TJ 40192, 2 juin 2026, RG 25/01377

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01377 - N° Portalis DBYM-W-B7J-DR33

JUGEMENT

Rendu le 2 juin 2026
AFFAIRE :
[B] [M] [W]
C/
[Z] [P], [O] [P]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats: Mme Laurence SUAU-CARBOUES
Greffier lors du prononcé du délibéré : Mme Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [B] [M] [W]
[Adresse 1]
représentée par Me Marie laure EGEA, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [P]
[Adresse 2]
représenté par Maître Manon GAJAN de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Alexandra GUIROVICH, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
Madame [O] [P]
[Adresse 2]
représenté par Maître Manon GAJAN de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Alexandra GUIROVICH, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Le 2 juin 2026
1 FEX + 1 CCC Me EGEA
1 CCC Me GUIROVICH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 mai 2021 avec effet au 15 mai 2021, Monsieur [Z] [P] et Madame [V] [P] ont donné à bail à Madame [B] [M] [W] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 890 euros.

Le bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie de 890 euros à la charge de la locataire.

Des suites du départ du logement de la locataire, un état des lieux de sortie a été établi par Maître [G], le 22 janvier 2024, jour du départ des lieux de Madame [B] [M] [W].

Par courrier en date du 23 mars 2024, Madame [B] [M] [W] a sollicité la restitution du dépôt de garantie, par application des dispositions de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989.

Par courrier en date du 1er juillet 2024, Monsieur et Madame [P] ont fait part à Madame [B] [M] [W] de leur refus de lui restituer le dépôt de garantie, en indiquant que la somme versée à ce titre était largement insuffisante pour faire face aux débours engagés pour l’entretien qui lui incombait.

Madame [B] [M] [W] a saisi la Commission départementale de conciliation des [Localité 2], laquelle a constaté lors de sa séance du 18 mars 2025, la non-conciliation du fait de l’absence de Monsieur [L] [G], gestionnaire de biens.

Par acte du 27 août 2025, Madame [B] [M] [W] a fait assigner Monsieur [Z] [P] et Madame [V] [P] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan à l’audience du 04 novembre 2025, sollicitant, sur le fondement de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 :
- leur condamnation à lui restituer la somme de 890 euros correspondant au dépôt de garantie versé,
- leur condamnation à lui payer une majoration de 10 % du loyer mensuel, soit 89 euros par mois de retard à compter du 22 mars 2024 et ce, jusqu’à remboursement total du dépôt de garantie,
- leur condamnation à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a fait l’objet de renvois successifs afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et conclusions, et a été retenue à l’audience du 31 mars 2026.

A cette audience, Madame [B] [M] [W], représentée par son conseil, sollicite l’entier bénéfice de son exploit introductif d’instance, outre le débouté de Monsieur [Z] [P] et Madame [V] [P] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’état des lieux de sortie, lequel ne lui a jamais été communiqué malgré plusieurs demandes, a été effectué le 22 janvier 2024, sans qu’aucune remarque ne soit formulée. En réponse aux moyens des époux [P], elle expose que :
- Maître [G], gestionnaire de biens, a été informé de la date de réunion de la commission départementale de conciliation des [Localité 2] dès lors qu’il a écrit pour indiquer qu’il serait absent, de sorte qu’il est difficile de croire que les époux [P] n’étaient pas informés de cette réunion,
- il est faux d’indiquer qu’elle n’a pas tenu compte du montant du loyer réindexé, dès lors qu’elle en a été informée, et qu’elle a contesté la légalité de cette augmentation, contestation à laquelle elle n’a jamais obtenu de réponse,
- sur le grief tenant au fait qu’elle aurait laissé le jardin en mauvais état, d’une part, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit de sorte qu’il est difficile de savoir dans quel état elle a pris le bien, d’autre part, elle démontre qu’une entreprise est intervenue pour entretenir le jardin et tailler les haies en juin 2023, soit 6 mois avant la sortie des lieux, aucune mention ne figurant sur l’état des lieux de sortie sur cet entretien.

A cette même audience, Monsieur [Z] [P] et Madame [V] [P], représentés par leur conseil, sollicitent, sur le fondement des articles 7 et 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 :
- le débouté de Madame [B] [M] [W] de l’ensemble de ses demandes,
- juger que la rétention du dépôt de garantie d’un montant de 890 euros est pleinement justifiée au regard des manquements documentés de Madame [B] [M] [W] à ses obligations locatives,
- prononcer la compensation entre le dépôt de garantie gardé par eux-mêmes et le coût des travaux et loyers dus par Madame [B] [M] [W],
- condamner Madame [B] [M] [W] à leur payer la somme de 875,40 euros correspondant au solde de la compensation précitée, excédant le montant du dépôt de garantie,
- condamner Madame [B] [M] [W] à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Madame [M] [W] a manqué à ses obligations de locataire, dès lors d’une part, qu’elle n’a jamais tenu compte du montant du loyer réindexé en cours de bail conformément au contrat de location signé de sorte qu’elle est encore redevable de la somme des 415,40 euros correspondant au solde des loyers dus entre les mois de juin 2023 et janvier 2024 outre les intérêts de retard, d’autre part qu’elle n’a pas entretenu le jardin comme il se devait, lequel présentait, lors de la restitution de la maison, des haies anormalement hautes, un ensemble de ronces et lierre à enlever et des branches d’arbre à élaguer. Ils ajoutent qu’ils ont dû engager des frais du fait de cette absence d’entretien courant du jardin par la locataire, justifiés par des factures.

Pour un plus ample exposé des moyens venant au soutien des demandes des parties, il est renvoyé à leurs conclusions déposées à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est relevé, en liminaire, que, dans sa séance du 18 mars 2025, la Commission départementale de conciliation des [Localité 2] a constaté une non-conciliation du fait de l’absence du gestionnaire du bien donné à bail, excusé. Pour le reste, il est acquis que son avis est dénué de toute portée contraignante, précision faite que Madame [M] [W] ne s’y réfère ni dans ses conclusions, ni dans son argumentation.

I. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (…).

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile (…).

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Aux termes des articles 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Loi de 1989), le locataire est obligé (...):
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 3-2 de la même loi dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Selon l'article 3 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

L'existence de dégradations locatives imputables aux locataires s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, il résulte du bail du 11 mai 2021 que Madame [B] [M] [W] a versé un dépôt de garantie de 890 euros, ce qui n’est contesté par aucune des parties.

Les bailleurs entendent conserver ce dépôt de garantie, en compensation d’une part de la somme non réglée par la locataire au titre de l’indexation du loyer à compter du 1er mai 2023, et d’autre part, des réparations locatives dues par cette-dernière, en lien avec un défaut d’entretien du jardin de la maison donnée à bail.

- sur la somme due au titre de l’indexation du loyer :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loir à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le paragraphe « CONDITIONS FINANCIERES A. Loyer » du contrat de bail du 11 mai 2021 prévoit une réindexation automatique du loyer au 1er mai de chaque année, selon indice de référence au 1er trimestre 2021 de 130,69.

Par courrier en date du 23 mai 2023, Monsieur [L] [G], administrateur du bien donné à bail, a communiqué à Madame [B] [M] [W] le montant du loyer réindexé à compter du 1er juin 2023, au montant mensuel de 943,93 euros. Cette réindexation a été rappelée par courrier du 06 novembre 2023.

Madame [B] [M] [W] indique avoir contesté la légalité de cette augmentation et n’avoir jamais reçu de réponse, ce qu’elle ne démontre pas.

Si, dans le cadre de la présente instance, elle ne développe aucun moyen tendant à la contestation de la légalité de cette indexation, il est acquis qu’elle doit intervenir dans le respect des règles posées par l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi ALUR du 24 mars 2014.

L’alinéa 3 de cet article dispose qu’à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans le délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Il résulte du principe de non-rétroactivité de la révision du loyer ainsi posé que le nouveau loyer révisé se calcule par application du calcul suivant :

Nouveau loyer = (loyer actuel (soit en l’espèce 890 euros) x IRL du trimestre de la dernière période (soit en l’espèce 138,61 correspondant au 1er trimestre 2023)) / IRL du même trimestre de l’année précédente (soit en l’espèce 133,93 correspondant au 1er trimestre 2022), soit 921 euros.

Il s’ensuit que Madame [B] [M] [W] reste à devoir au titre du loyer révisé la somme de 239 euros (31 euros x 7 de juin 2023 à décembre 2023, outre 22 euros pour janvier 2024).

- Sur la somme due au titre des réparations locatives (frais d’entretien du jardin) :

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats, de sorte que par application de l’article 1731 du code civil précité, la preneuse est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Les époux [P] estiment que Madame [M] [W] reste à leur devoir à ce titre la somme de 1350 euros, et produisent à l’appui de leurs prétentions, une facture du 21 janvier 2024 d’un montant de 550 euros HT relative à des travaux d’élagage de l’entreprise E.I. ADJ, et une facture du 08 février 2024 d’un montant de 800 euros HT relative à une remise en état du jardin de l’entreprise [Y] [D].

L’état des lieux de sortie contradictoire du 22 janvier 2024, auquel aucune photographie n’est annexée, porte la mention suivante, s’agissant des éléments de plantations, pelouse et haies de l’extérieur : « Plusieurs arbres dont un cerisier, un catalpa, un tilleul, un érable, un mimosa, plusieurs palmiers, divers arbustes dont un camélia, plusieurs rosiers, la pelouse est tondue, « les haies taillées » », seule cette dernière mention étant rayée.

Il est constant que cet état des lieux de sortie ne fait état d’aucun défaut d’entretien imputable à la locataire s’agissant des arbres, de la pelouse, ou d’autres éléments du jardin. Le fait que la mention « haies taillées » soit rayée, alors qu’il est acquis que le jardin dispose bien d’une haie, démontre un défaut de taille immédiatement contemporaine à la restitution des lieux.

Il en résulte que les époux [P] peuvent uniquement prétendre obtenir réparation du défaut de taille de cette haie, précision faite, au demeurant, qu’en considération de sa date, la facture de l’entreprise E.I. ADJ ne peut concerner que des travaux d’élagage menés à terme avant le départ des lieux loués de Madame [M] [W]. De plus, l’adresse figurant sur cette facture « [Adresse 4] à [Localité 3] » diffère de celle de la maison donnée à bail, de sorte qu’il existe un doute sur le fait qu’ils ont bien été effectués sur le bien litigieux.

La facture de l’entreprise [Y] [D], d’un montant globalisé, ne comporte aucune ventilation entre les travaux effectués. Nonobstant, et pour les besoins de la procédure, ce coût sera estimé à 200 euros.

Il résulte du tout que la créance des époux [P], au titre de l’indexation des loyers non réglée de juin 2023 au 22 janvier 2024 et des travaux de taille de haie, sera fixée à 439 euros.

Cette somme étant inférieure au dépôt de garantie, les époux [P] ne seront autorisés à conserver la somme de 439 euros, et seront condamnés à restituer à Madame [B] [M] [W] la somme de 451 euros correspondant au reliquat du dépôt de garantie versé.

Les bailleurs n’ayant pas restitué le dépôt de garantie dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés prévu par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 (déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées), il y a lieu de les condamner à payer à Madame [B] [M] [W] une majoration de 10 % du loyer mensuel, soit, conformément à la demande de cette-dernière, 89 euros par mois de retard à compter du 22 mars 2024 (pour chaque période mensuelle commencée en retard), et jusqu’au remboursement de la somme restant due au titre du dépôt de garantie.

II. Sur la demande reconventionnelle des époux [P] en paiement supplémentaire due en sus de la compensation avec le dépôt de garantie, de la somme de 875,40 euros

La créance des époux [P] à l’égard de Madame [B] [M] [W] ayant été fixée à la somme de 439 euros, somme inférieure au dépôt de garantie versé, cette demande ne saurait prospérer.

Monsieur [Z] [P] et Madame [V] [P] en seront dès lors déboutés.

III. Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant pour partie, les dépens seront supportés par moitié par chacune d’entre elles, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

La même considération conduit à débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS