TJ 13055, 2 avr. 2026, RG 25/04581

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Juin 2026
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Avril 2026

GROSSE :
Le 04 juin 2026
à Me PLANTARD
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EXPEDITION :
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N° RG 25/04581 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6XQB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [O] [L]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé signé le 28 février 2018, la S.A VILOGIA a consenti à Mme [O] [L] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], bâtiment A1, entrée 15, étage 4, dans le quatorzième arrondissement de [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 266,56 euros.
Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.
Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Mme [O] [L], le 7 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 749,80 euros en principal.
La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 11 mars 2025.
Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, dénoncé le 22 juillet 2025, par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la S.A VILOGIA a fait assigner en référé Mme [O] [L], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :
- constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de Mme [O] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner Mme [O] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 1.606,34 euros due au titre des loyers et charges impayés 14 mai 2025 augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer ;
- condamner Mme [O] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer et charges, indexée tout comme le loyer, ce jusqu’à la libération effective des lieux, et avec intérêts ;
- condamner Mme [O] [L] au paiement de la somme de 900 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières .

L'affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025 et renvoyée à l’audience du 2 avril 2026 à laquelle elle a été retenue.
A l’audience, la SA VILOGIA actualise sa créance à la somme de 1.444,82 euros au 31 mars 2026 et indique être d’accord pour l’octroi de délais en demandant la mise en place d’une clause irritante.
Mme [O] [L] a comparu en personne et indique qu’un échéancier de 150 euros par mois en sus du paiement du loyer courant est mis en place depuis janvier 2026.
La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 juillet 2025 a été dénoncée le 22 juillet 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 19 février 2026 ;
De surcroît, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 11 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 18 juillet 2025 ;
Enfin, la S.A VILOGIA justifie par l’acte de vente reçu le 16 décembre 2022 par Maître [V] [Z] notaire à [Localité 1], être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;
En conséquence la S.A VILOGIA est recevable en ses demandes.
II – Sur le fond
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive.
En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut d'assurance contre les risques locatifs et un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Par exploit du 7 mars 2025, la SA SOGIMA  a fait commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs ;
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail, mentionne les dispositions de l'article 7g de la loi du 06 juillet 1989, et informe le locataire que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail ;
Mme [O] [L] qui n’a pas comparu ne justifie pas de l’assurance contre les risques locatifs ;
 Il s’ensuit que la clause résolutoire est acquise au 8 avril 2025 à minuit sans possibilité d'accorder des délais suspensifs et le bail est résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.
Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit le 8 avril 2025, Mme [O] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La S.A VILOGIA fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 1.022,28 euros au 31 mars 2026, déduction faite des frais d’enquête sociale injustifiées (7,62 € x 26) et des frais de procédure (94,70€ + 57,65€ + 72,07€).
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1.022,28 euros au 31 mars 2026, Mme [O] [L] sera condamnée à payer à la S.A VILOGIA, à titre provisionnel la somme de 1.022,28 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 31 mars 2026 échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 749,80 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
 En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Mme [O] [L] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir qu’un échéancier a été signé entre les parties. Ledit échéancier et composé de 25 échéances de 150 euros.
Compte tenu de ces éléments, de la qualité de la bailleresse qui ne s’est pas opposée aux demandes, des délais de paiement seront octroyés à Mme [O] [L] selon les modalités précisées au dispositif ci-après.
 Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.
A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer et charges courants à leur date d'exigibilité, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse:
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet, et le bail d’habitation sera résilié
· à défaut pour Mme [O] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans le [Localité 2] de [Localité 1], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
· Mme [O] [L], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 383,57 euros au total, jusqu'à la libération effective des lieux , sans que cette indemnité ne soit indexée
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
 
Sur les demandes accessoires
Mme [O] [L] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;
L'équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A VILOGIA qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;
Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision : DECLARONS la S.A VILOGIA recevable en ses demandes ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 juillet 2025; CONDAMNONS Mme [O] [L] à payer à la S.A VILOGIA, à titre provisionnel la somme de 1.022,28 euros à valoir sur les loyers, surloyer et charges impayés arrêtés au 31 mars 2026 échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision; AUTORISONS Mme [O] [L] à apurer la dette par 7 mensualités successives de 150 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 7ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts, RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d'exigibilité ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer et charges courants à leur date d'exigibilité, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, et le bail d’habitation sera résilié · à défaut pour Mme [O] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans le quatorzième [Localité 3] de [Localité 1], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, · Mme [O] [L], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 383,57 au total, jusqu'à la libération effective des lieux , sans que cette indemnité ne soit indexée · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; DEBOUTONS la S.A VILOGIA de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Mme [O] [L] aux entiers dépens ; REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LE JUGE