TJ 13055, 2 avr. 2026, RG 25/03596

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Juin 2026
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Avril 2026

GROSSE :
Le 04 juin 2026
à Me SANGUINETTI
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EXPEDITION :
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N° RG 25/03596 - N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 1]

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V], [Q] [H]
né le 27 Décembre 1972 à [Localité 1]
domicilié : chez SAS FONCIA [Localité 2], [Adresse 1]
représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [A] [H]
née le 23 Novembre 1970 à [Localité 1]
domiciliée : chez SAS FONCIA [Localité 2], [Adresse 1]
représentée par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [D]
né le 18 Octobre 1955 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 27 septembre 2016, M. [V] [H] et Mme [A] [H], ont consenti à M. [P] [D], un bail d'habitation portant sur un appartement, situé [Adresse 3], dans le quinzième [Localité 4] [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 643 euros, outre 42 euros de provision sur charges.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à M. [P] [D] le 21 mars 2025, pour un montant en principal de 1.649,76 euros.
La situation d'impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 24 mars 2025.
Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 23 juin 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, M. [V] [H] et Mme [A] [H] ont fait assigner en référé M. [P] [D], devant le juge des contentieux et de la protection, afin d'obtenir en substance:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et entendre constater la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [P] [D], ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
- condamner par provision M. [P] [D] au paiement de la somme de 2.729,45 euros, soit 2.576,08 euros frais déduits, au titre des loyers et charges impayés, selon relevé de compte au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer du 21 mars 2025 ;
- condamner M. [P] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges et ce à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux loués ;
- condamner M. [P] [D] au paiement de la somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens, y compris le coût du commandement délivré.
L'affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2025 puis renvoyée à l’audience du 19 mars 2026 et l’audience du 2 avril 2026 à laquelle elle a été retenue.
A l'audience, M. [V] [H] et Mme [A] [H] représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance en actualisant leur créance à la somme de 3.303,26 euros au 5 mars 2026.
Cité à étude, M. [P] [D] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.
La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 juin 2025 a été dénoncée le 23 juin 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant la première audience du 2 octobre 2025.
Il est en outre rappelé que le signalement de la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône n’est pas imposée à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes physiques.

Enfin, M. [V] [H] et Mme [A] [H] justifient par l’acte de donation reçu par Maître [X] [C], Notaire à [Localité 5], le 28 décembre 2025, de leur qualité à agir ;

Par conséquent M. [V] [H] et Mme [A] [H] sont recevables en leurs demandes.
II – Sur le fond :
Sur la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail signé le 27 septembre 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause, a été signifié au requis le 21 mars 2025, pour un montant en principal de 1.649,76 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 mai 2025 et la résiliation du bail sera constatée à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
M. [P] [D] est redevable des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des requérants, M. [P] [D] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, assurance incluse, soit 783,14 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux loués.

M. [V] [H] et Mme [A] [H] font en outre la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l’audience, un acte de donation, et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 3.303,26 euros au 5 mars 2026, déduction faite des frais de procédure. Ce décompte actualisé sera pris en considération même si M. [P] [D] n'a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l'assignation, le paiement d'indemnités d'occupation.
Pour la somme au principal, M. [P] [D] , non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 3.303,26 euros au 5 mars 2026, M. [P] [D] sera condamné à payer à M. [V] [H] et Mme [A] [H] la somme de 3.303,26 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 21 mars 2025.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;
En l’espèce, ni la partie requérante qui maintient ses demandes, ni M. [P] [D] qui n’a pas comparu ne sollicite de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ; de surcroît il n’est pas justifié de la reprise du paiement du loyer au jour de l’audience, de sorte que le juge des référés ne peut ni accorder de délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;
Du fait de la résiliation du bail à usage d’habitation intervenue de plein droit le 22 mai 2025, M. [P] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Son expulsion des lieux est donc ordonnée si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités précisées au dispositif.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires
M. [P] [D] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [V] [H] et Mme [A] [H] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent , DECLARONS M. [V] [H] et Mme [A] [H] recevables en leurs demandes ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges sont réunies au 22 mai 2025 ; CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail à usage d’habitation signé le 27 septembre 2016 liant M. [V] [H] et Mme [A] [H] d’une part et M. [P] [D] d’autre part, au 22 mai 2025 ; ORDONNONS en conséquence à M. [P] [D] de libérer le logement, situé [Adresse 3], dans le [Localité 6] [Localité 2], dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS que faute par M. [P] [D] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, M. [V] [H] et Mme [A] [H] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ; RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 5 novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant correspondant aux loyers et charges, soit à la somme de sept cents quatre vingt-trois euros et quatorze centimes (783,14 euros), due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux ; CONDAMNONS M. [P] [D] à payer à M. [V] [H] et Mme [A] [H] la somme de trois mille trois cents trois euros et vingt six centimes (3.303,26 euros) à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision;