TJ 28085, 9 juin 2026, RG 26/00080

N° RG 26/00080 - N° Portalis DBXV-W-B7K-GZSI

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme
à :
[A] [Q], [O] [U]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 09 Juin 2026

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE / C’CHARTRES HABITAT,
dont le siège social est sis Place des Halles - Hôtel de Ville - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [A] [Q],
demeurant 2 rue du Général de Boissieu - Etage 2 - Appt B24 - 28000 CHARTRES
comparante en personne

Monsieur [O] [U],
demeurant 2 rue du Général de Boissieu - Etage 2 - Appt B24 - 28000 CHARTRES
non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART
assistée de [K] [B], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 07 Avril 2026 et mise en délibéré au 09 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2009, l’Office Public de l’Habitat de Chartres Métropole (ci-après dénommé « C’Chartres Habitat ») a donné à bail à usage d'habitation à M. [O] [U] et Mme [A] [Q] un appartement situé 2 rue du Général de Boissieu, appartement B24 au niveau 2 – 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel d'un montant initial de 373,61 €.

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2013 ne contenant pas de clause résolutoire, C’Chartres Habitat leur a donné à bail un garage n°255 situé dans la résidence 60 rue du Général Patton – 28000 CHARTRES, moyennant un loyer mensuel hors charge de 40 €.

Le 16 septembre 2025, un commandement de payer la somme de 2 882,63 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à M. [O] [U] et Mme [A] [Q] au titre du solde des loyers impayés au 10 septembre 2025, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026 (à personne pour les deux), C’Chartres Habitat a assigné M. [O] [U] et Mme [A] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 ainsi que des articles 1224 et 1227 du Code civil de :
- condamner solidairement M. [O] [U] et Mme [A] [Q] à lui payer la somme de 4 232,42 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 18 novembre 2025 ;
- constater, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail portant sur un logement deux parkings n°255 et 292 sis respectivement 2 rue du Général de Boissieu, appartement B24 au niveau 2 – 28000 CHARTRES et 60 rue du Général Patton – 28000 CHARTRES par acquisition de la clause résolutoire aux torts de M. [O] [U] et Mme [A] [Q] ;
- ordonner l’expulsion du logement ainsi que des deux garages et de tous les locaux accessoires, sis 2 rue du Général de Boissieu, appartement B24 au niveau 2 – 28000 CHARTRES et 60 rue du Général Patton – 28000 CHARTRES, de M. [O] [U] et Mme [A] [Q], et de tous occupants de leur chef, et ce avec le concours de la Force Publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu ;
- condamner solidairement M. [O] [U] et Mme [A] [Q] à lui payer une indemnité d'occupation fixée pour chaque bail égale au montant du loyer et des charges révisés à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner solidairement M. [O] [U] et Mme [A] [Q] à lui payer la somme de 500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du(es) commandement(s) ;
C’Chartres Habitat précise que par acte sous seing privé conclu en février 2014, il a donné à bail à M. [O] [U] et Mme [A] [Q] un second garage n°292 dans la résidence 60 rue du Général Patton – 28000 CHARTRES, moyennant un loyer mensuel hors charge de 41,20 €, mais que ce contrat a été égaré depuis lors.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2026, où elle a été retenue.

Lors de cette audience, C’Chartres Habitat, représenté par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s'élevant au 31 mars 2026 à la somme totale de 6 209,34€. Il indique que les loyers ne sont pas régulièrement réglés, seul un unique versement de 600 € étant intervenu en mars 2026, alors même que la somme des trois loyers mensuels actualisée est de 705,70 €, de sorte qu’il déclare être opposé à toute demande de délai de paiement.

M. [O] [U] n'est ni présent ni représenté à l'audience.

Mme [A] [Q] comparait en personne. Elle reconnaît la créance alléguée par le bailleur à son égard, et indique avoir procédé à un versement de 800 € la semaine précédant l’audience en règlement de cette dette. Elle justifie à l’audience d’un emploi en boulangerie, lui procurant des ressources mensuelles de 1 360 €. Elle déclare que M. [O] [U] perçoit quant à lui des ressources mensuelles de 405 €, et sollicite des délais de paiement, proposant qu’ils s’acquittent de leur dette par des versements mensuels de 200 € en sus du loyer courant.

L'enquête sociale réalisée par la Préfecture de l'Eure-et-Loir, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal le 24 mars 2026.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 9 juin 2026.

MOTIFS :

Sur l'absence de comparution du défendeur :

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 avril 2026.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 18 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation signifiée le 13 janvier 2026.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l'article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat”. L'article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le contrat de bail signé le 25 novembre 2009 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 16 septembre 2025 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 31 mars 2026, fourni par le demandeur, que M. [O] [U] et Mme [A] [Q] n'ont pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant réunies, M. [O] [U] et Mme [A] [Q] sont occupants sans droit ni titre du logement, et ce depuis le 17 novembre 2025.

S’agissant des deux garages n°255 et 292, le non paiement des loyers constitue une inexécution grave par les locataires de leurs obligations, justifiant que soit prononcée la résolution des contrats de bail, et ce également depuis le 17 novembre 2025.

Il convient donc d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de C’Chartres Habitat, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 17 novembre 2025 jusqu’au départ effectif de M. [O] [U] et Mme [A] [Q] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si les baux s’étaient poursuivis.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d'en justifier le règlement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [O] [U] et Mme [A] [Q] n'ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation, C’Chartres Habitat versant aux débats un décompte démontrant qu'au 31 mars 2026, M. [O] [U] et Mme [A] [Q] lui devaient la somme de 6 209,34 €.

Toutefois, M. [O] [U] étant absent et non représenté à l’audience, et cette nouvelle demande actualisée n’ayant pas été débattue contradictoirement avec l’ensemble des défendeurs, il convient, en application de l’article 16 du code de procédure civile, de retenir le montant de la créance porté à la connaissance du débiteur par le biais de l’assignation, soit 4 232,42 €.

Dès lors, il convient de condamner solidairement M. [O] [U] et Mme [A] [Q] au paiement de la somme de 4 232,42 € arrêtée au 18 novembre 2025. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l'espèce, Mme [A] [Q] sollicite l’octroi de délais de paiement, proposant de s’acquitter du règlement de leur dette par des versements mensuels de 200 € en plus du loyer courant. Si elle présente à l’audience des justificatifs permettant d’apprécier la faisabilité d’un tel plan d’apurement, pour autant, il convient de souligner qu’au jour de l’audience, le règlement du loyer courant n’est pas assuré depuis plusieurs mois, alors même qu’il s’agit d’une condition prévue par l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, il ne sera pas accordé à M. [O] [U] et Mme [A] [Q] de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [O] [U] et Mme [A] [Q], parties perdantes dans ce litige, seront solidairement condamnées aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge d’C’Chartres Habitat les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile et sans qu'un motif justifie qu'elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS