TJ 28085, 9 juin 2026, RG 25/00670

N° RG 25/00670 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GWHP

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire
à :
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Maître Odile BORDIER de la SCP BORDIER, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 6

Copie certifiée conforme
à :

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 09 Juin 2026

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR DENOMME HABITAT EURELIEN,
dont le siège social est sis 6 RUE JEAN PERRIN - 28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [A] [H],
demeurant 21 rue de Bruxelles - Logt.20 - 28110 LUCÉ
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C280852025001604 du 06/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)
représentée par Maître Odile BORDIER de la SCP BORDIER, demeurant 28 BIS Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 6

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART
assistée de Zoé JOCOU, auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 07 Avril 2026 et mise en délibéré au 09 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2023, prenant effet à compter du 24 février 2020, l’Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR, dénommé HABITAT EURELIEN, a donné à bail à Madame [A] [H] un logement situé 21 rue de Bruxelles, logement n°20, à LUCE 28110, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 325,00 euros, charges comprises.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30 avril 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 313,84 euros au principal.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, signifié à personne physique, HABITAT EURELIEN a fait assigner Madame [A] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres afin de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Prononcer la résiliation du contrat de location dont s’agit aux torts de Madame [A] [H] pour non-paiement du prix du bail aux termes convenus ainsi qu’à défaut de jouissance paisible des lieux loués ;
- Ordonner que dans la huitaine du jugement à intervenir Madame [A] [H] devra quitter et vider de sa personne et de ses biens ainsi que de toutes personnes et animaux de son chef, les locaux sus-désignés situés 21 rue de Bruxelles, logement 20, 28110 LUCE ;
- Ordonner que faute par elle de ce faire dans ledit délai et icelui passé, il pourra être procédé à son expulsion par toutes voies et moyens de droit, et même avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- Condamner Madame [A] [H] au paiement d’une astreinte provisoire d’une montant de 40 euros par jour de retard au profit de l’OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN ;
- Condamner Madame [A] [H] à verser à l’OFFICE PUBLIC HABITAT EURELIEN :
1 370,49 euros pour arriéré de loyers et charges au 21 octobre 2024,Les mensualités échues du 1er octobre 2024 jusqu’au jour du jugement à intervenir, Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges du jour du jugement à intervenir au jour de la libération effective des lieux,600 euros pour frais non répétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,- Condamner Madame [A] [H] aux intérêts légaux, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le commandement par Huissier du 30 avril 2024.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 31 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025, où elle a été radiée pour défaut de diligence des parties.

Par courrier en date du 06 octobre 2025, le conseil d’HABITAT EURELIEN A sollicité la réinscription de l’affaire au rôle, et celle-ci a par la suite été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2026, où elle a été retenue.

A l’audience, HABITAT EURELIEN, représenté par son avocat, actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 1er avril 2026 à la somme totale de 3 868,85 euros. Il soutient que le loyer n’est pas réglé depuis plusieurs mois, qu’un plan d’apurement a été mis en place mais qu’il n’est pas respecté et que la locataire possède de nombreux chats, à l’origine de dégradations et nuisances olfactives. Il s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Madame [A] [H], convoqué par remise de l’assignation à personne physique, est représentée par son conseil.

Elle déclare avoir été en arrêt de travail et être désormais à la retraite, ce qui explique les retards de paiement. Elle est locataire depuis 1989, a repris le paiement de l’arriéré locatif en versant une somme de 560 euros par mois et respecte donc à présent le plan d’apurement mis en place. Elle conteste les dégradations invoquées par HABITAT EURELIEN et fait valoir que le procès-verbal de constat a été réalisé sans sa présence et sans entrer dans le logement.
Elle sollicite que :
- HABITAT EURELIEN soit débouté de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- L’accord intervenu sur le règlement de l’arriéré, à savoir 560 euros par mois, soit entériné ;
- A titre subsidiaire, lui soit accordé 24 mois de délais pour s’acquitter de la somme encore due à HABITAT EURELIEN.

Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location... ».

Il ressort de l’article 1103 du code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1729 quant à lui précise que « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L’article 1224 du code civil mentionne : « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location. Celui-ci contient en outre une clause de résiliation pour trouble de jouissance, ainsi rédigée : « Tout locataire dont le comportement cause des troubles à l’égard des autres occupants fera l’objet d’une résiliation de bail et d’expulsion des locataires et de tout occupant introduit par eux sera alors prononcée par simple ordonnance du juge des référés au Tribunal ».

HABITAT EURELIEN invoque un trouble de jouissance occasionné par Madame [A] [H]. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats une plainte d’une voisine en date du 30 avril 2024 ainsi que deux procès-verbaux de constat en date des 8 août 2024 et 19 janvier 2026, desquels il résulte qu’une forte odeur d’urine de chat provenant du logement de Madame [A] [H] est perceptible sur le palier.

A l’audience, Madame [A] [H] conteste les troubles de jouissance invoqués et fait valoir que les procès-verbaux ont eu lieu hors sa présence et sans entrer dans les lieux.
Les procès-verbaux ayant été réalisés sans entrer dans le logement, HABITAT EURELIEN ne rapporte pas la preuve ni élément concret s’agissant de la gravité du manquement aux obligations contractuelles aux torts de la locataire.

Par conséquent, HABITAT EURELIEN sera débouté de sa demande de résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible des lieux loués.

Sur la résiliation du bail pour non-paiement du loyer

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 31 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 7 avril 2026.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 30 décembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 30 avril 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [A] [H] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 11 juin 2024, et Madame [A] [H] se trouve dans le logement sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Par ailleurs, il ressort de la jurisprudence que cette décision peut être prise d’office, sans que le juge ait à motiver sa décision et que la fixation du taux de l’astreinte et de ses modalités relève du pouvoir discrétionnaire du juge qui la prononce.

La procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

Il convient par conséquent de rejeter la demande formulée par HABITAT EURELIEN au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 40 euros par jour de retard.
Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts d’HABITAT EURELIEN, il convient de fixer le montant des indemnités d’occupation mensuelles dues à compter du 11 juin 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [A] [H] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [A] [H] au paiement de celles-ci, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort de l’assignation et du décompte fourni que Madame [A] [H] reste devoir une somme de 3 868,85 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 1er avril 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Madame [A] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 3 868,85 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 1er avril 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Madame [A] [H] sollicite l’octroi de délais de paiement. Cependant, au jour de l’audience, le règlement du loyer courant n’a pas été repris, alors même qu’il s’agit d’une condition prévue par l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, il ne sera pas accordé à Madame [A] [H] de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge d’HABITAT EURELIEN les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS