TJ 81065, 22 mai 2026, RG 26/00045

MINUTE N° : 26/00080
JUGEMENT DU : 22 Mai 2026
DOSSIER : N° RG 26/00045 - N° Portalis DB3B-W-B7K-DFKQ
NAC : 5AA
AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [W] [A], [Q] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Fabienne KARROUZ

GREFFIER : Madame Patricia MAUREL aux débats Madame Catherine TORRES Greffier chargé des opérations de mise à disposition

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL TYRYS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [W] [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante en personne

Monsieur [Q] [R]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant en personne

Débats tenus à l'audience du : 05 Mars 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe au 7mai prorogé le 22 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE
Le 13 mai 2022, Madame [Z] [D] a conclu avec la société Action Logement Services un contrat dans le cadre du dispositif Visale permettant en cas d’impayés de loyers, le cautionnement par la société Action Logement Services du preneur à l’égard du bailleur ainsi que la subrogation définitive de la caution dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle.
Par acte sous seing privé du 15 mai 2022, Madame [Z] [D] a donné à bail à Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460 euros, outre 10 euros à titre de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [D] a saisi la société Action Logement Services au titre du dispositif Visale. La caution a versé à Madame [Z] [D] une somme de 1410,00 euros et une quittance subrogative a été signée par la bailleresse le 11 septembre 2024, subrogeant la caution dans ses droits et actions.
La société Action Logement Services a fait signifier à Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 juillet 2024.
La société Action Logement Services a ensuite fait assigner Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] devant le Juge des contentieux de la protection de ce tribunal, par acte du 27 janvier 2025, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A],
- ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux donnés à bail d’habitation et si besoin avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] à lui payer la somme de 1 410,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024 sur la somme de 940 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,
- Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
- condamner solidairement Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] en tous les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer,
- dire n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026, au cours de laquelle la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et déposé son entier dossier.
A l’audience, Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A], comparants en personne, ont indiqué ne pas contester la dette, et ont sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Ils précisent que Madame [W] [A] va commencer à occuper un emploi à l’hôpital comme [Etablissement 1] et en EHPAD et que Monsieur [Q] [R] cherche un emploi. Ils ajoutent que Madame [W] [A] perçoit 605 euros de CAF et environ 1000 euros de salaires et que Monsieur [Q] [R] n’a pas de revenu. Ils soulignent qu’ils ont déposé un dossier de surendettement.
Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il y a lieu de se référer à l’assignation déposées ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure, au procès-verbal d’audience et aux développements infra.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre préliminaire, il sera rappelé que selon l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En application de ce texte, la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail. Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur.
I. Sur la résiliation
- Sur la recevabilité des demandes :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Tarn par voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Les demandes formées par la société Action Logement Services sont dès lors recevables.
- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l’espèce, le bail conclu le 15 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 940 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 septembre 2024.

II. Sur les demandes de condamnation au paiement
Selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.
L'article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, la société Action Logement Services produit un décompte arrêté au 13 févier 2026, démontrant qu’à cette date, Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] restaient lui devoir la somme de 1754,00 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il est produit une quittance subrogative à hauteur de 1410 euros correspondant au montant de sa demande en paiement de l’arriéré de loyers.
Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A], comparants en personne, n’ont pas contesté le montant de cette dette.
Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 1410 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités arrêtée à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
III. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des éléments du dossier que les défendeurs ont été confrontés à des difficultés financières à la suite d’une perte d’emploi, que Madame [W] [A] a retrouvé un emploi en qualité d’aide-soignante depuis peu et que Monsieur [Q] [R] a effectué des demandes.
Le diagnostic social et financier fait apparaitre que le paiement en totalité des loyers et des charges est repris depuis le 1er octobre 2025 et qu’un plan d’apurement a été convenu avec la propriétaire.
A l’audience, les locataires ont sollicité un échéancier afin de régler le montant de leur dette locative précisant que leur revenu actuel est d’environ 1000 euros outre 605 euros de CAF et qu’ils ont trois enfants à charge.
Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera exigible par le bailleur.
De plus, l'expulsion de Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.
IV. Sur les autres demandes
Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens de la présente instance comprenant le cout du commandement de payer.
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
La Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de Madame [Z] [D], es qualités de bailleur,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2022 entre Madame [Z] [D] d’une part et Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] d’autre part, portant sur un logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] à payer à la société Action Logement Services la somme de 1410 euros (mille quatre cent dix euros) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités échus à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal sur la somme de 940 euros (neuf cent quarante euros) à compter du 17 juillet 2024 ;
AUTORISE Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 47 euros chacune et une trentième mensualité qui soldera la dette ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Action Logement Services puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] soient condamnés solidairement à verser à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, si celle-ci justifie d’une subrogation ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [R] et Madame [W] [A] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer ;
DIT que l’équité ne justifie pas qu’il soit fait dans le cadre de la présente instance application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
La Greffière La Juge des contentieux de la protection