TJ 75056, 9 juin 2026, RG 20/02297

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 20/02297
N° Portalis 352J-W-B7E-CRZDW

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :
21 Février 2020

JUGEMENT
rendu le 09 Juin 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Q], [M], [F] [C]
exerçant sous le nom d’enseigne “[Adresse 1]”
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

S.A.S. INTERNATIONAL INVESTISSEMENT
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102

Décision du 09 Juin 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 20/02297 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRZDW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2026, tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 9 juin 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2011, Mme [K] [Z], aux droits de laquelle se trouve la SAS International Investissement, a donné à bail commercial en renouvellement à M. [Q] [C] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 2012 moyennant un loyer initial de 40.000 euros par an hors taxes hors charges.

La destination est la suivante : « commerce de marchand de vins, liqueurs, café et restaurant ».

Par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2017, la SAS International Investissement a fait délivrer à M. [C] un congé portant refus de renouvellement du bail « à effet du 31 décembre 2019 » avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Les parties sont par la suite convenues que le congé comportait une erreur de date, en ce que la date d'effet du congé à l'échéance du bail était le 31 décembre 2020 et non pas celle mentionnée dans ledit acte.

Par exploit d'huissier du 21 février 2020, M. [C] a fait assigner la SAS International Investissement devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- « condamner la société INTERNATIONAL INVESTISSEMENT à verser, à Monsieur [C], la somme globale de 1.480.000 € au titre de l'indemnité d'éviction qui lui est due ;
Subsidiairement, sur ce point,
- renvoyer l'expertise en impartissant à l'Expert désigné la mission de définir le montant de l'indemnité de remplacement due à Monsieur [C] ;

En tout état de cause ;
- condamner la société INTERNATIONAL INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [C], le somme de 300.000 € au titre de son attitude délibérément vexatoire et des démarches entreprises pour neutraliser toute cession du fonds de commerce ;
- condamner la société INTERNATIONAL INVESTISSEMENT à verser, à Monsieur [C] la somme de 50.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner la société INTERNATIONAL INVESTISSEMENT en tous les dépens, l'exécution provisoire étant de droit. »

Par jugement du 19 juillet 2022, le tribunal a, en substance :
- dit que le refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction délivré le 13 juillet 2017 par la SAS International Investissement à M. [C] a mis fin à compter du 31 décembre 2020 minuit au bail du 20 octobre 2011 les liant portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;
- dit, en conséquence, que ce refus de renouvellement ouvre droit à M. [C] à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux loués à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à son paiement, et au profit de la SAS International Investissement au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera due à compter du 1er janvier 2021 ;
- avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et d'occupation et sur le surplus des demandes des parties, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert judiciaire M. [D] [W] aux fins substantielles de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 22 janvier 2024.

Par ordonnance du 20 mai 2024, le juge de la mise en état a désigné un médiateur. La médiation n'a pas permis d'aboutir à la résolution amiable du litige.

Par conclusions notifiées le 13 juin 2025, M. [C] demande au tribunal judiciaire de Paris de :
Sur l'indemnité d'éviction
- fixer le montant de l'indemnité d'éviction principale qui lui est due à la somme de 750.000 euros ;
- fixer le montant des indemnités d'éviction accessoires comme suit :
frais de remploi : 50 500 euros ;
trouble commercial : 6 600 euros ;
frais administratifs divers : 3 000 euros ;
frais de réinstallation : 47 850 euros ;
frais de déménagement : 9 600 euros ;
indemnité de licenciement : pour mémoire ;
En conséquence,
- fixer le montant de l'indemnité globale d'éviction qui lui est due à la somme de 867.550 euros, outre les frais de licenciement sur justificatif ;
- condamner la SAS International Investissement à lui payer la somme de 867 550 euros, au titre de l'indemnité globale d'éviction, outre les frais de licenciement sur justificatif ;
Le tout avec intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation ;
Sur l'indemnité d'occupation
- fixer l'indemnité d'occupation dont il est redevable à compter du 1er janvier 2021, après abattement de précarité de 15%, à la somme annuelle en principale de 38 505 euros hors charges hors taxes ;

Sur les préjudices complémentaires subis
- condamner la SAS International Investissement à lui verser une indemnisation au titre du préjudice complémentaire subi durant le cours du bail, égale à la différence entre la valeur du fonds de commerce évaluée en 2016 à 1 000 000 € et le montant de l'indemnité d'éviction telle qu'elle sera retenue par le tribunal, cette somme devant en outre être majorée des intérêts au taux légal à compter de la date d'effet du congé (31 décembre 2020) ;
- condamner la SAS International Investissement à lui verser la somme de 200 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice moral ;
- condamner la SAS International Investissement à lui verser la somme de 50 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Par conclusions notifiées le 13 janvier 2026, la SAS International Investissement demande au tribunal judiciaire de Paris de :
- débouter M. [C] de toutes ses demandes, dès lors qu'il n'est justifié ni d'un manquement à une obligation de délivrance, ni un comportement procédural abusif, ces prétentions n'étant pas davantage justifiées en ce qui concerne les quantums réclamés;
- débouter M. [C] en ses prétentions relatives aux fixations des indemnités d'éviction et d'occupation ;
- fixer le préjudice subi par M. [C] du fait de l'éviction à la somme de 181.600 euros, faute de communication par celui-ci des factures acquittées de location-gérance pour les années 2023, 2024 et 2025 ;
- débouter M. [C] de toutes ses autres prétentions au titre des indemnités accessoires, à l'exception de celles prises en compte de 6.100 euros au titre du trouble commercial et de 500 euros au titre des frais administratifs (175.000 € + 6.100€ + 500 € = 181.600 €) ;
- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 58.662,50 euros, à compter du 1er janvier 2021 avec indexation par rapport aux indices ILC publiés par l'INSEE, chaque année et pour la première fois à compter du 1er janvier 2022, les indices à prendre en compte étant ceux pour la première indexation des 3ème trimestre 2020 et 3ème trimestre 2021 ;
- débouter M. [C] de sa demande de bénéficier, par application de l'article 700, d'une indemnité, a fortiori d'un montant de 50.000 euros, dès lors qu'il n'est pas justifié par celui-ci que l'équité n'a pas été respectée, la nécessité de recourir à une expertise étant le fait même de ce dernier, le quantum n'étant pas davantage justifié ;
- partager les dépens par moitié.

Conformément à l'article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 15 janvier 2026.

L'audience de plaidoirie s'est tenue le 3 février 2026.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026, prorogée au 9 juin 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'en application de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n'étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l'indemnité d'éviction

Aux termes de l'article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ce texte pose une présomption de perte du fonds de commerce obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte, sauf s'il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l'activité est transférée.

En l'espèce, l'expert judiciaire retient dans un rapport non contesté sur ce point que les locaux qui sont situés [Adresse 2] à [Localité 4] sont implantés au sein d'un secteur à vocation mixte résidentielle et tertiaire.

Il rappelle qu'ils se trouvent en lisière de la gare du [Etablissement 1] de la France ainsi que l'Allemagne, la Belgique, les Pays-Bas et la Grande-Bretagne, première gare européenne en termes de fréquentation (126 millions de voyageurs en 2021).

Il décrit la [Adresse 4] comme une longue voie secondaire à sens unique de circulation automobile qui relie le [Adresse 5] à la [Adresse 6].

Les locaux dépendent d'un immeuble qui forme l'angle des [Adresse 7] et [Adresse 8], courte artère à sens unique de circulation automobile qui relie le [Adresse 9] à la [Adresse 10] qui longe l'hôpital [Etablissement 2].

Bien qu'un peu excentrés des accès à la gare, l'expert rapporte que les locaux ouvrent en pan-coupé sur le carrefour formé par les [Adresse 7], [Adresse 8], de [Localité 5] et le [Adresse 9] dénommé [Adresse 11].

Le secteur est décrit comme bénéficiant d'une commercialité active grâce à la présence de nombreux établissements hôteliers, cafés-brasseries et restaurants en sortie de la gare et commerces indépendants (boutique de change, prêt-à-porter, boulangerie, tabac, centre dentaire, supermarché à l'enseigne MONOP'…).

Le secteur est bien desservi par les transports : notamment, gare du [Etablissement 3] et D ; transilien H ; métro lignes 4 et 5 ; lignes TER, TGV, Thalys et Eurostar) à 180 mètres environ. Le Parking [Localité 1] Gare du [Etablissement 4] se trouve à 160 mètres environ.
L'expert judiciaire conclut qu'il s'agit d'une implantation favorable dans l'environnement de la gare du [Etablissement 5] sur un site d'active commercialité, bien adapté à la destination contractuelle.

L'expert judiciaire rapporte que l'immeuble de construction ancienne est élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée, cinq étages droits (dont le dernier avec balcon filant) et un étage mansardé sous toiture de zinc.

Les locaux sont situés à gauche de l'entrée de l'immeuble et sont dotés d'un linéaire de façade largement vitré de 29,80 mètres environ dont 6,40 mètres environ sur la [Adresse 4] (l'essentiel en pan coupé) et 17,10 mètres environ sur la [Adresse 12].

Les locaux sont bordés par trois terrasses fermées de 19,05 m² (capacité de 18 couverts environ) et par une terrasse ouverte de 24 m² (capacité de 34 couverts environ), concédées sur le domaine public.

Les locaux se composent comme suit :
-au rez-de-chaussée (accessible en contre-haut de deux marches par une porte vitrée dans le pan-coupé) : zone de restauration sous verrière (terrasse fermée concédée sur le domaine public) qui distribue une salle de restaurant de configuration trapézoïdale encombrée de quatre piliers en limite de la terrasse et développée autour d'un bar central; une partie office/cuisine accessible derrière le bar ; à l'arrière, une seconde salle de restaurant éclairée sur la [Adresse 13] dont une partie en contre-haut de quelques marches et une partie en second jour (capacité globale des salles de 62 couverts) ; à l'arrière, annexes (sanitaires et douche du personnel, bureau/réserve éclairé sur la [Adresse 13]) ;
-au sous-sol (accessible par un escalier à quart tournant) : des sanitaires avec point d'eau accessibles à la clientèle ; à la suite, des cuisines qui distribuent un dégagement avec arrivée de monte-charge, des réserves/vestiaires avec douche et sanitaires du personnel et d'autres vestiaires.

L'expert précise qu'au rez-de-chaussée le sol est dallé, les murs sont habillés de boiseries, décors et miroirs et l'éclairage se fait par appliques murales. Au sous-sol, le sol est carrelé, les murs sont peints ou carrelés et le plafond qui est peint offre une hauteur sous plafond de 2,88 mètres.

L'expert judiciaire constate un défaut d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
Il retient une surface utile de 159,50 m2 et une surface pondérée de 95 m2 P, surfaces non contestées par les parties.

En conséquence, il y a lieu de valider la surface utile et la surface pondérée proposées par l'expert.

Sur l'indemnité principale

L'expert judiciaire indique que le fonds a été successivement exploité par M. [C] jusqu'au 31 mars 2019 puis donné en location-gérance par celui-ci au profit de la société Karma 7 à compter du 1er avril 2019 jusqu'au 31 mars 2021 (prolongé au 31 mai 2021) moyennant une redevance annuelle de 90 000 euros hors taxes et hors charges (HT/HC) ; puis exploité par la société Les Alliés du Nord à compter du 1er juin 2021 moyennant une redevance correspondant à 17 % du chiffre d'affaires HT.

Le fonds de commerce considéré employait en novembre 2022 six salariés selon la liste communiquée par le preneur évincé. Ledit fonds est exploité 7 jours sur 7, de 8 h à 23h (de 9h à 23h le dimanche) en service continu, l'offre étant celle d'une brasserie traditionnelle (restauration assise et activité de café-bar dite « limonade »).

Les parties sont convenues de l'absence de transférabilité du fonds de commerce.
L'indemnisation principale à laquelle peut prétendre le preneur ne pouvant être inférieure à la valeur du droit au bail, l'expert a procédé dans un premier temps à l'estimation du droit au bail.

Le preneur évincé adhère à cette approche.

Le bailleur à l'origine de l'éviction estime que cette approche ne tient pas compte du fait que le bail n'est pas librement cessible, en ce que la cession requière l'autorisation du bailleur, ce qui en toute hypothèse aurait pour conséquence qu'il ne peut être évalué à ce titre. En outre, il soutient que demeure à évaluer cette valeur, non au 1er janvier 2021, mais à la date de la décision à intervenir, ce qui supposerait une nouvelle expertise judiciaire, aucun élément de référence n'étant évoqué pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 alors que le marché, passée l'année 2020, se serait amélioré.

Sur ce, il est rappelé que le bail a expiré le 31 décembre 2020 à minuit. La méthode expertale consistant à estimer la valeur plancher de l'indemnité principale par la détermination de la valeur du droit au bail doit être retenue, le moyen tiré de l'encadrement de la cession par le bailleur étant inopérant à cet égard. En effet, la cession est toujours possible, puisque sont réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient des statuts à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Il importe peu à ce titre que le bail comporte un agrément, celui-ci ne pouvant avoir ni pour objet ni pour effet de rendre le bail incessible.

En outre la valeur du droit au bail est déterminée par capitalisation de la différence mesurée entre la valeur locative de marché des locaux au moment du renouvellement et le loyer contractuel de renouvellement, de sorte qu'il importe bien de déterminer lesdites valeurs à la date où le bail aurait été renouvelé.

Au titre des termes de la comparaison, l'expert judiciaire retient ce qui suit :
- 22 locations nouvelles dont les prix varient de 373 euros par m2 P pour un commerce de grossiste de produits informatiques concluant son bail au 30 septembre 2020 ([Adresse 14]) à 1364 euros par m2 P pour un restaurant concluant son bail au 1er juin 2015 ([Adresse 15]);
- 4 renouvellements amiables dont les prix varient de 339 euros par m2 P pour une agence d'intérim renouvelant son bail au 1er janvier 2015 ([Adresse 16]) à 735 euros par m2 P pour une activité de restauration rapide renouvelant son bail au 1er juin 2016 ([Adresse 17]) ;
- une fixation judiciaire au prix de 500 euros par m2 P pour une activité de pharmacie dont le bail a été renouvelé au 17 juillet 2015 ([Adresse 18]).
L'expert judiciaire retient une valeur locative brute de marché de 700 euros par m2 P au 1er janvier 2021, soit la somme de 66 500 euros, calculée comme suit : 700 € * 95 m2 = 66 500 €.

Il estime qu'il y a lieu d'y ajouter une majoration au titre du droit de terrasse, dans la fourchette de 2 à 15%, un coefficient de 6 %.

Il estime ainsi la valeur locative de marché à la somme de 70 500 euros, calculée comme suit : 66 500 € * 1,06 = 70 490 arrondie à 70 500.

L'expert rapporte que les parties n'ont fait valoir aucun motif de déplafonnement, de sorte qu'il estime le loyer de renouvellement théorique brut à la somme de 43 946 euros, par référence à la variation de l'ILC (dernier indice connu à la date d'effet du congé : 3ème trimestre 2020 – 115,70) et sur la durée du bail échu (3ème trimestre 2011- 105,31), calculée comme suit : (40 000 € * 115,70)/105,31 = 43 946 €.

La différence entre prix de marché et loyer théorique contractuel de renouvellement correspond pour l'expert judiciaire à la somme de 26 554 euros, calculée comme suit : 70 500 € - 43 946 € = 26 554 €.

En raison de l'active commercialité et de la pression de la demande d'emplacements sur ce site, l'expert judiciaire retient, dans la fourchette habituelle de 3 à 12, un coefficient de 7, soit une valeur de droit au bail estimée à la somme de 186 000 euros, calculée comme suit : 26 554 € * 7 = 185 875 €, arrondie à 186 000 €.

L'indemnité d'éviction principale plancher estimée par l'expert judiciaire est donc de 186.000 euros.

Le preneur évincé ne conteste pas cette valeur plancher.

Le bailleur estime que s'il y avait lieu à valorisation du droit au bail, la valeur proposée par l'expert ou celle retenue par le tribunal devrait être réduite au minimum de 30 %.

Sur ce, le bailleur ne justifie nullement la réduction de 30% qu'il sollicite, en conséquence, il y a lieu de retenir l'estimation expertale pour la valeur du droit au bail, lequel a fait une exacte appréciation des valeurs locative de renouvellement et de marché au regard des éléments analysés, que le preneur, au-delà de la décote sollicitée, ne critique pas autrement .

S'agissant de la valeur du fonds de commerce, l'expert judiciaire écarte la méthode de calcul par l'EBE, en ce qu'elle lui paraît peu adaptée au fonds de commerce considéré, faute de pouvoir déterminer précisément le résultat en raison du grand nombre d'exploitants sur de courtes périodes, par la location-gérance.

L'expert écarte en outre la valorisation du fonds de commerce par capitalisation de la redevance de gérance estimant que cette méthode est retenue lorsqu'il apparaît que la détention du fonds de commerce constitue un simple placement financier, auquel cas le préjudice du locataire évincé s'analyserait en termes de perte de rente.

L'expert retient la méthode par taux sur recettes qui consiste à privilégier de valoriser distinctement la branche d'activité dite de « limonade » (recettes bar) plus valorisante par nature de celle de restauration.

Le preneur évincé adhère à la méthode proposée par l'expert.

Le bailleur estime qu'il n'y a pas lieu d'écarter la valorisation du fonds de commerce par capitalisation de la redevance de gérance, le preneur évincé ayant indiqué d'une part, que son état de santé ne lui permettait pas de poursuivre une quelconque exploitation et d'autre part, qu'il avait fait valoir ses droits à la retraite ; que dès lors, cette impossibilité de reprendre l'exploitation permet d'établir que le fonds de commerce constitue un placement financier. En outre, il fait soutenir que le tribunal doit tirer toutes conséquences du défaut de communication des factures acquittées de location-gérance pour les années 2023, 2024 et 2025.

Sur ce, l'expert judiciaire a pu valablement écarter la méthode de valorisation du fonds de commerce par capitalisation de la redevance de gérance, en constatant que M. [C] a exploité directement ledit fond durant le bail expiré et ce, jusqu'au 31 mars 2019, étant précisé que le bail a expiré au 31 décembre 2020. La mise en location-gérance sur une part marginale de la durée totale du bail expiré ne saurait ni caractériser la détention actuelle d'un fonds en la forme d'un simple placement financier, ni augurer d'une telle évolution pour l'avenir, étant précisé que l'exploitation directe n'exclut pas le recours au salariat compatible avec des problèmes de santé du propriétaire, en l'espèce avérés (certificat médical faisant état d'un déficit moteur du membre supérieur gauche notamment).

Il ressort du rapport d'expertise que les données chiffrées disponibles lui ont permis de reconstituer le chiffre d'affaires le plus actuel en retenant le chiffre d'affaires extrapolé sur 2019 (exploitation par M. [C] sur 6 mois et par la Sté Karma 7 sur 9 mois), celui sur 2021-2022 (Sté Allies du Nord) et celui sur 2023 extrapolé (exploitation les Alliés du Nord).

L'expert judiciaire rapporte que les taux sur recettes pour les activités de restauration sont compris entre 50% et 100% (moyenne 70 %) du CA HT, selon les statistiques sur transactions de fonds de source [V] Evaluation 10ème édition de 2021.

Il retient un taux de 95% au titre de l'activité de restauration, soit la somme de 375 073 euros calculée comme suit : 394 813 € * 95% = 375 073 €.

S'agissant des recettes du bar, il énonce que les statistiques disponibles les plus récentes au moment de la rédaction de son rapport (tirées de la même source que la précédente) font état de coefficients compris entre 40% et 120% (moyenne 90 %) du CA HT.

Il retient un taux de 110% au titre de l'activité du bar, soit la somme de 150 651 euros calculée comme suit : 136 956 € * 110 % = 150 651 €.

Soit une valeur globale estimée à la somme de 526 000 euros, calculée comme suit : 375.073 € + 150 651 € = 525 724 €, arrondie à 526 000 €.

La valeur du fonds de commerce se trouvant supérieure à celle du droit au bail, il préconise que cette dernière soit retenue pour constituer l'indemnité principale d'éviction.

Le preneur évincé estime que le coefficient de 95% apparaît fondé pour la partie restauration, mais que celui de 110% pour la partie bar semble sous-évalué, dans la mesure où la doctrine s'accorde à retenir selon lui, pour les cafés, une estimation allant jusqu'à 1000 fois la recette journalière dans les grandes villes.

Le bailleur estime qu'à défaut de fourniture de pièces justificatives sur la période 2024 et 2025, il convient de retenir un préjudice correspondant aux revenus nets perçus par M. [C] en 2023 et 2024, soit une moyenne de 17.500 €, soit un préjudice à hauteur de 175.000 € (17.500 € x 10).

Sur ce, il convient d'écarter la demande du bailleur tendant à la fixation de l'indemnité d'éviction principale à la somme de 175 000 euros, étant relevé qu'elle est inférieure à la valeur du droit au bail retenue par le tribunal qui est une valeur plancher, outre qu'elle n'est fondée sur aucune méthode usuelle.

S'agissant de la contestation du taux retenu par l'expert pour l'activité de bar, c'est vainement que le preneur évincé évoque un calcul alternatif faisant référence à l'activité de cafés, au demeurant sans produire la source sur laquelle il se fonde, alors que les barèmes distinguent usuellement l'activité de bar considérée de l'activité de débit de café.

Il en résulte que l'expert judiciaire a fait une exacte appréciation de la valeur globale estimée du fonds de commerce en retenant la somme de 526 000 euros, laquelle est supérieure à la valeur du droit au bail, et ce, compte tenu de la bonne visibilité du commerce considéré implanté sur un site dont la commercialité est assise et activement achalandé en sortie de gare et offre des perspectives pérennes à l'exploitation ; de la situation concurrentielle dense sur la zone considérée ; des équipements et agencements en bon état ; du défaut d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ; de l'absence de déplafonnement du loyer en renouvellement de bail de nature à entamer la profitabilité; du niveau de profitabilité assez faible ; de la part de l'activité de recettes bar/limonade la plus rémunératrice assez limitée ; des créneaux d'ouverture et de l'amplitude horaire déjà maximale (exploité 7j/7 sur une forte amplitude) offrant difficilement une marge d'amélioration.

En conséquence, l'indemnité principale d'éviction sera fixée à la somme de 526 000 euros.

Sur les frais de remploi

L'acquisition d'un nouveau fonds de commerce est soumise à des droits. Compte tenu des frais de transactions et de rédaction d'actes, il est généralement retenu un pourcentage de l'ordre de 10% de la valeur du fonds pour déterminer cette indemnité de remploi.

En principe, les frais de remploi sont dus en chaque hypothèse, sauf s'il est établi que le locataire ne se réinstallera pas.

C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'absence de réinstallation du preneur ou d'une réinstallation n'impliquant pas le règlement de tels frais.

En l'espèce, l'expert estime les frais de remploi à la somme de 50 500 euros composée pour partie de frais d'honoraires et d'agence correspondant à un forfait de 6% dans une fourchette de 2 à 10% et des droits de mutation, calculés par application de 3 % sur la tranche comprise entre 23 000 € et 200 000 € et 5 % sur le surplus.

Le preneur adhère à l'estimation expertale.

Le bailleur estime qu'il n'y a pas lieu à une telle indemnité, en alléguant que le preneur évincé ne va pas se réinstaller.

Sur ce, le bailleur n'apportant pas la preuve de l'absence de réinstallation, il y a lieu de valider l'appréciation expertale, soit une indemnité accessoire au titre des frais de remploi de 50 500 euros.

Le tribunal fixera donc l'indemnité accessoire de M. [C] au titre des frais de remploi à la somme de 50 500 euros HT.

Sur le trouble commercial

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l'exploitation.

Il est d'usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s'il est nul ou déficitaire, en tenant compte d'autres paramètres comme le chiffre d'affaires ou la masse salariale.

En l'espèce, s'agissant d'un fonds exploité en location-gérance l'expert a retenu trois mois de redevance nette, soit la somme de 6 600 euros.

Les parties adhèrent à l'estimation expertale.

Le tribunal fixera donc l'indemnité accessoire de M. [C] au titre du trouble commercial à la somme de 6 600 euros HT.

Sur les frais divers (frais de réfaction)

Cette indemnité accessoire a pour objet d'indemniser le preneur des frais juridiques et administratifs, tels que la rédaction d'acte, et l'accomplissement des formalités dans les différents registres (transfert de siège social), notamment.

En l'espèce, l'expert propose un montant de 3.000 euros.

Le preneur évincé adhère à l'estimation.

Le bailleur conteste ce montant estimant que l'unique démarche consiste à faire enregistrer au registre du commerce la cessation d'activité du locataire-gérant, nullement celle du loueur de fonds qui n'a pas l'obligation de s'immatriculer, et propose de l'exclure, ou à défaut de limiter cette indemnité à 500 euros.

Sur ce, les circonstances de ce que le fonds de commerce a été exploité en partie en location de gérance au cours du bail expiré puis dans la période de maintien dans les lieux ne permettent pas de faire présumer la continuité de ce mode d'exploitation. Ainsi, sauf pour le bailleur à prouver l'absence future de toute exploitation directe, preuve non rapportée en l'espèce, il y a lieu d'indemniser les frais de réfaction au montant estimé par l'expert.

Le tribunal fixera donc l'indemnité accessoire M. [C] au titre des frais divers à la somme de 3 000 euros HT.

Sur les frais de déménagement

Cette indemnité accessoire a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

Il est constant que les frais de déménagement même en cas d'indemnité de remplacement sont dus, au motif notamment que les locaux doivent être restitués vides au bailleur.

En l'espèce, l'expert estime forfaitairement les frais de déménagement, en l'absence de devis, à la somme de 60 euros/ m2, soit à la somme de 9 600 euros, pour une superficie brute de 159,50 m2.

Le preneur évincé adhère à l'estimation.

Le bailleur la conteste, estimant que seuls les effets personnels de l'exploitant sont sujets à indemnisation, la valeur du fonds comprenant tous les éléments matériels au-delà des éléments incorporels.

Sur ce, le bailleur n'invoquant aucune clause du bail, ni aucun accord susceptible de libérer le preneur évincé de son obligation de rendre les locaux vides, il y a lieu d'indemniser le déménagement.

En l'absence de devis, le tribunal fixera souverainement l'indemnité accessoire au titre du déménagement à la somme forfaitaire de 5 000 euros.

En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnité accessoire de M. [C] au titre des frais de déménagement à la somme de 5 000 euros HT.

Frais de réinstallation

Il ressort de l'article L.145-14 du code de commerce que l'indemnité d'éviction peut être augmentée éventuellement des frais normaux de réinstallation.

En général, l'indemnité principale permet au preneur évincé d'acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu. Il existe néanmoins des cas particuliers justifiant de frais de réinstallation, si les lieux présentent des aménagements spécifiques ou s'ils relèvent un concept particulier, essentiellement dans l'exploitation d'un commerce de chaîne.

En l'espèce, l'expert n'a pas fait d'estimation au titre des frais de réinstallation.

Le preneur évincé soutient qu'il peut prétendre à ce chef de préjudice même en cas de perte de fonds, au regard d'une évolution de la jurisprudence sur ce point (non référencée) et estime cette indemnité à la somme de 300 €/m2, soit la somme totale de 47 850 euros.

Le bailleur fait valoir que la somme réclamée par le preneur ne repose sur aucune justification, et fait soutenir en outre que la valeur du fonds de commerce prend en compte l'état du matériel et les agencements existants.

Sur ce, en l'absence de démonstration de la nécessité d'indemniser des aménagements spécifiques au regard du commerce considéré qui du fait de leur caractère spécifique n'auraient pu être prises en compte dans l'indemnité principale, il y a lieu de débouter le preneur évincé de cette demande indemnitaire.

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement sont accordés sur justificatifs, s'ils sont en directement liés au non renouvellement du bail.

En l'espèce, ces frais seront alloués sur justificatifs.

Le total de l'indemnité d'éviction
L'indemnité d'éviction sera dès lors fixée comme suit :
- indemnité principale : 526 000 euros ;
- indemnité de frais de remploi : 50 500 euros ;
- indemnité de trouble commercial : 6 600 euros ;
- frais divers : 3 000 euros ;
- frais de déménagement : 5 000 euros ;
- frais de licenciement : sur justificatifs ;
Soit un total de : 591 100 euros ;

La SAS International Investissement sera donc condamnée à payer à M. [C] l'indemnité d'éviction ainsi fixée, sous réserve de l'absence d'exercice de son droit de repentir.
M. [C] sera débouté du surplus de ses demandes en paiement au titre de l'indemnité d'éviction.

Sur l'indemnité d'occupation statutaire

Selon l'article L.145-28 du code de commerce l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Il résulte de l'article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est débiteur d'une indemnité d' occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, usuellement diminuée d'un abattement de précarité. L'indemnité d' occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement, y compris en cas d'exercice par le bailleur de son droit d'option.

Par référence aux caractéristiques des locaux, à leur environnement, aux obligations respectives des parties et aux données comparatives précédemment exposés, l'expert judiciaire a retenu une valeur locative unitaire de renouvellement statutaire correspondant à la somme de 450 euros par m2 P, soit une valeur brute de 42 750 euros, calculée comme suit : 450 € /m2 P * 95m 2 = 42 750 €.

Le preneur évincé ne conteste pas cette valeur brute.

Le bailleur propose de retenir le prix unitaire de 500 € du m2 P correspondant à 70 % du prix de marché proposé par l'expert.

Sur ce, compte tenu notamment de la destination des locaux, de leur emplacement (un peu excentré des accès de la gare du [Etablissement 5] mais dans une zone de commercialité active), des caractéristiques (pan coupé avec linéaire de façade les rendant visibles) et des références précitées, le prix unitaire de 450 euros/m²P proposé par l'expert judiciaire sera retenu, aucun élément versé aux débats ou figurant dans le rapport d'expertise judiciaire ne justifiant de retenir le prix unitaire de 500 euros/m² P sollicité par le bailleur.

S'agissant des majorations, l'expert judiciaire propose de retenir 6% au titre des droits de terrasse, en indiquant que la fourchette usuelle est de 2 à 15 % et peut atteindre 20% pour des situations exceptionnelles.

Le bailleur propose une majoration de 30 % à ce titre au motif que la terrasse majore de près de 47 % le chiffre d'affaires réalisé.

Le preneur évincé ne fait valoir aucune observation au titre de ladite majoration.

Sur ce, il convient de retenir une majoration au titre du droit de terrasse de 8%, le tribunal relevant que les locaux sont bordés par trois terrasses fermées de 19,05 m² (capacité de 18 couverts environ) et par une terrasse ouverte de 24 m² (capacité de 34 couverts environ), concédées sur le domaine public, lesquelles représentent un total de 53% des surfaces utiles, la saisonnalité qu'implique la terrasse ouverte et l'absence de spécificités des terrasses (absence de vues et d'aménagements de prestige) ne permettant pas d'aller au-delà en termes de majoration.

S'agissant des minorations, l'expert judiciaire propose un abattement de précarité de 5% pour tenir compte du fait que pendant la période de maintien dans les lieux, le fonds de commerce était exploité en location-gérance.

Le preneur évincé sollicite un abattement minimal de 10%.

Le bailleur ne fait valoir aucune observation utile au titre des minorations.

Sur ce, le tribunal fait sienne l'estimation expertale de 5% au titre de la minoration de précarité, étant relevé que l'exploitation incombait au locataire-gérant pendant la période de précarité, de sorte que l'état de précarité n'a pas pesé exclusivement sur le titulaire du bail.

Il s'ensuit que la valeur locative de renouvellement doit être fixée à la somme de 44.032,50 euros au 1er janvier 2021, calculée comme suit : 42 750 € * 1,03 = 44.032,50€

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 44 032,50 euros par an à compter du 1er janvier 2021.

M. [C] sera condamné à payer à la SAS International Investissement en deniers ou quittance la somme de 44 032,50 euros par an, hors taxes et hors charges au titre de l'indemnité d'occupation.

Sur les préjudices complémentaires subis

Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil, applicable au cas d'espèce, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, M. [C] sollicite une indemnisation au titre du préjudice complémentaire subi durant le cours du bail, égale à la différence entre la valeur du fonds de commerce évaluée en 2016 à 1 000 000 euros et le montant de l'indemnité d'éviction retenu par le tribunal, aux motifs que :
- le bailleur aurait refusé d'entreprendre la moindre initiative auprès du syndicat des copropriétaires d'entreprendre les travaux propres à lui permettre de céder son fonds de commerce, alors que l'immeuble était proprement déclaré insalubre ;
- le bailleur aurait délivré un congé avec refus de renouvellement 3 ans et demi avant l'échéance du bail ;

Le preneur évincé soutient que ces agissements ont eu pour conséquence de lui interdire la cession du fonds de commerce alors qu'il envisageait de partir à la retraite, et de rendre impossible tout éventuel investissement dans ledit fonds.

S'agissant du défaut de diligences du bailleur auprès du syndicat des copropriétaires pour permettre la mise en place de travaux, M. [C] justifie du fait que des offres d'achat du fonds de commerce ont échoué pendant la période 2016-2017 du fait d'un litige alors en cours avec la copropriété relativement à des travaux. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ayant une personnalité distincte du bailleur, il appartenait à M. [C] d'établir la réalité d'une obstruction du bailleur dans l'initiative des travaux, notamment par des refus de présenter des résolutions dans ce sens à l'assemblée générale des copropriétaires ou de voter de telles résolutions une fois inscrites, malgré relances et mises en demeure du preneur. En l'absence de tels éléments, la faute ne peut être établie.

S'agissant du congé de refus délivré de façon anticipée, il est relevé que la cessation de tout investissement dans le fonds de commerce arguée de préjudice est un trouble commercial déjà indemnisé de ce chef dans les indemnités accessoires. La demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice complémentaire sera donc rejetée.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis que toute faute dans l'exercice des voies de droit est susceptible d'engager la responsabilité des plaideurs.

Le juge doit caractériser les circonstances qui auraient fait dégénérer en abus le droit d'ester en justice.

En l'espèce, M. [C] sollicite en outre la somme de 200 000 euros au titre du préjudice moral en ce qu'ayant une santé fragile, il a dû faire face à un long contentieux (près de 7 ans) pendant sa retraite, sans pouvoir ni investir dans ledit fonds, ni profiter de son prix, et s'est trouvé contraint de gérer un contrat de location-gérance.

Toutefois, en se bornant à arguer qu'il a été confronté à une longue procédure, M. [C] ne caractérise aucune faute du bailleur, étant relevé de façon surabondante, qu'il ne démontre pas à ce titre, de préjudice distinct de celui qui a déjà été pris en compte par la minoration de l'indemnité d'occupation accordée au titre de la précarité.

En conséquence, M. [C] sera débouté de ses demandes de préjudices complémentaires.

Sur les autres demandes

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de ce texte, la SAS International Investissement sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l'autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique des parties.

En application de ce texte, la SAS International Investissement sera condamnée à payer à M. [C] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS