TJ 78646, 9 juin 2026, RG 25/01569

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 09 JUIN 2026

N° RG 25/01569 - N° Portalis DB22-W-B7J-TRKR
Code NAC : 54G
AFFAIRE : S.C.I. [H] C/ Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

DEMANDERESSE

SCI [H], Société Civile Immobilière au capital de 1 000,00 Euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES (78000) sous le numéro 804 789 543, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me François PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 393

DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [N] [A], domicilié [Adresse 4],
représentée par Me Thomas REKSA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 519, Me David WOLFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P130, Me Thomas REKSA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 519

Débats tenus à l'audience du : 09 Avril 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 09 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2026, prorogé au 09 Juin 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Le 3 février 2021, la société HORYON a fait l’acquisition à la barre du Tribunal judiciaire de Versailles d’un bien immobilier sis [Adresse 5] à Achères (78260), correspondant aux lots de copropriété n°2, n°9 et n°22. Le 20 juillet 2022, la société HORYON a vendu lesdits lots à la SCI [H].

Le 9 octobre 2024, un constat amiable de dégâts des eaux a été adressé au conseil syndical, qui a mandaté la société MURPROTEC.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 4 décembre 2025, la SCI [H] a assigné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic M. [N] [A], en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir, sur le fondement des articles 835 alinéa 2 et 145 du code de procédure civile :
- débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes sauf celle tendant à la désignation d’un expert judiciaire,
- ordonner au Syndicat des copropriétaires de convoquer dans le délai de quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir une assemblée générale extraordinaire pour réaliser les travaux tels que préconisés par la société MURPROTEC dans son devis n°64149 du 3 décembre 2024 afin de remédier aux désordres constatés dans le compte-rendu de la société MURPROTEC le 3 décembre 2024, sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à la remise en état effective du bien immobilier,
- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 200 euros à titre de provision correspondant à la perte locative du mois d’avril 2024 jusqu’à avril 2025,
- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité équivalente au loyer contractuel, à titre de provision, du 30 octobre 2025 jusqu’à la réalisation effective des travaux,
- à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire, dont la provision sera mise à la charge du Syndicat des copropriétaires,
- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu'à ce jour, aucune initiative pour endiguer le problème structurel d'humidité n’a été initiée ni par le syndic ni par le conseil syndical, qui continue de nier le problème d’humidité, alors même que les désordres liés à ce au taux anormal d’humidité sont parfaitement constatés par la société MURPROTEC.

Aux termes de ses conclusions, le défendeur sollicite de voir :
- débouter la SCI [H] de l’intégralité de ses demandes de condamnation,
- à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire,
- condamner la demanderesse à lui payer une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il relève que les demandes concernant tant la convocation d’une assemblée générale extraordinaire que la provision se heurtent à des contestations sérieuses.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens respectifs.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026 prorogé au 9 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande de convocation d'assemblée générale

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Il sera rappelé que l’article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé notamment « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. ».

L'article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic. ».

L'article 8 du même décret ajoute que « La convocation de l’assemblée générale est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions à inscrire à l’ordre du jour de l'assemblée générale. (...) S'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret. ».

L'article 50 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « Dans l'hypothèse prévue à l'article 8 3ème alinéa ci-dessus, le président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale. ». (...) « Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l'assignation à peine d'irrecevabilité. ».

Autrement dit, le juge des référés ne dispose pas d’un pouvoir général d’injonction directe à l’encontre du syndic de convoquer une assemblée générale. Il peut, à défaut de convocation de l'assemblée générale par le syndic, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice, voire ordonner la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l'article 62-7 du décret du 17 mars 1967.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

En l'espèce, il n'existe aucun élément présentant un caractère d'évidence requise en référé, pour déterminer la nature des désordres et la ou les causes de ces derniers, justifiant ainsi qu'une expertise judiciaire soit ordonnée, comme ci-dessous statué.

Il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de provision.

Sur la demande d'expertise

L'article 143 du code de procédure civile dispose que "Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible."

L'article 232 du code de procédure civile ajoute que "Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d'un technicien."

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

En l'espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention de la demanderesse n'est pas manifestement vouée à l'échec ; la demanderesse, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifie, notamment par le rapport d'expertise amiable, du caractère légitime de sa demande.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif.

La charge de la consignation sur les frais d'expertise incombe à la demanderesse à l'expertise.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au stade de l'expertise, aucune des parties n'est considérée comme succombante, il n'y a donc pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS