TJ 67482, 9 juin 2026, RG 23/08632

N° RG 23/08632 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MIA7

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 23/08632 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MIA7

Minute n°

Copie exec. à :

Me Sabrina ARAB
Me Aurélie SPIEGEL-SIMET

Le

Le greffier

Me Sabrina ARAB
Me Aurélie SPIEGEL-SIMET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 09 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société GESTION IMMOBILIERE DE L’EST, inscrite au RCS de STRASBOURG sous le n° 432.404.556. ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Aurélie SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [C]
né le 26 Septembre 1980 à , demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sabrina ARAB, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 142

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [Y] [C] est propriétaire des lots n° 6 (un appartement), 8 (une cave) et 13 (un garage), représentant 168/1000èmes des parties communes de la copropriété [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 2].

Par assignation délivrée le 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait M. [Y] [C] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il le condamne à lui payer la somme de 12 914,23 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété, ainsi qu’à l’indemniser de ses préjudices.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, le juge de la mise en état a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires soulevée par M. [Y] [C] en déclarant irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires à l’égard des charges échues antérieurement au 15 novembre 2010, soit la somme de 2 535,92 €, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de provision, dit n’y avoir lieu à statuer sur les dépens et débouté tant M. [C] que le syndicat des copropriétaires de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 11 février 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 11 mars 2025 et à l’issue mise en délibéré le 13 mai 2025.

Par jugement avant-dire droit du 13 mai 2025, la fin de non-recevoir présentée par M. [Y] [C], tendant à voir déclarer prescrite la demande en paiement du syndicat des copropriétaires au titre des sommes antérieures à l’exercice 2015/2016, a été déclarée irrecevable, et la révocation de l’ordonnance de clôture a été ordonnée pour que le syndicat des copropriétaires produise un décompte des charges de copropriété expurgé de tout report à nouveau, ainsi que, pour la période concernée, les appels de charges et les répartitions de charges en fin de chaque exercice.

La clôture a ensuite été prononcée le 10 février 2026, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 7 avril 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 9 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- condamner M. [Y] [C] à lui payer les sommes de :
* 13 843,54 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter des échéances respectives, subsidiairement à compter de la mise en demeure du 26 avril 2017, plus subsidiairement à compter de l’assignation ;
* 2 000 € au titre des frais exposés non compris dans les dépens ;
* 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;
* 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
- débouter M. [Y] [C] de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que M. [Y] [C] s’étant reconnu débiteur de la dette dont le paiement est réclamé, celle-ci est justifiée, ainsi que par la production des pièces produites, mais qu’un paiement de 150 € a toutefois été imputé à tort par le juge de la mise en état. Il soutient que la production des attestations de non-recours à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales n’est pas impérative. Il affirme enfin que la carence fautive du défendeur lui cause un préjudice financier, et l’a contraint à exposer des frais pour le recouvrement de l’arriéré, et qu’il est en droit de réclamer réparation de ses préjudices de ce chef.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, M. [Y] [C] demande au tribunal de :
- rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires ;
- le condamner à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
- dire et juger que M. [Y] [C] sera dispensé de toute participation à la dépense des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- rappeler en tant que de besoin l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas les éléments nécessaires pour prouver la dette dont il lui réclame le paiement, les documents produits étant soit manquants, soit incomplets, soit même contradictoires. Il ajoute que toutes les sommes qu’il a effectivement réglées ne figurent pas sur les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires. Il reproche à ce dernier de ne pas produire les attestations de non-recours des différents procès-verbaux d’assemblées générales permettant de confirmer que l’approbation des comptes de la copropriété n’a jamais fait l’objet de contestation. Il expose enfin que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- une copie du livre foncier ;
- les appels de charges et travaux des 1er et 2e trimestres 2024, 3e trimestre 2024, 4e trimestre 2024, 1er trimestre 2025, 2e trimestre 2025, 3e trimestre 2025, 4e trimestre 2025 et 1er trimestre 2026, outre un appel complémentaire et un appel exceptionnel ;
- les relevés individuels de charges des exercices 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024 ;
- l’état des dépenses de la copropriété pour les exercices 2008/2009, 2010/2011 (en deux exemplaires, l’état des dépenses pour l’exercice 2009/2010 n’étant pas produit), 2011/2012, 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 et 2019/2020 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 25 septembre 2008, 14 septembre 2009, 15 septembre 2010, 22 août 2011, 28 août 2012, 9 août 2013, 13 novembre 2014, 26 octobre 2016, 24 novembre 2017, 21 novembre 2018, 5 novembre 2019, 20 novembre 2020, 18 novembre 2021, 22 décembre 2022, 22 décembre 2023, 15 novembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux, accompagnés d’une attestation de non-recours à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices 2007 à 2024 ;
- divers extraits et relevés de compte relatifs à diverses périodes.

En premier lieu, s’agissant des sommes dues à la date du 15 novembre 2010, le syndicat des copropriétaires n’est pas en droit d’en réclamer le paiement, dès lors que la demande formulée par celui-ci à ce titre a été déclarée prescrite par ordonnance du juge de la mise en état du 26 novembre 2024, à hauteur de 2 385,92 €.

Cette décision est revêtue de l’autorité de la chose jugée, en application de l’article 794, alinéa 1er du code de procédure civile, de sorte que le syndicat des copropriétaires est mal fondé désormais à critiquer l’imputation des paiements du débiteur effectuée par le juge de la mise en état, en l’absence de recours contre l’ordonnance en question.

Le syndicat des copropriétaires produit un document intitulé « Décompte global des sommes réclamées sur la période 2010-2025 » (annexe n° 55), lequel reprend toutes les opérations comptables de 2010, de sorte qu’il y a lieu de s’y référer. Ce document fait état, sur la période du 20 janvier 2020 au 1er juillet 2025, d’un total de 45 795,99 € d’opérations débitrices, et de 36 684,66 € d’opérations créditrices, soit un solde restant dû au 1er juillet 2025 de 9 111,33 €.

En application de l’ordonnance du 26 novembre 2024, il convient de retrancher des opérations inscrites dans ce document, une somme totale de 2 404,34 € au titre des opérations portées au débit, et de 1 648,15 € au titre des opérations portées au crédit, comme devant être intégrées au calcul effectué par le juge de la mise en état au titre du solde prescrit.

En deuxième lieu, s’agissant des sommes dues entre le 15 novembre 2010 et le 15 novembre 2020, tel que relevé par le juge de la mise en état, par courrier du 18 novembre 2020 M. [Y] [C] s’est reconnu débiteur des sommes réclamées à cette date, puisque ayant indiqué dans ce courrier « Nous nous engageons également à résorber la dette de charges existante à ce jour, par le versement en chaque début de mois d’un trimestre de retard. Ce, jusqu’à épanchement de la dette desdites charges de retard. »

Par ce courrier, M. [Y] [C] n’a contesté les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires ni dans leur principe, ni dans leur montant, et s’est même engagé à en régler la totalité, selon un échéancier proposé par ses soins.

Les termes de ce courrier constituent un aveu extrajudiciaire au sens des articles 1383 et suivants du code civil, aveu qui apparaît suffisamment probant en l’espèce, compte tenu des termes clairs, précis et non ambigus employés, et alors qu’il fait suite à plusieurs années de réflexion de M. [Y] [C] quant à l’exercice de l’option successorale relativement à la succession de sa mère dans le cadre de laquelle il a hérité des lots de copropriété en question, et du passif y afférent.

Dès lors, les sommes au titre de cette période sont régulièrement exigibles à l’égard de M. [Y] [C], et ce à hauteur totale de 3 894,08 € (23 275,99 € d’opérations débitrices totales - 19 381,91 € d’opérations créditrices totales).

En troisième et dernier lieu, s’agissant des sommes dues à compter du 15 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires produit, à l’appui de ses demandes, d’une part, les relevés individuels de charges pour les exercices 2019/2020 (- 50,14 €), 2020/2021 (+ 308,46 €), 2021/2022 (- 593,90 €), 2022/2023 (+ 644,89 €) et 2023/2024 (+ 1 582,52 €), lesquels font apparaître un solde créditeur en faveur de M. [Y] [C] de 1 891,83 €.

Il produit, d’autre part, les appels de charge des 1er et 2e trimestres 2024 (1 824,72 €), 3e trimestre 2024 (758,02 €), 4e trimestre 2024 (757,73 €), 1er trimestre 2025 (757,73 €), 2e trimestre 2025 (757,73 €) et 3e trimestre 2025 (749,19 €), justifiant de ce fait les sommes reprises dans le décompte produit. Il convient d’y ajouter les sommes réclamées au titre des 4e trimestre 2025 (927,24 €) et 1er trimestre 2026 (948,29 €), l’appel complémentaire (609,02 €) ainsi que l’appel exceptionnel (868,53 €), dont il est dûment justifié par la production aux débats des documents afférents. Doit ainsi être mise en compte une somme totale à ce titre de 8 958,20 €.

Le surplus des sommes réclamées, soit la somme totale de 13 866,50 €, n’est pas justifié, en particulier faute de production des appels de charges et de travaux correspondant, alors qu’au demeurant la production de ces éléments avait été expressément sollicitée dans le cadre de la révocation de l’ordonnance de clôture. Il y a dès lors lieu d’écarter ces sommes.

Il convient enfin de déduire les règlements intervenus sur cette même période tels qu’ils ressortent du décompte produit, représentant un montant total de 13 118,73 €.

En définitive, et sans qu’il n’y ait lieu d’examiner l’existence de paiements supplémentaires qui seraient intervenus et non repris dans l’historique de compte, dès lors qu’aucune demande reconventionnelle en paiement n’est formulée, il apparaît que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’existence d’aucune créance à l’encontre de M. [Y] [C] (3 894,08 € - 1 891,83 € + 8 958,20 € - 13 118,73 € = 2 158,28 € de solde créditeur en faveur de M. [Y] [C]), de sorte que ses demandes de ce chef seront rejetées.

1.2 Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA Versailles, 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA Versailles, 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucuns frais engagés pour aboutir au recouvrement des sommes dont il réclame le paiement. Par conséquent, sa demande de ce chef sera rejetée.

1.3 Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, dès lors que la demande principale en paiement du syndicat des copropriétaires est rejetée, sa demande indemnitaire, qui en est l’accessoire, le sera également.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera tenu de verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 € au profit de M. [Y] [C].

2.3 Sur la dispense de quote-part de dépens, frais et honoraires

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de M. [Y] [C] selon lesquelles le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

2.4 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,