CA Paris, 9 juin 2026, RG 24/09892

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4

ARRÊT DU 09 JUIN 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/09892 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJQKL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Avril 2024 - Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 23/04901

APPELANTE

S.C.I. [I], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°513 785 196, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1445

INTIMÉS

Monsieur [X] [S]

né le 23 Février 1958 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

ET

Madame [A] [B]épouse [S]

née le 30 Mai 1975 à [Localité 3] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par Me Fabrice ORLANDI de la SCP ORLANDI-MAILLARD & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0066

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Jean-Yves PINOY, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

M. Jean-Yves PINOY, conseiller,

Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 26 mai 2026 puis prorogé au 09 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Roselyne GAUTIER , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous Seing privé du 17 janvier 2017 à effet au 19 janvier 2017, la SCI [I] a consenti un bail d'habitation d'une durée de trois ans à Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75016),

Par lettre recommandée avec avis de reception du juin 2022, la SCI [I] a délivré à Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] un congé pour reprise au profit de Madame [V] [G], associée de la SCI, à effet au 18 janvier 2023,

Par acte de commissaire justice du 22 mai 2023, la SCI [I] a assigné Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Par jugement du 29 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a:

- prononcé la nullité du congé pour reprise délivré le ler juin 2022 à effet au 18 janvier 2023 par la SCI [I] à Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] concernant les locaux situés [Adresse 2] à Paris (75016),

- constaté la reconduction du bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 2] à Paris (75016) conclu entre la SCI [I] et Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] à compter du janvier 2023 et pour une durée de trois ans;

- débouté la SCI [I] de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la SCI [I] aux dépens,

- condamné la SCI [I] à payer à Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 28 mai 2024, la SCI [I] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 26 juin 2024 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI [I] demande à la cour de:

- infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 avril 2024, par le Pôle civil de Proximité près du Tribunal Judiciaire de Paris, sous le numéro (RG N°23/04901)

Statuant de nouveau,

- valider le congé délivré le 1 juin 2022 pour le 18 janvier 2023, en application des dispositions de l'article 15, I, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989,

En conséquence,

- prononcer l'expulsion pure, simple et immédiate de Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] de l'appartement qu'ils occupent sise [Adresse 3] ainsi que de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers leur appartenant dans les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira à la Cour de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B],

- condamner Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] au paiement d'une somme de 2 000 euros mensuelle, jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation,

- rejeter toutes demande quant à l'obtention de délai pour se maintenir dans les lieux,

- condamner Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 1- janvier 2025 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 24 avril 2024 par le Tribunal Judiciaire de Paris, en ce qu'il a :

- prononcé la nullité du congé pour reprise délivré le 1er juin 2022 à effet au 18 janvier 2023 par la SCI [I] à leur encontre concernant les locaux situés [Adresse 2] à Paris (75016) ;

- constaté la reconduction du bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 2] à Paris (75016) conclu entre eux et la SCI [I] à compter du 19 janvier 2023 et pour une durée de trois ans ;

- débouté la SCI [I] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la SCI [I] aux dépens ;

- condamné la SCI [I] à payer à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

- juger qu'ils bénéficient du statut du locataire protégé en raison de leur âge et de leurs revenus ;

- juger que le congé qui leur a été notifié le 1er juin 2022 par la SCI [I] est nul et de nul effet, pour les raisons décrites aux motifs ;

- juger n'y avoir lieu à ordonner leur expulsion ;

- débouter la SCI [I] du surplus de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

- leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux et se reloger, délai qui ne saurait être inférieur à un an à compter de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

- condamner la SCI [I] à leur payer la somme de 3 000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais irrépétibles d'appel ;

- condamner la SCI [I] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de validation du congé pour reprise,

Aux termes de l'article 15, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable au litige :

" Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Il doit également justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. "

En application de l'article 13 de la même loi, les dispositions de l'article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, la reprise pouvant alors être exercée au profit de l'un des associés.

En l'espèce, il est constant que la SCI [I] a délivré le 1er juin 2022 un congé pour reprise au bénéfice de Madame [V] [G], associée de la SCI.

Il ressort des pièces produites que la SCI [I] est composée de Madame [L] [I], gérante, de Monsieur [J] [I], de Monsieur [C] [W] et de Madame [V] [G], mère de Monsieur [J] [I].

La SCI [I] justifie ainsi, et pour la première fois en cause d'appel, de la nature familiale de la société civile immobilière et du lien de parenté existant entre les associés et la bénéficiaire de la reprise. Cette justification, tenant à des liens de parenté préexistants à la délivrance du congé, établit la conformité du congé aux dispositions des articles 13 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur ce point.

Le congé est donc régulier quant à la qualité du bénéficiaire de la reprise.

Cependant, l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

" Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. "

Pour les congés délivrés au cours de l'année 2022, le plafond de ressources applicable à deux personnes occupant un logement à [Localité 1] ou dans une commune limitrophe était fixé à la somme de 36 341 euros annuels par l'arrêté du 27 décembre 2021 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré.

La Cour de cassation juge de manière constante qu'une société civile immobilière, personne morale, ne peut bénéficier de l'exception prévue au profit du bailleur personne physique âgé de plus de soixante-cinq ans ou disposant de faibles ressources (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n°14-29.148).

En l'espèce, le congé a été délivré le 1er juin 2022 pour le 18 janvier 2023. L'âge des locataires doit donc être apprécié à cette dernière date, tandis que leurs ressources doivent être appréciées à la date de notification du congé.

L'avis d'imposition 2022 sur les revenus 2021 de Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] fait apparaître un revenu fiscal de référence de 23 223 euros, inférieur au plafond réglementaire applicable.

Il ressort également des pièces produites que Madame [A] [B] percevait une pension d'invalidité mensuelle de 828,81 euros ainsi qu'une rente invalidité de 794,20 euros jusqu'au 30 mai 2024, avant de bénéficier d'une pension de retraite de 836 euros et d'une retraite complémentaire de 816 euros mensuels à compter du mois d'octobre 2024.

Monsieur [X] [S], sans emploi, percevait une allocation de retour à l'emploi de 2 385,30 euros mensuels.

Il est par ailleurs constant qu'à la date d'échéance du bail, les locataires étaient âgés respectivement de 66 et 67 ans.

La qualité de locataires protégés de Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] est dès lors établie au moment du congé délivré, sans qu'un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités leur ait été offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Aucune offre de relogement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités financières ne leur a été proposée par la SCI [I] dans les conditions prévues par l'article 15 III précité.

La SCI [I] ne peut en premier lieu utilement soutenir qu'elle bénéficierait elle-même de l'exception prévue par ce texte au motif que la reprise serait exercée au profit d'une associée âgée de plus de soixante-cinq ans, dès lors que cette exception est strictement réservée au bailleur personne physique, ce qu'elle n'est pas en sa qualité de société civile immobilière.

En second lieu, Il ressort des pièces produites, que les locataires avaient informé le bailleur de leurs difficultés de relogement, notamment par une demande de logement social en date du 26 juillet 2022, exposant que leurs ressources et leur situation personnelle ne leur permettaient pas d'accéder au parc locatif privé.

Leurs âges respectifs étaient en outre connus de la bailleresse personne morale par le bail.

La SCI [I] avait ainsi parfaite connaissance de leur situation au moment de la délivrance du congé.

Dans ces conditions, et par substitution de motifs, c'est à bon droit que le premier juge a pu retenir que le congé délivré le 1er juin 2022 était entaché de nullité faute de respect des dispositions protectrices de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du congé, débouté la SCI [I] de l'ensemble de ses demandes et constaté la reconduction tacite du bail à compter du 19 janvier 2023 pour une durée de trois ans.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

La SCI [I], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande en outre de la condamner à verser à Monsieur [X] [S] et Madame [A] [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS