TJ 75056, 26 mai 2026, RG 23/10988

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me AUDINEAU

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me MASQUELET et Me BLANGY

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 23/10988 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE :

Assignation du :
28 Août 2023

JUGEMENT
rendu le 26 Mai 2026
DEMANDEUR

Monsieur [Y], [V] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Catherine MASQUELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J038

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/045899 du 22/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1], complétée le 20/07/2023)

DÉFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. AGENCE DU [Localité 3] [Localité 1] & STATES, prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

S.A.S. AGENCE DU [Localité 3] [Localité 1] & STATES, prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399
Décision du 26 Mai 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/10988 - N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 18 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

M. [Y] [V] [Q] est propriétaire du lot 119 constituant le bâtiment D Bis situé dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] géré par l’Agence du [Localité 3] [Localité 1] & States en qualité de syndic.

Se plaignant de la défectuosité du conduit de cheminée le privant de chauffage dans son lot qui lui sert à la fois de logement et d’atelier de sculpture, M. [Q] a fait intervenir la société ETS [N] [K] & Fils aux fins de constater l’état dudit conduit. Cette dernière a évalué les travaux dans son devis du 30 mai 2022 à 9.570 euros.

Après avoir sollicité en vain le syndic et le syndicat des copropriétaires afin de faire exécuter les travaux de réparation du conduit, M. [Q] les a fait assigner par acte de commissaire de justice du 28 août 2023 devant le tribunal de céans aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation in solidum à effectuer des travaux réparatoires sur ledit conduit et à lui verser diverses sommes.

Aux termes de ses conclusions en réponse notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, M. [Q] sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Monsieur [Y] [V] [Q] demande au tribunal de :

A titre principal :
- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] et le syndic, Agence du [Localité 3] [Localité 1] & States, à faire exécuter les travaux propres à remédier aux désordres du conduit de cheminée conformément au devis de l’ETS [N] Mareilli & Fils du 30 mai 2022 dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, et à défaut, sous astreinte de 50 € par jour de retard.

Subsidiairement :

- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] et le syndic, la société Agence du [Localité 3] [Localité 1] & States à payer à Monsieur [Q] la somme devis de l’ETS [N] Mareilli & Fils du 30 mai 2022, soit la somme de 9.570 € pour que le demandeur puisse entreprendre les travaux.

En tout état de cause :

- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] et le syndic, Agence du [Localité 3] [Localité 1] & States à payer à Monsieur [Y] [V] [Q] les sommes de :

693 € en remboursement des frais exposés par ce dernier ; et 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] et le syndic Agence du [Localité 3] [Localité 1] & States, aux dépens ;

- REJETER l’ensemble des prétentions et demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] et du syndic, Agence du [Localité 3] [Localité 1] & States. »

Par conclusions en réponse n°2 notifiées par RPVA le 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1240, 1242, et 1353 du code civil,
Vu les articles 6-2, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions du règlement de copropriété,
Vu les pièces communiquées,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 6] en ses demandes, fins et conclusions.

Y faisant droit,

• A TITRE PRINCIPAL

JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [Y] [V] [Q] de l’ensemble de ses demandes.

• A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER que le conduit de cheminée du bâtiment « D Bis » constitue une partie commune spéciale de l’immeuble.

DIRE que le coût total de réfection du plancher sera réparti entre les copropriétaires du bâtiment « D Bis ».

DEBOUTER Monsieur [Y] [V] [Q] de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER Monsieur [Y] [V] [Q] à prendre en charge le cout total de réfection du conduit de cheminée du bâtiment « D Bis ».

En tout hypothèse,

CONDAMNER Monsieur [Y] [V] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 2.000 € pour procédure abusive;

CONDAMNER Monsieur [Y] [V] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Enfin, aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2024, la société Agence du [Localité 3] [Localité 1] & States sollicite du tribunal de :

« Vu l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le Règlement de copropriété,

DEBOUTER Monsieur [Y] [V] [Q] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [V] [Q] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été close par ordonnance du 16 juin 2025 et fixée à l'audience du 18 février 2026 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de M. [Q]

Aux termes de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
Décision du 26 Mai 2026
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La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

*

Au soutien de sa demande de travaux de réparation du conduit de cheminée sous astreinte, M. [Q] fait valoir que :
- la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- le conduit de cheminée constitue une partie commune spéciale ;
- l’entretien des parties communes fussent-elles spéciales incombe au syndicat des copropriétaires.

Il sollicite à titre subsidiaire la condamnation in solidum du syndic et du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 9.570 euros correspondant au montant du devis des travaux réparatoires de la société ETS [N] [K] & Fils.

En outre, il demande la condamnation in solidum du syndic et du syndicat des copropriétaires à l’indemniser de ses préjudices en observant que :
-la responsabilité du syndic est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en soutenant que :
-le syndic est tenu de veiller à l’entretien des parties communes ;
-en dépit de ses multiples demandes, le syndic est resté inactif et n’a pas inscrit sa demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale, constituant une faute et un manquement à son obligation prévue à l’article 18 précité.

Il sollicite le paiement de la somme de 693 euros correspondant au coût de l’intervention de la société ETS [N] [K] & Fils pour constater la défectuosité du conduit.
En outre, il forme une demande indemnitaire de 1.000 euros à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice de jouissance.

Répondant au moyen adverse, il affirme que les dispositions du règlement de copropriété dont se prévaut le syndicat des copropriétaires n’indiquent pas que ces frais de réparations lui incomberaient.

En réponse aux moyens soulevés par le syndic, il rétorque que le nouveau syndic ne peut se défausser de sa responsabilité en arguant que ses demandes étaient adressées au précédent syndic alors qu’il en a été informé.

En réplique, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet en se fondant sur l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 et le modificatif du règlement de copropriété du 24 novembre 2008 lequel définit les conduits de cheminées comme des parties communes spéciales à chaque bâtiment et prévoit en outre que chaque copropriétaire devra ramoner les cheminées dépendant de son appartement au moins une fois par an.

Décision du 26 Mai 2026
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En conséquence, il considère qu’il incombe à M. [Q], seul propriétaire du bâtiment D Bis de régler les charges et d’assurer l’entretien de la partie commune spéciale de son bâtiment et notamment de procéder à un ramonage de son conduit.

Il ne saurait être tenu responsable des désordres survenus dans le lot de M. [Q] du fait d’une partie commune spéciale sur le fondement de l’article 14 précité.

A titre subsidiaire, si le syndicat des copropriétaires devait être jugé responsable des désordres affectant le lot de M. [Q], il rappelle que sur le fondement de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les charges relatives aux parties communes spéciales font l’objet d’une répartition spéciale et doivent être supportées par les copropriétaires du bâtiment concerné, en l’espèce, M. [Q].

Pour sa part, le syndic Agence du [Localité 1] & States demande le débouté en prétendant que :
- les demandes de travaux ont été faites par M. [Q] au précédent syndic de sorte qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée ;
-M. [Q] ne peut lui faire grief de ne pas avoir inscrit la demande de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale alors qu’il pouvait lui-même solliciter cette inscription conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ;
-aux termes du règlement de copropriété, le bâtiment D bis constitue un bâtiment autonome appartenant à M. [Q] seul et le conduit de cheminée une partie commune spéciale de sorte que son entretien et ses charges incombent uniquement à M. [Q] ;
-en conséquence, le demandeur ne justifie d’aucun préjudice et pas davantage d’un lien de causalité avec une prétendue faute.

Sur ce,

Aux termes du règlement de copropriété, les conduits de fumée (coffres et gaines) sont désignés comme étant des parties communes spéciales à chaque bâtiment A, B, C, D, E et à chacun des locaux A bis, B bis, D bis, et E bis.

Le bâtiment D bis constitue le lot 119 défini comme suit :
« Un sous-sol sous la quatrième cour entre le bâtiment « D » et le bâtiment « E » éclairé par un lanterneau vitré d’une superficie d’environ cent trente mètres carrés,
-Droit aux Water-closets situés au rez-de-chaussée du bâtiment « D » et communs avec les lots n°quatre vingt neuf et quatre vingt dix,
-Et les cent quatre vingt sept/Dix mille trente sixièmes des parties communes générales,
- Et les cent quatre vingt sept/Cent quatre vingt septièmes des parties communes spéciales »

En outre, ce même règlement prévoit que les charges communes spéciales comprennent notamment les dépenses nécessitées par les réparations à faire aux conduits de fumées à la suite des feux de cheminées.

Il y est stipulé que chaque copropriétaire devra faire ramoner « les cheminées, poêles et fourneaux dépendants de son appartement, logement ou local ou boutique toutes les fois qu’il sera nécessaire et en tous les cas au moins une fois par an. »
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Il ressort du règlement de copropriété que le conduit de cheminée du bâtiment D bis constitue une partie commune spéciale dont l’entretien et les travaux relèvent des charges communes spéciales incombant à M.[Q] en sa qualité d’unique propriétaire du lot 119 soit dudit bâtiment, ce dernier totalisant 187/187èmes des parties communes spéciales.

Dès lors, compte tenu de cette répartition conventionnelle, ce dernier ne peut exiger du syndicat des copropriétaires ni du syndic, la réalisation de ces travaux réparatoires ni la prise en charge de la facture de ces travaux suivant facture de l’entreprise ETS [K] & Fils.

En conséquence, n’étant pas fondé à réclamer la prise en charge de tels travaux par le syndicat des copropriétaires et le syndic, il ne peut davantage leur imputer une quelconque responsabilité dans son préjudice de jouissance ni leur demander le paiement de la facture de 693 euros de la société ETS [K] & Fils. Par ailleurs, il ne justifie d’aucune faute du syndic, ce dernier lui ayant répondu par courrier du 13 février 2019 lui exposant ces éléments.

Dans ces conditions, M. [Q] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10.000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M.[Q] à lui régler des dommages et intérêts à hauteur de 2.000 euros pour procédure abusive en affirmant que ce dernier a introduit une action à son encontre en dépit du rappel des dispositions du règlement de copropriété qui lui a été adressé par courrier du 13 février 2019.

M. [Q] s’oppose à cette demande en faisant valoir la légitimité de ses prétentions.

Sur ce,

Il doit être rappelé que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires qui sollicite une indemnité, ne justifie pas de son préjudice tant dans son principe que dans son quantum. Il ne démontre pas davantage que M. [Q] aurait commis une faute ouvrant droit à réparation par le simple fait d’introduire une action en justice. Le syndicat des copropriétaires ne pourra dans ces circonstances qu’être débouté de sa demande.
Décision du 26 Mai 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 23/10988 - N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

*

M. [Q], partie succombant, sera condamné aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, il sera condamné, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires.

S’agissant de la demande de la société Agence du [Localité 3] [Localité 1] & States, cette dernière forme au dispositif de ses conclusions, une demande au titre des frais irrépétibles non pas à son bénéfice mais à celui du syndicat des copropriétaires contrairement à ce qu’elle sollicite dans le corps de ses conclusions. Cependant, le tribunal étant uniquement saisi des demandes reprises au dispositif conformément à l’article 768 du code de procédure civile, il ne pourra que la débouter de sa demande.

Enfin, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS