicat des copropriétaires et la société Atrium gestion n'expliquent pas en quoi cette communication serait incomplète.

Si leur conseil a, dans un courriel en date du 7 mai 2026, indiqué que le document intitulé " index 2023 " correspond aux index imputés aux copropriétaires durant l'exercice 2022, il n'est pas mentionné la difficulté posée par le document établi au nom de la société [J] intitulé relevé de compteurs d'eau froide joint au courriel de la société Foncia [Localité 1] rive droite en date du 6 mai 2026 qui mentionne les années 2022 et 2023.

Leur demande portant sur les relevés de compteurs d'eau de l'exercice 2023 sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande de provision :

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Suivant l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la société Foncia [Localité 1] rive droite a communiqué avec retard les pièces qu'elle était tenue de transmettre au nouveau syndic en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Si la transmission tardive de documents du syndicat des copropriétaires est susceptible de constituer une faute, encore faut-il que le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'un préjudice en résultant, ce qu'il ne fait pas, ne versant aucune pièce sur ce point.

Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle qui apparaît sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

S'il n'a pas été fait droit aux demandes du syndicat des propriétaires et de la société Atrium gestion, il convient de prévoir, en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, que la société Foncia [Localité 1] rive droite supportera la charge des dépens de la présente instance avec distraction, dès lors qu'elle n'a communiqué les documents réclamés qu'à la suite de l'introduction de la présente procédure.

Par suite, elle sera condamnée au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît équitable de fixer à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS