TJ 14366, 4 juin 2026, RG 26/00070

Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00070 - N° Portalis DBW6-W-B7K-DSCT

JUGEMENT DU 04 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI, Juge des contentieux de la protection
Greffière lors des débats : Sophie TSUJI
Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 30 Mars 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

La S.A. PARTELIOS HABITAT, Société Anonyme immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°B 626 150 106, agissant poursuites et diligences de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Mme [B] [R] munie d'un pouvoir spécial

PARTIES DÉFENDERESSES

Monsieur [T] [Q],
demeurant [Adresse 4] [Localité 4]

représenté par Mme [Z] [X] munie d'un pouvoir spécial

Madame [Z] [X],
demeurant [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5]

comparante en personne

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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2024 et prenant effet le 1er septembre 2024, la S.A. PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] un logement sis1 [Adresse 6] [Localité 6] moyennant un loyer mensuel initial de 729,77 euros hors charges.

Le 22 octobre 2025, la S.A. PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] un commandement de payer les loyers et charges échus pour la somme de 5624,43€, arrêtée au 16 octobre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2026, la S.A. PARTELIOS HABITAT a fait assigner Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lisieux, aux fins de voir:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- dire et juger que Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] sont occupantes sans droit ni titre,
- ordonner l’expulsion de Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] ainsi que de toute personne introduite par elles dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,
- autoriser le cas échéant le bailleur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls du défendeur,
-condamner solidairement Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] à payer:
* la somme de 6922,18 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2025, ainsi que les loyers à échoir jusqu’au jour du jugement,
*une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux,
* la somme de 450 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] aux frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mars 2026.

La S.A. PARTELIOS HABITAT est représentée à l’audience par Madame [B] [R], munie d’un pouvoir.

La S.A. PARTELIOS HABITAT actualise sa créance à la somme de 9156,45 €, échéance de février 2026 incluse et indique que l’échéance de loyer est désormais de 1298,58 € en raison d’un surloyer appliqué. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement malgré la reprise du paiement du loyer courant compte tenu du montant de la dette.

Madame [Z] [X] comparaît à l’audience en personne et représente Monsieur [T] [Q], munie d’un pouvoir. Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] reconnaissent la dette locative, ils sollicitent des délais de paiement aux fins de suspendre les effets de la clause résolutoire et proposent de verser 50 € par mois en plus des loyer et des charges courants.

Ils exposent leur situation, précisant qu’ils règlent actuellement le plan de surendettement, qu’ils ont perdu un enfant, que Monsieur [Q] travaille à la mairie de [Localité 7] pour un salaire de l’ordre de 2400 € par mois, et que Madame [X] est actuellement sans emploi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département du Calvados par voie électronique le 5 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Par ailleurs, la S.A. PARTELIOS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives CCAPEX le 27 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur l’incidence de la procédure de surendettement

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose notamment que par dérogation aux dispositions prévues à l’article 24 V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code [...].

En l’espèce, Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] justifient qu’ils ont déposé un dossier de surendettement déclaré recevable 19 décembre 2024, et que la commission de surendettement a élaboré des mesures consistant en un plan de rééchelonnement.

Toutefois il apparaît que ces mesures établies le 11 septembre 2025 prévoyaient une créance de la SA PARTELIOS HABITAT d’un montant de 758,89 € devant être réglée en deux échéances de 379,45 €, ce qui ne correspond pas au montant actualisé de la dette locative. De plus, la bailleur indique avoir dénoncé ce plan en raison du non-respect de celui-ci par les défendeurs.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions dérogatoires de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la procédure de surendettement.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais

Le contrat de location contient une clause résolutoire.

La clause résolutoire prévue au bail ne produit effet, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 s’agissant d’un bail conclu après l’entrée en vigueur de cette loi, que SIX SEMAINES après un commandement resté infructueux.

Le commandement délivré par le bailleur reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe à six semaines le délai, à compter du commandement de payer, pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter l'intervention automatique de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

Le délai de grâce, qui est un effet légal du contrat, est dès à présent régi par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi (Cass., avis, 16 février 2015, n° 14-70.011).

Suivant le V de l’article 24 susvisé, par renvoi à l’article 1343-5, alinéa 4 du code civil, l’octroi du délai de paiement suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant ledit délai.

L’octroi du délai suspend l’exigibilité de la dette, les locataires pouvant alors régler progressivement la somme due.

Par ailleurs, en application de l’article 24 VII de la loi précitée du 06 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, sur demande de l’une des parties, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours du délai de grâce.

En l’espèce, les documents fournis par le bailleur attestent que Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans le commandement dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 décembre 2025 et il convient donc de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Les locataires ont sollicité des délais de paiement aux fins de surprendre les effets de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte produit que Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] ont repris le règlement intégral du loyer et charges courant avant l’audience, en versant une somme de 850 € et une somme de 379 € le 23 mars 2026.

Par ailleurs, il ressort des débats et du diagnostic social et financier que Monsieur [Q] travaille en contrat à durée indéterminée pour un salaire mensuel de 2200 € par mois. Madame [X] actuellement sans emploi, devait interroger France Travail pour voir si elle pouvait percevoir des indemnités chômage.

Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] ont par ailleurs effectué des versements importants (1229 €) avant l’audience afin de réduire leur dette locative.

De plus, si au jour de l’audience, les défendeurs n’ont pas encore retourné l’enquête sollicitée par le bailleur aux fins de justifier de leur situation, conduisant l’application d’un surloyer, une régularisation pourrait intervenir afin de réduire le montant de la dette.

Dans ces conditions, Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] apparaissent être en mesure de régulariser leur situation, et il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai de grâce.

Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] seront dès lors autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Si Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré.

Faute pour eux de quitter les lieux, Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] pourront être expulsés ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du juge de l’exécution, sur le fondement des articles L 613-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et/ou saisir la commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même code.

- Sur l'indemnité d'occupation 

La S.A. PARTELIOS HABITAT est fondée - en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, ou des délais de paiement d'autre part - à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien des locataires dans les lieux, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants prévue par le contrat jusqu'à la libération effective des lieux loués

- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation 

L’article 7 a) de la loi précitée du 06 juillet 1989 prévoit que l’obligation principale des locataires est de payer ponctuellement les loyers et les charges récupérables.

L’article 24 V. de la même loi confère au juge la faculté de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que :
"L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée à l'article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l'allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation de logement prévue à l'article L. 831-1 du même code.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article."

La S.A. PARTELIOS HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 23 mars 2026, ainsi que le commandement de payer.

Le bail prévoit la solidarité des locataires.

La SA PARTELIOS verse aux débats une mise en demeure datée du 12 septembre 2025 intitulé “enquête supplément de loyer solidarité et occupation sociale” devant être régularisée avant le 3 novembre 2025. Faute pour Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] d’avoir répondu à cette enquête, le bailleur est fondé à liquider provisoirement le supplément de loyer.

Au vu de ces éléments, il apparaît que Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] restent redevables de la somme de 9156,45 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 mars 2026, échéance de février 2026 incluse.

Il convient donc de faire droit à la demande en paiement à concurrence de cette somme et de condamner solidairement Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] à la payer, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient de rappeler que Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q] pourront peut-être obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (SLS) de 1626,74 € incluse dans cette condamnation s'ils communiquent au bailleur leurs avis d'imposition ou de non-imposition, le questionnaire et les renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant à leur foyer sollicités dans la mise en demeure du 12 septembre 2025 afin de permettre au bailleur de déterminer s'ils sont effectivement redevables du SLS pour l'année 2025 et dans l'affirmative d'en permettre la liquidation définitive.

- Sur les demandes accessoires 

Madame [Z] [X] et Monsieur [T] [Q], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la S.A. PARTELIOS HABITAT sera déboutée de sa demande à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS