TJ 40192, 2 juin 2026, RG 25/01698

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01698 - N° Portalis DBYM-W-B7J-DUB3

JUGEMENT

Rendu le 2 juin 2026
AFFAIRE :
[S] [A], [P] [A]
C/
[D] [C]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Véronique FONTAN, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats: Mme Laurence SUAU-CARBOUES
Greffier lors du prononcé du délibéré : Mme Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [A]
[Adresse 1]
comparant en personne

Madame [P] [A]
[Adresse 1]
comparante en personne

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [D] [C]
[Adresse 2]
représentée par Me Sophie DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-40192-2026-00084 du 04/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Le 2 juin 2026
1 FEX + 1 CCC Mr et Mme [A]
1 CCC Me DARSAUT-DARROZE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 12 septembre 2013 avec prise d’effet au 1er octobre 2013, Monsieur [S] [A] et Madame [P] [A] ont donné à bail à Madame [D] [C] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 2] (40), moyennant un loyer mensuel de 650 euros.

Un état des lieux entrant a été dressé contradictoirement le 08 octobre 2013.

Les époux [A] indiquent avoir fait signifier à Madame [C] un congé pour vente avec effet au 30 septembre 2025, et ce, par acte du 25 mars 2025.

Par actes du 10 novembre 2025, les époux [A] ont fait assigner Madame [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MONT-DE-MARSAN à l’audience du 13 janvier 2026 sur le fondement des articles 1134 et 1741 du code civil, des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, et de l’article 15-II a de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, aux fins de :
- constater la validité du congé pour vente signifié le 25 mars 2025,
- ordonner la restitution immédiate des lieux au profit des bailleurs,
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours de la force publique,
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux,
- sa condamnation au paiement d’une somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice,
- sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

A l’audience du 13 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 31 mars 2026, afin de permettre aux parties d’échanger leurs pièces et argumentations.

A l’audience du 31 mars 2026, Monsieur [S] [A] et Madame [P] [A], comparants en personnes, sollicitent :
- la condamnation de Madame [D] [C] à leur payer la somme de 4 572,61 euros (au titre des loyers impayés de mai à septembre 2025, et de l’indemnité d’occupation du 1er octobre 2925 au 14 janvier 2026, en ce compris la taxe sur les ordures ménagères mensualisée à hauteur de 26,66 euros par mois),
- la condamnation de Madame [D] [C] aux dépens, pour un montant total de 1206,19 euros,
- la condamnation de Madame [D] [C] à leur payer les sommes de 1600 euros (au titre de travaux relatifs au jardin) et de 3 325,62 euros de réparations locatives.
Ils ne maintiennent pas leur demande de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A cette même audience, Madame [D] [C], représentée par son conseil, sollicite :
- dire et juger qu’elle est exclusivement redevable des sommes suivantes :
1 554,30 euros au titre des arriérés de loyers déduction faite du dépôt de garantie de 650 euros versé lors de l’entrée dans les lieux, 1 527,94 euros au titre de l’indemnité d’occupation, arrêtée au 08 décembre 2025, - l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois pour procéder au paiement de ces sommes, en application de l’article 1343-5 du code civil,
- le débouté des demandeurs de leurs demandes supplémentaires,
- qu’il soit dit que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la maison donnée à bail a été libérée des derniers meubles présents le 08 décembre 2025, les clés ayant été laissées sur place, ce dont Maître [Q] [F], commissaire de justice et mandataire des époux [A], a été avisé par email du jour même, et que le décompte de l’indemnité d’occupation doit être arrêté à cette date.

S’agissant des réparations locatives, ils indiquent d’une part que les travaux dont le paiement est sollicité pour 3 325,62 euros ne sont justifiés que par un simple devis, et d’autre part, qu’il y a lieu de tenir compte de l’ancienneté de la maison objet du bail et de la vétusté dont elle ne peut être tenue pour débitrice. Elle considère également que la facture du 02 décembre 2024 de l’entreprise « J’M entretien mon exterieur » doit être écartée dès lors qu’elle n’a pas été communiquée dans le respect du contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026.

Le 13 avril 2026, postérieurement à la clôture des débats, les demandeurs ont déposé au greffe des documents, dont la production en délibéré n’a pas été autorisée. Ils seront dès lors écartés des débats. Il est observé que l’état des lieux d’entrée, les relevés de frais et honoraires de Maître [F], le devis de l’entreprise [W] [H] et la facture du 02 décembre 2024 de l’entreprise « J’M Mon extérieur » ont déjà été déposés à l’audience. Il en est de même des documents reçus au greffe le 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il y a lieu de relever, en liminaire, que les parties s’accordent sur le fait que l’immeuble donné à bail a été restitué au jour de l’audience.

I. Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, s’agissant des loyers impayés, les époux [A] produisent un décompte duquel il résulte que Madame [D] [C] reste redevable des sommes de :
- 283,66 euros par mois au titre des mois de mai, juin et juillet 2025,
- 676,66 euros par mois au titre des mois d’août et septembre 2025,
soit un total de 2 204,30 euros, laquelle inclut le lissage mensuel de la taxe sur les ordures ménagères dont est redevable la locataire pour 26,66 euros par mois.

Cette somme n’est pas contestée par la défenderesse, sous réserve de sa demande de compensation avec le dépôt de garantie (cf infra).

La créance des époux [A] au titre des loyers impayés arrêtés au 30 septembre 2025 sera fixée à 2 204,30 euros.

S’agissant de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [C], cette-dernière n’en conteste pas le principe et le point de départ (à savoir le 1er octobre 2025), mais soutient que son décompte doit être arrêté au 8 décembre 2025.

Il est rappelé que les indemnités d’occupation sont dues, de plein droit, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Par ailleurs, seule la remise des clés libère le locataire ou occupant des lieux de son obligation financière, et il lui appartient de rapporter la preuve de cette remise des clés. Enfin, il est acquis que le fait de laisser les clés dans le logement ou dans sa boîte aux lettres ne vaut pas restitution, laquelle doit être faite en personne contre la délivrance d’un reçu ou par courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé au bailleur ou à son mandataire.

En l’espèce, si par courriel adressé à Maître [F], commissaire de justice, le 8 décembre 2025 à 14 heures 45, le conseil de Madame [C] lui indique que le logement est disponible depuis ce jour 12 heures, le fait que le logement ait été vidé à ce moment n’emporte pas restitution des clés.
L’attestation sur l’honneur établie le 07 janvier 2026 par Monsieur [J] [X] (dont la pièce d’identité n’est a minima pas annexée), conforte le fait que les clés du logement ont été laissées sur place.

Ce n’est que le 14 janvier 2026 que les clés ont été restituées à Maître [Q] [F] dans les conditions requises, tel que cela résulte de son reçu établi à cette date.

Il s’ensuit que le décompte des indemnités d’occupation doit être arrêté à la date du 14 janvier 2026. Les indemnités d’occupations dues par Madame [D] [C] seront retenues pour le montant total de 2 368,31 euros, soit :
- 676,66 euros par mois au titre des mois d’octobre, novembre et décembre 2025,
- 338,33 euros du 1er au 14 janvier 2026.

II. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord du propriétaire.

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, les époux [A] versent aux débats un état des lieux de sortie établi le 5 février 2026 par Maître [Q] [F], commissaire de justice à [Localité 3] (40).

Cet état des lieux a été réalisé conformément aux dispositions de l’article 3-2 alinéa 2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, précision faite que Madame [C] a fait connaître son impossibilité de réaliser cet état des lieux de sortie, cette réalité entrant dans les prévisions de l’article précité.

Il résulte de la convocation de Madame [C] par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 janvier 2026 (que cette-dernière a bien reçue, tel que cela s’évince du courrier de son conseil du 27 janvier 2026 à l’attention de Maître [F]) que les conditions légales ont bien été respectées.

1. Sur la demande formée au titre du devis de l’entreprise [W] [H] du 21 février 2026 :

Il est rappelé que le bailleur est admis à produire des devis à l’appui des réfections dont il sollicite l’indemnisation, et que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.

- sur les travaux de rénovation du plafond du couloir-cage d’escalier :

La somme de 399,30 euros HT est sollicitée à ce titre.

L’état des lieux d’entrée contradictoire mentionne que la peinture du plafond de l’entrée et du couloir de l’étage était en très bon état. Aucune mention n’est apportée sur le plafond de la cage d’escalier.

L’état des lieux de sortie mentionne :
- s’agissant du plafond de l’entrée, qu’il est recouvert de peinture en état d’usage normal, de couleur blanche,
- s’agissant de la cage d’escalier, aucune mention n’est apportée sur le plafond.

Outre le fait que ne soit rapportée la preuve ni de la réalité de la dégradation du plafond de la cage d’escalier, ni celle de son éventuelle imputabilité à la locataire, il est nécessaire de prendre en compte une vétusté inhérente à plus de douze années d’occupation. En prenant en compte une durée théorique de vie des peintures de 9 années, il convient de débouter les époux [A] de leur demande formée à ce titre.

- sur les travaux de rénovation des murs du couloir-cage d’escalier :

La somme de 1 972,40 euros HT, et la somme de 345,69 euros HT (toile de verre) sont sollicitée à ce titre.

L’état des lieux d’entrée contradictoire mentionne que les papiers peints des murs de l’entrée était en bon état. Aucune mention n’est apportée sur le plafond de la cage d’escalier.

L’état des lieux de sortie mentionne :
- s’agissant de l’entrée, que les murs sont recouverts de papier peint en mauvais état de couleur beige, simple,
- s’agissant de la cage d’escalier, que les murs sont recouverts d’enduit en mauvais état, bicolore.

Outre le fait que lors de l’état des lieux d’entrée, les papiers peints de l’entrée n’étaient pas dans un état neuf, il est nécessaire de prendre en compte une vétusté inhérente à plus de douze années d’occupation. En prenant en compte une durée théorique de vie des papiers peints et entoilage de 9 années, il convient de débouter les époux [A] de leur demande formée à ce titre.

- sur le poste de réparation sollicité au titre de la porte de la cuisine :

La somme de 60,90 euros HT est sollicitée à ce titre.

L’état des lieux d’entrée contradictoire mentionne que les menuiseries de la cuisine en bois PVC était en très bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne, s’agissant de la cuisine que l’accès s’effectue par une porte simple en état d’usage normal de couleur blanche, ouverture battant simple, avec une poignée à bec de cane en métal, extérieur peint, intérieur peint, serrure monopoint.

Ce constat ne peut permettre d’établir l’existence d’une dégradation de cette porte imputable à la locataire.

Les époux [A] seront dès lors déboutés de leur demande formée à ce titre.

- sur le poste de réparation au titre de la vitrerie-raccord :

Les sommes de 75 euros HT, 80 euros HT et 90 euros HT sont sollicitées à ce titre.

S’agissant du rebouchage du trou dans le placo au niveau de la fenêtre du bureau, l’état des lieux d’entrée contradictoire mentionne des murs en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne, s’agissant du bureau que les murs sont recouverts de peinture en mauvais état, mais ne porte aucune constatation sur l’existence d’un trou à reboucher dans cette pièce.

Les époux [A] seront dès lors déboutés de leur demande formée à ce titre.

S’agissant de la fourniture et de la pose d’un vitrage sur la porte d’entrée, l’état des lieux d’entrée contradictoire mentionne que les menuiseries de l’entrée en bois PVC était en très bon état.

La photographie 2 annexée à l’état des lieux de sortie permet d’établir qu’une vitre de la porte est manquante, et qu’elle n’a pas été remplacée par la locataire.

Ce constat emporte preuve de l’imputabilité de cette dégradation à la locataire, qui sera condamnée à payer aux époux [A] la somme de 80 euros HT à ce titre (soit 88 euros TTC).

S’agissant de la fourniture et de la pose de deux vitrages sur la porte du bureau, l’état des lieux d’entrée contradictoire mentionne que les menuiseries du bureau en bois PVC était en très bon état.

Les photographies 1 et 5 annexées à l’état des lieux de sortie permettent d’établir que deux vitre de la porte de cette pièce sont manquantes, et qu’elles n’ont pas été remplacées par la locataire.

Ce constat emporte preuve de l’imputabilité de cette dégradation à la locataire, qui sera condamnée à payer aux époux [A] la somme de 90 euros HT à ce titre (soit 99 euros TTC).

2. Sur la demande formée au titre des frais de nettoyage du jardin (facture du 1er décembre 2024 de l’entreprise « J’M ENTRETIEN MON EXTERIEUR » :

En l’espèce, en premier lieu, Madame [D] [C] soutient à juste titre que cette facture n’a pas été produite dans le respect du contradictoire. Cette pièce sera dès lors déclarée irrecevable, par application de l’article 16 du code de procédure civile.

A titre suranbondant, il est observé que la facture produite date du 02 décembre 2024, alors que l’état ds lieux de sortie a été réalisé, des suites de la remise des clés, le 05 février 2026. Elle ne peut dès lors justifier de mettre à la charge de la locataire des travaux de remise en état des extérieurs (abattage d’arbres), et ce, d’autant d’une part que la facture libellée à l’adresse personnelle de Monsieur [A] ne précise pas le lieu d’intervention de l’entreprise, et d’autre part qu’il s’en évince que le gros bois coupé a été livré au domicile du client, lequel avait ainsi également intérêt à procéder à cet abattage.

Les époux [A] seront dès lors déboutés de leur demande formée à ce titre.

III. Sur la demande reconventionnelle de Madame [D] [C] aux fins de compensation avec le dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la Loi de 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué au locataire, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».

Les sommes dues par Madame [D] [C] aux époux [A] ont été retenues pour un montant total de 4 759,61 euros.

Le contrat de bail fait état du versement d’un dépôt de garantie de 650 euros, que les époux [A] ne prétendent pas avoir restitué à Madame [C].

En conséquence, les époux [A] seront autorisés à conserver la totalité du dépôt de garantie d’un montant de 650 euros, montant qui sera déduit des sommes dues par Madame [C], laquelle sera condamnée, in fine, à payer aux époux [A] la somme de 4 109,61 euros.

IV. Sur la demande de délais de paiement formée par Madame [D] [C]

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la défenderesse qu’elle perçoit le RSA à hauteur de 814,62 euros. Il résulte par ailleurs de sa première demande de domiciliation au CCAS de [Localité 4] (33) du 13 juin 2025 qu’elle louait à ce moment un mobil-home, qu’elle souhaitait finaliser une demande de logement social, et qu’elle avait lancé une activité commerciale.

Compte tenu de ces éléments et au regard de sa situation personnelle et financière, Madame [D] [C] sera autorisée à se libérer de sa dette par 23 versements mensuels de 170 euros, outre une 24ème mensualité d’un montant venant solder sa dette, selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

Il est précisé qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

V . Sur les demandes accessoires
Madame [D] [C] succombant au principal, elle sera condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ces dépens ne comprendront pas :
- les frais de sommation de payer du 10 septembre 2025, sommation non produite, et non requise par la loi (74,28 euros),
- les frais de procès-verbal de difficulté du 1er octobre 2025, non produit, et non requis par la loi (192 euros),
- les frais de requête du 06 octobre 2025 (51,60 euros) et de mise en demeure LR-AR (7,14 euros), non produites et dont il n’est pas précisé à quoi ils correspondent,
- les frais intitulés « Frais dus p demand » du 14 novembre 2025 dont il n’est pas précisé à quoi ils correspondent (350 euros).

Les frais d’assignation, de convocation à l’état des lieux et de LRAR du 23 janvier 2026 , seront compris dans les dépens.

Les dépens ne comprendront que la moitié du procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie dressé par le commissaire de justice le 05 février 2026, par application de l’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989.

La présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS