TJ 75056, 4 juin 2026, RG 24/02443

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 24/02443
N° Portalis 352J-W-B7I-C4BRJ

N° MINUTE :

Assignation du :
12 Février 2024

JUGEMENT
rendu le 04 Juin 2026
DEMANDEUR

Monsieur [G] [X]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Marie-Françoise PECH DE LACLAUSE de la SELEURL LACLAUSE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire ##C2433

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société NBGI, SARL
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0049

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Julie KHALIL, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.
Décision du 04 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/02443 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BRJ

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2026 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige

Monsieur [G] [X] est propriétaire de lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Aux termes d’un jugement en date 28 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a annulé le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 3ème en date du 15 mars 2021. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2023, il a été mis au vote l’annulation des résolutions n° 5, 6, 7, 8, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, et 25 de l’assemblée générale du 15 mars 2021 (résolutions n° 5 à 18 de l’assemblée générale du 13 décembre 2023). Ces résolutions ont été adoptées.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, Monsieur [G] [X] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 3ème afin de solliciter, à titre principal, d’une part la production de la feuille de présence relative à l’assemblée générale du 13 décembre 2023, d’autre part l’annulation de l’entièreté de cette assemblée et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n° 5 à 25 et 28 à 32 de l’assemblée générale du 13 décembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, Monsieur [G] [X] demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 13.12.2023,
Vu le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 13.12.2023,
Vu le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28.09.2023 - RG 21/06979,
Vu la déclaration d’appel enregistrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1],

A titre principal,
Annuler l’assemblée générale du 13.12.2023,

A titre subsidiaire,
Annuler les résolutions n° 5 à 25 et 28 à 32 de l’assemblée générale du 13/12/2023,

En toute hypothèse,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] en paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le même aux dépens de l’instance,

Exonérer Monsieur [G] [X] du paiement de sa quote-part dans les condamnations, frais et dépens exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 3ème demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu les pièces versées aux débats,

Débouter Monsieur [G] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [G] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [G] [X] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 19 mars 2026, a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

Motifs de la décision :

I - Sur la demande d’annulation en son entier de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 13 décembre 2023 formée par Monsieur [G] [X]

Monsieur [G] [X] soutient, sur le fondement de l’article 22-I de la loi du 10 juillet 1965, que :
- la violation des dispositions de l’article 22-I de la loi du 10 juillet 1965 entraîne la nullité de l’assemblée générale, en dépit du fait que son vote n’ait pu avoir d’incidence sur le sens de la décision adoptée,
- il résulte du procès-verbal de l’assemblée du 13 décembre 2023 qu’une minorité de copropriétaires était physiquement présent à l’assemblée et que la majorité des votants était représentée par des copropriétaires auxquels ils avaient donné un pouvoir ; Monsieur [G] [X] a voté lors de cette assemblée générale des copropriétaires par correspondance,
- il ressort des pouvoirs communiqués par le syndic les irrégularités suivantes :
* l’intégralité des mandats a été confiée à M. [D] [S], qui a redistribué à sa guise les mandats accordés à des copropriétaires absents,
* le pouvoir de Madame [B] est irrégulier car il ne mentionne pas le prénom de la copropriétaire, ni l’adresse du mandataire à défaut de Monsieur [S] et car la date de rédaction du pouvoir est illisible,
* le pouvoir de Madame [R] est irrégulier dès lors qu’il ne mentionne pas son prénom, ni celui du mandataire, ni l’adresse de ce dernier et la date de rédaction du pouvoir est illisible,
* le pouvoir de la S.C.I. VALADI est irrégulier car il ne mentionne pas le nom de son représentant légal, ni celui du signataire du pouvoir, et la date de rédaction du pouvoir est illisible,
* le pouvoir de Mme [W] [L] est irrégulier car il ne mentionne pas le prénom de la copropriétaire,
* le pouvoir de Mme [Y] est irrégulier car il ne mentionne pas son prénom et la date de rédaction du pouvoir n’est pas correcte, l’année n’étant pas indiquée,
* le pouvoir de la SOCIETE FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX est irrégulier dès lors qu’il ne mentionne pas le nom du représentant légal de la société et que « PVD gestion » n’est pas le représentant légal de la société,
* le pouvoir de Messieurs [V] et [M] est irrégulier car il ne mentionne pas le prénom des deux copropriétaires, leur adresse commune étant indiquée comme étant à [Localité 5] alors que l’un des deux signataires indique « Singapour »,
* le pouvoir de la S.C.I. HANNAH & SOLAL est irrégulier car il ne mentionne pas le nom du représentant légal, le nom du signataire de pouvoir n’est pas indiqué et la date de rédaction du pouvoir est illisible et incomplète,
- il ressort de la feuille de présence communiquée que :
* le syndicat a créé deux copropriétaires distincts pour Mme [U], alors que tous les lots d’un même copropriétaire doivent être rattachés à ce dernier,
* le domicile de la S.C.I. BCE [Localité 1] mentionné sur la feuille de présence est inexact,
* l’indivision [F] ne mentionne pas de représentant légal de l’indivision, mais seulement une adresse postale sans même que le prénom de M. [F] soit indiqué,
* les prénoms des copropriétaires [K], [Localité 6], [V], [M], [A] et [O] ne sont pas mentionnés et donc ces copropriétaires ne sont pas identifiables avec certitude,
* l’indivision [C] ne mentionne pas de représentant légal de l’indivision mais seulement une adresse postale,
* le nombre de copropriétaires inscrits est de 25, ce qui résulte d’une erreur et d’une illégalité car Madame [J] [U] a été inscrite deux fois,
* la feuille de présence est, enfin, incomplète puisque le nom et le domicile des mandataires n’est jamais complété.

Le syndicat des copropriétaires répond que :
- il ressort de cette feuille de présence qu’aucune irrégularité de pouvoirs n’est caractérisée,
- M. [X] affirme sans le démontrer que M. [S], à qui a été confié l’intégralité des pouvoirs, aurait redistribué les mandats accordés à des copropriétaires absents,
- sur les délégations de pouvoir, il suffit que le mandataire et le mandant soient identifiés et il n’existe aucune forme précise et particulière du mandat prévue par les dispositions législatives,
- il n’existe aucune obligation de mentionner l’adresse du mandataire aux termes des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, ni d’obligation formelle sur la rédaction de la date du pouvoir,
- ainsi, les pouvoirs confiés par Mme [B], Mme [R], la S.C.I VALADI, Mme [W] [L], Mme [Y], Messieurs [V] et [M], la S.C.I HANNAH & SOLAL à M. [S] sont valables dès lors que toutes les parties sont identifiables,
- sur le pouvoir confié à la société POINT DE VENTE GESTION par la société FONCIERE DES MURS COMMERCIAUX, cette dernière peut confier son pouvoir à qui elle l’entend, et il appartient à M. [X] de démontrer qu’elle n’avait pas le droit de mandater la société [Adresse 4],
- au demeurant, toutes les dates sont lisibles sur les pouvoirs, sauf celui de Mme [Y] où l’absence de mention de « l’année 2023 » constitue un simple oubli sans conséquence sur la validité du pouvoir,
- M. [X] affirme encore que, sur la feuille de présence, Mme [J] [U] est notée à deux reprises et compterait ainsi pour deux copropriétaires ; Mme [U] est propriétaire des lots n° 110, 118, 120, représentant un total de 1.030/10.212 tantièmes soit 10,29 % de l’ensemble des tantièmes de la copropriété ; elle est également propriétaire du lot n° 111 correspondant à un appartement représentant 568/10.212 tantièmes, soit 5,67 % de l’ensemble des tantièmes de la copropriété ; cette présentation ne fait pas grief à M. [X] puisque, conformément à la loi, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans les parties communes de l’immeuble ; Mme [U] n’a pas disposé de plus de droit de vote par le fait de la double inscription sur la feuille de présence,
- aucune règle légale ou règlementaire n’impose que tous les lots d’un même copropriétaire soient rattachés à ce copropriétaire,
- la signature figurant dans la feuille de présence permet aisément d’identifier le représentant légal de l’indivision [P].

***
A titre liminaire, sur la recevabilité de l’action, il convient de constater que la demande d’annulation est recevable pour avoir été formée dans le délai imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et que Monsieur [G] [X] revêt la qualité de copropriétaire opposant sur l’ensemble des résolutions adoptées par l’assemblée générale du 13 décembre 2023, ainsi qu’il en ressort de la lecture du procès-verbal produit.

Décision du 04 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/02443 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BRJ

Il résulte de l’article 22-I alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

En application de cette disposition, tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale (Cass. Civ. 3ème, 7 décembre 2022, n° 21-23.915).

Il est par ailleurs constant que le mandat irrégulièrement confié à un mandataire entraîne l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires en son entier, même si le vote du copropriétaire concerné n’aurait eu aucune incidence sur les majorités requises, le syndic étant garant de la régularité de la convocation et de la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires (Cass. Civ. 3ème, 21 septembre 2022, n° 21-20.227).

Il appartient au syndicat de justifier de la validité du pouvoir détenu par un mandataire pour le compte de son mandant.

En outre, l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné judiciairement à la requête de l’un d’eux ou du syndic (Cass. Civ. 3ème, 30 mars 2011, n° 10-14.381).

En l’espèce, Monsieur [G] [X] soutient d’abord que le nom et la qualité des signataires des pouvoirs de la SCI VALADI et de la SCI HANNAH & SOLAL sont absents ce qui rend ces pouvoirs irréguliers et entraîne la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse. Il expose ensuite que la feuille de présence de mentionne pas de représentant légal de l’indivision pour l’indivision [F] et l’indivision [P] [Q] et que rien ne prouve que le signataire soit le représentant légal de ces indivisions.

En premier lieu, le demandeur produit au débat le pouvoir donné par la SCI VALADI ainsi que le pouvoir donné par la SCI HANNAH & SOLAL à Monsieur [D] [S] ou à défaut à toute personne qu’il désignera en vue de l’assemblée générale litigieuse du 13 décembre 2023. Ces pouvoirs comportent chacun une signature du mandant précédée de la mention « lu et approuvé – bon pour accord ».
Aucune mention ne permet toutefois d’identifier les noms et qualités des signataires dès lors que les pouvoirs ne sont accompagnés d’aucune pièce d’identité.

Or, il convient de rappeler que seul le gérant d’une société a qualité pour représenter celle-ci, la régularité du mandat dépendant donc de la preuve de la qualité du signataire (Cour d’appel de [Localité 7], 24 mai 2023, n° 21/00678).

S’il y a un doute sur l’identité du signature, les votes effectués au nom de la société représentée ne doivent pas être pris en compte.

Le syndicat des copropriétaires, garant de la régularité de la convocation et de la tenue de l’assemblée générale, ne produit aucun élément démontrant que les pouvoirs donnés au nom de ces deux sociétés copropriétaires auraient été signés par leurs gérants respectifs, seuls habilités, alors qu’il est versé aux débats les pouvoirs de la SCI CAROCEL et de la société Foncière des murs commerciaux sur lesquels apparaissent bien les noms et qualités des signataires de ces pouvoirs (à savoir les gérants et co-gérants de ces sociétés).

En conséquence, le pouvoir donné par la SCI VALADI et le pouvoir donné par la SCI HANNAH & SOLAL sont entachés d’une irrégularité de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires critiquée.

En second lieu, s’agissant de la représentation par un mandataire commun pour les indivisions [F] et [P]/[Q], il ressort de la lecture de la feuille de présence l’absence de mention du nom des représentants de ces indivisions.

Le syndicat des copropriétaires soutient, à tort, que la signature figurant sur cette feuille de présence permet d’identifier le nom des représentants de ces indivisions. La signature d’un membre de l’indivision ne suffit pas à elle seule à démontrer la qualité de mandataire commun de l’indivision du signataire.

Le syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de cette preuve, ne produit aucun élément permettant de démontrer comme il l’affirme que Monsieur [N] [F] est le mandataire commun de l’indivision [F] ni que Madame [T] [P] est celui de l’indivision [P]/[Q].

Dès lors, ces indivisions n’ont pas été valablement représentées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2013 ce qui entraîne la nullité de celle-ci.

En conséquence, l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2013 doit être annulée dans son entièreté pour ces deux seuls motifs, sans qu’il ne soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par Monsieur [G] [X] ni sur sa demande subsidiaire d’annulation des résolutions n° 5 à 25 et 28 à 32 de l’assemblée générale litigieuse.

II - Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’à payer à Monsieur [G] [X] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Monsieur [G] [X] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,