CA Orleans, 9 juin 2026, RG 25/00318

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 09/06/2026

Me Jean michel LICOINE

Me Nicolas BOUTEILLAN

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

ARRÊT du : 09 JUIN 2026

N° : - 26

N° RG 25/00318 - N° Portalis DBVN-V-B7I-HEYO

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 28 Novembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265307070116968

S.C.P. [N] [M] ET [Y] [T] société civile professionnelle titulaire d'un office notarial, immatriculée au RCS d'Orléans sous le n° [N° SIREN/SIRET 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d'ORLEANS

D'UNE PART

INTIMÉS :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265318819717462

Monsieur [G] [Q]

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Me Nicolas BOUTEILLAN, avocat au barreau D'ORLEANS

Monsieur [V] [Q]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Me Nicolas BOUTEILLAN, avocat au barreau D'ORLEANS

Madame [E] [Q] épouse [S]

née le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Me Nicolas BOUTEILLAN, avocat au barreau D'ORLEANS

Monsieur [L] [Q]

né le [Date naissance 4] 1966 à [Localité 2]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Me Nicolas BOUTEILLAN, avocat au barreau D'ORLEANS

Monsieur [Z] [Q] ès qualités d'héritier de M. [J] [Q]

né le [Date naissance 5] 1987 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Me Nicolas BOUTEILLAN, avocat au barreau D'ORLEANS

Monsieur [I] [Q]

né le [Date naissance 6] 1994 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Me Nicolas BOUTEILLAN, avocat au barreau D'ORLEANS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265319785157104

S.A.S. [1], venant aux droits de la société [2] VAL DE LOIRE, S.A.S immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° [N° SIREN/SIRET 2], prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité au siège

[Adresse 8]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant Me Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Simon ESTIVAL de la SAS INLO, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du :27 Décembre 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 26 janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Mme Nathalie LAUER, Président de chambre, en charge du rapport,

M. Laurent SOUSA, Conseiller,

Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l'audience publique du 16 MARS 2026.

ARRÊT :

Prononcé le 09 juin 2026 (délibéré prorogé, initialement fixé au 19 mai 2026) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

[F] [X] [C] [P] [Q], né le [Date naissance 7] 1933, et [D] [U] [A] veuve [Q], née le [Date naissance 8] 1935, sont décédés respectivement les [Date décès 1] 2017 et [Date décès 2] 2017 et ont laissé comme héritiers M. [G] [K] [B] [P] [Q], M. [V] [F] [P] [Q], M. [J] [H] [P] [Q], Mme [E] [P] [R] [U] [Q] épouse [S] et M. [L] [P] [Q], désignés ci-après les consorts [Q].

La succession a été ouverte en l'étude de Maître [W] [O] [M], notaire à [Localité 11].

L'actif successoral était composé de divers biens immobiliers dont des parcelles de terre situées [Adresse 9] à [Localité 11], cadastrées

- section AB n° [Cadastre 1] lieu-dit [Adresse 10], surface : 0 ha 1 a 25 ca

- section AB n° [Cadastre 2] lieu-dit [Localité 12], surface : 56 ca

- section AB n° [Cadastre 3], lieu-dit [Localité 12] surface 9 a 12 ca

- section AB n° [Cadastre 4], lieu-dit [Localité 12], surface 1 a 18 ca

évaluées initialement à la valeur de 24'200 euros.

Le notaire estimait que ces parcelles étaient inconstructibles.

Par acte sous seing privé, une promesse synallagmatique de vente portant sur ces biens a été régularisée par l'intermédiaire de l'agence immobilière [1] le 29 mars 2018 entre les consorts [Q] et Mme [PL] pour un montant de 28'000 euros.

Cette promesse faisait l'objet d'une condition suspensive portant sur l'obtention d'un certificat d'urbanisme. L'acte authentique devait être réitéré au plus tard le 29 juin 2018 chez Maître [M], notaire.

Une demande de certificat d'urbanisme a été effectuée le 7 mai 2018 par Maître [O] [M].

Une demande de permis de construire a été déposée le 17 mai 2018 par Mme [PL] pour un immeuble à usage d'habitation d'une surface de 66, 66 m².

L'acte de vente a été reçu le 19 juin 2018 par Maître [O] [M], associé de la SCP [N] [M] et [Y] [O] [M], avec la participation de Me [FN] [VD], notaire assistant l'acquéreur.

Un permis de construire a été obtenu par Mme [PL] le 16 juillet 2018. Celle-ci a fait réaliser une maison à usage d'habitation.

Par acte authentique du 30 janvier 2019 elle a cédé ce bien à Mme [DL]..

Par acte délivré le 21 février 2020, les consorts [Q] ont fait citer la SCP [N] [M] et [Y] [O] [M] et la société [1] devant le tribunal judiciaire d'Orléans en responsabilité et indemnisation.

Par acte délivré le [Date décès 1] 2020, les consorts [Q] ont fait citer Mme [PL] devant le tribunal judiciaire d'Orléans d'une demande de nullité du contrat de vente et d'une demande indemnitaire.

Par acte délivré le 27 avril 2020, les consorts [Q] ont fait citer Mme [DL] en intervention forcée.

Les instances ont été jointes par ordonnance du 8 juillet 2020.

Par jugement du 28 novembre 2022, le tribunal judiciaire d'Orléans a :

- Débouté les consorts [Q] de leur demande d'annulation de l'acte de vente à Mme [PL] sur le fondement du dol,

- déclaré recevable la demande en rescision pour lésion,

- dit que la SCP [N] [M] et [Y] [O] [M] engage sa responsabilité délictuelle à leur égard,

- dit que la société [1] engage sa responsabilité contractuelle à leur égard,

- débouté Mmes [PL] et [DL] de leur demande de dommages et intérêts

Avant dire droit,

- Ordonné une mesure d'expertise aux fins de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer l'existence de la lésion

- réserver les dépens,

- rappelé l'exécution provisoire,

- sursis à statuer sur toutes autres demandes

Par télédéclaration du 27 décembre 2024, la SCP [N] [M] et [Y] [O] [M] a interjeté appel partiel de ce jugement en ce qu'il a retenu engagée la responsabilité du notaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mars 2025, la SCP [N] [M] et [Y] [O] [M] invite la cour à :

A TITRE PRINCIPAL,

Recevoir la SCP [N] [M]-[Y] [T] en son appel contre le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d'Orléans le 28 Novembre 2022 et y faire droit.

Infirmer les dispositions du jugement qui ont dit que la SCP [N] [M] et [Y] [T] engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. [G] [K] [B] [P] [Q], M. [V] [F] [P] [Q], M. [J] [H] [P] [Q], Mme [E] [P] [R] [U] [Q] épouse [S] et M. [L] [P] [Q]

STATUANT A NOUVEAU

Débouter M. [G] [Q], M. [V] [Q], Mme [E] [Q] épouse [S], M. [L] [Q], M. [Z] et M. [I] [Q] en leurs qualités d'héritiers de M. [J] [Q] de l'intégralité de leurs demandes formées à l'encontre de la SCP [N] [M] et [Y] [T].

Condamner M. [G] [Q], M. [V] [Q], Mme [E] [Q] épouse [S], M. [L] [Q], M. [Z] et M. [I] [Q] en leurs qualités d'héritiers de M. [J] [Q], in solidum, à payer à la SCP [N] [M] et [Y] [T] une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'Article 700 du Code de procédure civile.

Condamner M. [G] [Q], M. [V] [Q], Mme [E] [Q] épouse [S], M. [L] [Q], M. [Z] et M. [I] [Q] en leurs qualités d'héritiers de M. [J] [Q] aux dépens de première instance et d'appel et faire application au bénéfice de Maître Jean-[H] Licoine des dispositions de l'Article 699 du Code de procédure civile.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Si la Cour confirme les dispositions du jugement qui ont retenu la responsabilité de la SCP [N] [M] et [Y] [T], confirmer les dispositions du jugement qui ont dit que la société [2] Val De Loire aux droits de laquelle se trouve la société [1] a engagé sa responsabilité à l'égard des consorts [Q].

Renvoyer le dossier devant le Tribunal Judiciaire d'Orléans afin qu'il soit statué sur la liquidation du préjudice des consorts [Q] et sa répartition entre les coresponsables.

Statuer en ce cas ce qu'il appartiendra sur les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d'appelante à titre incident notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, la société [1] demande de :

A TITRE PRINCIPAL :

- DECLARER LA SCP [N] [M] et [Y] [O] [M]mal fondée en son appel ; l'en débouter

- DECLARER la société [1] recevable en ses demandes.

- CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire d'ORLEANS du 28 novembre 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a :

o « DIT que LA SOCIETE [1]engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de M. [G] [K] [B] [P] [Q], M. [V] [F] [P] [Q], M. [J] [H] [P] [Q], Mme [E] [P] [R] [U] [Q] épouse [S] et M. [L] [P] [Q], ».

- INFIRMER les dispositions du jugement qui ont « DIT que LA SOCIETE [1]engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de M. [G]

[K] [B] [P] [Q], M. [V] [F] [P] [Q], M. [J] [H] [P] [Q], Mme [E] [P] [R] [U] [Q] épouse [S] et M. [L] [P] [Q], ».

STATUANT A NOUVEAU :

- DEBOUTER M. [G] [K] [B] [P] [Q], M. [V] [F] [P] [Q], Mme [E] [P] [R] [U] [Q] épouse [S], M. [L] [P] [Q], M. [Z] [Q] et M. [I] [Q] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la société [1].

- CONDAMNER M. [G] [K] [B] [P] [Q], M. [V] [F] [P] [Q], Mme [E] [P] [R] [U] [Q] épouse [S], M. [L] [P] [Q], M. [Z] [Q] et M. [I] [Q] à payer à la société [1]la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que tous les dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si la Cour d'appel de céans confirme les dispositions du jugement qui ont retenu la responsabilité de la société [1]:

- CONFIRMER les dispositions du jugement qui ont « DIT que LA SCP [N] [M] et [Y] [O] Bassevilleengage sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. [G] [K] [B] [P] [Q], M. [V] [F] [P] [Q], M. [J] [H] [P] [Q], Mme [E] [P] [R] [U] [Q] épouse [S] et M. [L] [P] [Q], ».

- RENVOYER le dossier devant le Tribunal judiciaire d'ORLEANS afin qu'il soit statué sur la liquidation du préjudice de M. [G] [K] [B] [P] [Q], M. [V] [F] [P] [Q], Mme [E] [P] [R] [U] [Q] épouse [S], M. [L] [P] [Q], M. [Z] [Q] et M. [I] [Q] et sa répartition entre les coresponsables.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, les consorts [Q] demandent de :

Déclarer la société la SCP [M] ' [O] [M], recevable en son appel et la déclarer non fondée,

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'Orléans le 28 novembre 2022 par lequel il a dit que la SCP [N] [M] et [Y] [T] a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des consorts [Q],

Débouter la société la SCP [M] ' [O] [M] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

Condamner la société la SCP [M] ' [O] [M] à verser à M. [G] [Q], M. [V] [Q], M. [I] [Q], M. [Z] [Q], Mme [E] [Q] épouse [S] et M. [L] [Q] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la société la SCP [M] ' [O] [M] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026.

Pour l'exposé détaillé des moyens des parties et conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à leurs écritures susvisées.

SUR CE, LA COUR,

La responsabilité du notaire

Pour retenir que le notaire a commis une faute, le tribunal a considéré qu'à la lecture du plan local d'urbanisme, le terrain litigieux semblait inconstructible ; que toutefois, le certificat d'urbanisme indiquait la mention «C.O.S': 0,6 » et que la présence d'un tel coefficient d'occupation des sols laissait entendre que le terrain était constructible de sorte que le certificat d'urbanisme, purement informatif, comportait une ambiguïté, cette ambiguïté étant confirmée par le fait que Mme [PL] a obtenu un permis de construire. Il en a déduit que le notaire se devait de procéder à des vérifications pour lever cette contradiction, ou à tout le moins, d'attirer l'attention des parties sur l'incertitude juridique qui pouvait exister sur la constructibilité du terrain dès lors que, bien que le caractère non constructible ne fût pas déterminant du consentement des parties à l'acte de vente, il avait nécessairement une conséquence sur l'estimation de la valeur du bien litigieux. Il a jugé également que la circonstance que l'estimation du bien n'ait pas faite partie de la mission du notaire, ce qui au demeurant était contestable, n'était pas de nature à faire échec à son devoir d'information des parties, qui était un préalable nécessaire à toute estimation du bien. Il en a conclu que le notaire avait manqué à son obligation de conseil.

La SCP [N] [M] et [Y] [O] [M] poursuit à titre principal l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a statué ainsi. À l'appui, elle fait valoir que le notaire n'a commis aucune faute dans ce dossier ; que, contrairement à ce que soutiennent les consorts [Q], l'estimation des parcelles n'a pas été réalisée par Maître [O] [M], ni seule ni en concertation avec la société [2] Val de Loire ; que la motivation contraire du tribunal est erronée ; qu'en effet, la formule employée dans la lettre de mission se limitait à ce que le notaire rédige toutes attestations permettant aux héritiers de justifier de leur qualité de propriétaire afin de faire évaluer les biens par tous professionnels de leur choix ; qu'il n'avait donc pas mandat d'évaluer les biens objet de la vente ; que l'obligation du notaire de vérifier la constructibilité des parcelles ne doit s'apprécier que par rapport aux règles d'urbanisme applicables à celles-ci à la date de la vente ; que, par conséquent, cette appréciation ne peut se faire que par rapport aux informations contenues dans le certificat d'urbanisme informatif que le notaire s'est fait délivrer préalablement à la vente ; que selon ce document, annexé à l'acte de vente, les parcelles sont localisées en zone UJ et sont soumises à une servitude de placement en « c'ur de jardin » ; que le paragraphe 1. 2 de l'article UJ 1 du plan local d'urbanisme en vigueur à la date de la vente indique qu'au sein des « c'urs de jardin » toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites à l'exception de celles soumises à des conditions particulières à l'article UJ 2 ; qu'il en résulte que selon les dispositions de l'article UJ 1. 1. 2 dans la zone classée en c'ur de jardin, toutes les occupations et utilisations du sol sont interdites à l'exception de celles soumises à des conditions particulières fixées à l'article UJ 2 ; que le certificat d'urbanisme informatif délivré au notaire mentionne que la servitude « c'ur de jardin » s'applique sur la superficie totale des parcelles vendues, en tout cas ne contient pas de dispositions restreignant son champ d'application ; que l'indice relatif au coefficient d'occupation des sols a été supprimé par la loi Allur du 27 mars 2004 ; qu'il ne peut donc être fait grief au notaire de ne pas l'avoir pris en compte alors que cet indice était privé de tout effet à la date de la vente ; que, de plus, on pouvait considérer que le COS ne pouvait qu'impacter les constructions autorisées dans la zone classée en « c'ur de jardin » selon les dispositions de l'article UJ2 du plan d'urbanisme, qui ne comprenait pas les constructions à usage d'habitation puisque seule était autorisée dans cette zone la construction d'annexes à des constructions existantes ou de locaux techniques ; que dès lors à la date de la vente et du fait qu'aucune des parcelles vendues n'était déjà construite, le notaire pouvait considérer en se référant aux informations figurant sur le certificat d'urbanisme que les parcelles vendues étaient inconstructibles ; qu'il ne peut, bien entendu, être reproché à Maître [O] [M] de n'avoir pas prévu que la mairie dérogerait à l'application du PLU et accorderait néanmoins un permis de construire ; que l'on constate d'ailleurs que celui-ci ne mentionne pas les dispositions d'urbanisme sur lesquelles la commune s'est appuyée pour l'accorder ; que peut-être a-t-elle anticipé l'application des dispositions du POS entrées en vigueur en 2019 qui ont supprimé la zone c'ur de jardin ; qu'en tout état de cause, le notaire ne pouvait que s'appuyer sur les informations communiquées dans le certificat d'urbanisme informatif et la réglementation de zone figurant au PLU en vigueur à la date de la vente, et, par conséquent, considérer au regard des règles d'urbanisme applicables à ces parcelles et notamment en lien avec leur classement en c'ur de jardin, que ces parcelles ne pouvaient être vendues en terrain à bâtir à un prix en lien avec leur possible constructibilité ; que rien ne permettant dès lors à Maître [O] [M] de douter de la véracité des informations contenues dans le certificat d'urbanisme, elle n'avait aucune obligation d'interroger le service de l'urbanisme de la mairie d'[Localité 11].

À titre subsidiaire, la SCP [N] [M] et [Y] [O] [M] fait valoir que si la responsabilité de Maître [O] [M] devait être retenue, elle devrait en effet être partagée avec la société [2] Val de Loire aux droits de laquelle vient la société [1] ; qu'en effet, cette dernière se devait de s'assurer que le prix proposé était conforme aux prix proposés sur le marché immobilier local, en tenant compte des possibilités de construction sur les parcelles dans la négociation de la vente qui lui était confiée ; qu'en effet, si la société [3] faisait valoir en première instance que le prix de ces parcelles avait été fixé de manière définitive antérieurement à son intervention, ce moyen est inopérant au regard des termes du mandat qui lui avait été confié, lequel comportait notamment l'obligation de procéder à l'évaluation de ces parcelles ; que de plus cette agence est tenue d'une obligation de conseil qui n'est ni abolie ni atténuée par l'intervention du notaire.

Les consorts [Q] concluent à la confirmation du jugement sur ce point. Ils exposent que les parcelles objet du litige ont été présentées par le notaire en charge de la liquidation de l'actif successoral aux consorts [Q] comme étant classées en totalité en zone « c'ur de jardin » au plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 11] alors qu'elles ne l'étaient que partiellement ; que le mandat confié à l'agent immobilier prévoyait précisément la remise d'un rapport d'estimation ; qu'ils ont appris l'après-midi même qui a suivi la signature de l'acte de vente que le terrain était en réalité constructible ; que d'ailleurs, l'immeuble à usage d'habitation a été terminé au mois de mai 2019 ; que renseignements pris auprès de la commune d'[Localité 11], ils ont appris que la demande de permis de construire avait été déposée un mois avant la régularisation de la vente ; qu'ainsi, à la suite de la délivrance du certificat d'urbanisme informatif, le notaire a failli dans l'exercice de sa mission en affirmant que la parcelle cadastrée AB0706 AB0707 AB0759 AB0763 n'était pas soumise aux règles d'urbanisme zone UJ ' O.6 COS': 0.6 ; qu'il a donc commis une grave erreur d'appréciation et d'estimation de sorte que sa responsabilité ne peut qu'être engagée car elle les a amenés à conclure une vente lésionnaire ; qu'à aucun moment, le notaire n'a remis en cause son estimation ; que la présence de la société [3], en sa qualité de rédacteur du compromis de vente, ne libère pas le notaire de sa propre obligation de conseil ; que, dans la zone U J, donc constructible, il est précisé que la hauteur maximale de construction est de 12 m, ce qu'ils ignoraient totalement au moment de la vente ; qu'ils n'ont donc pas reçu les informations pertinentes leur permettant de contracter librement ; que la vérification du caractère constructible ou non d'un terrain s'impose tant au notaire qu'à l'agent immobilier ; que cette absence de toute vérification leur a fait perdre la chance de vendre leur bien à sa valeur réelle ; que, comme l'a retenu le tribunal, la présence d'un coefficient d'occupation des sols de 0,6 laissait entendre que le terrain était constructible, ce qui était en contradiction avec l'article UJ2 ; que le certificat d'urbanisme, certes purement affirmatif, comportait donc une ambiguïté qui, comme l'a justement retenu le jugement, devait être levée ; qu'à l'origine Maître [O] [M], conformément à la lettre de mission qui lui a été donnée, avait bien l'obligation de procéder à une estimation des biens composant l'actif de la succession, ce qui entre dans la mission de base du notaire chargé de dresser l'actif et le passif d'une succession, ce qui suppose donc de dresser l'inventaire des biens et d'en faire l'évaluation ; que l'obtention par Mme [PL] du permis de construire démontre que Maître [O] [M] a tort d'affirmer, au visa de l'article 2 du PLU, qu'aucune construction de type maison à usage d'habitation ne pouvait être autorisée sur les parcelles vendues ; que la situation du terrain n'a pas été modifiée entre la vente et l'obtention du permis de construire ; qu'en effet, il est aberrant de lire que la commune d'[Localité 11] aurait anticipé l'application des dispositions du POS entrées en vigueur en 2019 qui ont supprimé la zone c'ur de jardin ; qu'en réalité, c'est en 2016, et non en 2019, soit bien avant la vente du terrain, que cette notion a disparu ; que la notion de coefficient d'occupation des sols n'a pas plus évolué en 2018 pour la bonne raison que le COS a été supprimé en 2014 par la loi Allur ; que la valeur devait donc être calculée sur la base d'un terrain entièrement constructible ; que le certificat d'urbanisme mentionne bien que l'ensemble des parcelles sont en zone UJ mais il note simplement une servitude de c'ur de jardin sans en préciser l'implantation ; qu'il est donc faux d'affirmer qu'il précise que la servitude c'ur de jardin s'applique sur la superficie totale des parcelles vendues ; qu'en tout état de cause, l'argument de la suppression en 2014 du COS de 0,6 porté sur le certificat d'urbanisme aurait dû au contraire être pris en compte pour augmenter la valeur du terrain puisque la constructibilité est, de fait, augmentée pour toutes les constructions et bien évidemment pour les maisons d'habitation.

Réponse de la cour

Le notaire est tenu dans l'exercice de son devoir de conseil d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur les règles de droit applicables eu égard au but qu'elle poursuive et, faute de s'être exécuté, il engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du Code civil.

Il appartient au débiteur d'une obligation de conseil de démontrer qu'il l'a remplie.

En l'espèce, pour contester la faute qui a été retenue à son encontre, le notaire fait valoir que l'estimation des terrains ne faisait pas partie de sa mission, que la constructibilité doit s'apprécier au regard des règles d'urbanisme à la date de la vente et donc par rapport aux informations contenues dans le certificat d'urbanisme, que l'indice relatif au C.O.S a été supprimé par la loi ALUR du 27 mars 2004 de sorte qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas l'avoir pris en compte alors qu'il était privé d'effet à la date de la vente, que d'ailleurs, on pouvait considérer qu'il ne pouvait qu'impacter les constructions autorisées dans la zone c'ur de jardin'; qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir prévu que la mairie dérogerait aux règles d'urbanisme applicables'; qu'en tout état de cause, il ne pouvait que s'appuyer sur les informations contenues dans le certificat d'urbanisme informatif et sur la réglementation de zone figurant au PLU en vigueur alors que rien ne permettait de douter de la véracité des informations contenues dans le certificat d'urbanisme.

Toutefois, ces moyens sont inopérants. En effet, le tribunal a exactement retenu qu'au regard de l'ambiguïté née de la lecture comparée du plan local d'urbanisme à la date de la vente et du certificat d'urbanisme obtenu par le notaire dans le but de celle-ci, il appartenait au notaire d'effectuer toutes vérifications de nature à lever cette ambiguïté ou à tout le moins, d'attirer l'attention des parties sur l'incertitude juridique qui pouvait exister sur la constructibilité du terrain.

La SCP [N] [M] et [Y] [O] [M] se borne à reprendre ses moyens de première instance auxquels le premier juge a répondu de manière exhaustive et en faisant une exacte application des textes aux faits qui étaient soumis à son appréciation par des motifs que la cour fait siens.

Or, pas plus devant la cour qu'en première instance , ne rapporte-t-elle la preuve qu'elle a accompli des diligences de nature à lever l'ambiguïté exactement relevée par le premier juge ou qu'elle a attiré l'attention des parties à cet égard.

Il s'ensuit qu'elle a manqué à son obligation de conseil de sorte que le jugement déféré ne peut qu'être confirmé de ce chef.

La responsabilité de l'agent immobilier

Pour juger que l'agent immobilier a manqué à son obligation de conseil et à ses obligations contractuelles, le tribunal a rappelé que l'agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d'un acte doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et qu'il est tenu d'une obligation de conseil, laquelle implique la vérification du caractère constructible du terrain à vendre. En l'espèce, le tribunal a retenu que l'agent immobilier ne démontrait pas qu'il a procédé aux diligences nécessaires dans la vérification du caractère constructible ou non du terrain et ne démontrait pas non plus avoir averti les parties sur la nécessité de s'assurer du caractère inconstructible du terrain litigieux, cette absence de diligence ayant eu un impact dans l'estimation de la valeur du terrain vendu alors que le contrat prévoyait que l'agent immobilier s'engageait à remettre au vendeur un rapport d'estimation du bien.

La société [1] poursuit à titre principal l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a statué ainsi. À l'appui, elle fait valoir que le PLU de la commune d'[Localité 11] précise qu'au sein de la zone « c'ur de jardin » toutes les occupations et utilisations du sol sont en principe interdites ; que, dans ce contexte, dans le cadre de la liquidation de l'actif successoral, les biens ont été évalués à la somme de 24'220 euros ; que le mandat qui lui a été confié précise bien que le bien mis en vente est un terrain non constructible, c'ur de jardin d'environ 1155 m² ; qu'il a été convenu avec les consorts [Q] que le prix de vente serait de 28'000 euros, montant cohérent au regard de celui retenu par la SCP [N] [M] et [Y] [O] [M] dans le cadre de la liquidation de l'actif successoral ; qu'aux termes du compromis de vente régularisé ensuite, l'acquéreur a déclaré ne pas vouloir destiner le terrain à la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel ; que l'acte de vente lui-même rappelle la situation du bien en c'ur de jardin ; qu'après la régularisation de la vente, les consorts [Q] ont soutenu avoir découvert que les parcelles seraient partiellement constructibles et avoir appris que l'acquéreur avait déposé une demande de permis de construire un mois avant la régularisation de la vente ; que celui-ci lui a été accordé pour l'édification d'un immeuble à usage d'habitation d'une surface totale habitable de 66, 66 m² ; que, pour sa part, elle n'a commis aucune faute dans le traitement de ce dossier ; que l'étendue des vérifications de l'agent immobilier est limitée à son domaine de compétence ; qu'ainsi, en principe et sauf circonstances particulière, il n'a pas à se substituer au notaire en contrôlant rigoureusement les caractéristiques juridiques du bien, qu'il n'est pas plus responsable des préjudices qui résultent de la faute d'un tiers ; que contrairement à ce qu'a retenu le jugement, il n'est aucunement fait mention dans le compromis litigieux que le bien était situé sur un terrain non constructible, c'ur de jardin ; que ce classement résulte de la liquidation de l'actif successoral, antérieure à son intervention ; que les consorts [Q] avaient ainsi parfaitement connaissance de ce classement ; qu'elle n'avait pas de raison de douter du caractère inconstructible des parcelles ; qu'il n'existait lors de son intervention aucun élément de nature à éveiller ses soupçons à cet égard ; qu'elle s'est bornée à faire preuve de cohérence en reprenant les informations retenues par la SCP [N] [M] et [Y] [O] [M] ; qu'ainsi, tant à la date de signature du mandat qu'à celle du compromis de vente, elle ne pouvait considérer que les parcelles étaient inconstructibles ; qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir anticipé que la commune d'[Localité 11] dérogerait à l'application des dispositions du PLU applicables ; qu'elle n'avait donc pas de raisons de douter du caractère inconstructible des parcelles et donc de vérifier si celles-ci pouvaient, postérieurement à la vente, être destinées à la construction d'un immeuble à usage d'habitation. À titre subsidiaire, dès lors que dans le cadre de la liquidation de l'actif successoral les parcelles ont été considérées comme inconstructibles et que l'acte authentique de vente reprend cette qualification, elle demande que sa responsabilité soit partagée avec celle de la SCP [N] [M] et [Y] [O] [M].

Les consorts [Q] concluent à la confirmation du jugement de ce chef. Ils exposent que l'agent immobilier a manqué à son devoir de conseil ; qu'en effet, le prix de vente de l'immeuble, à savoir la somme de 28'000 euros, ne laisse aucun doute sur le fait qu'ils ont vendu à Mme [PL] un terrain non constructible ; que pourtant cette parcelle est classée en zone UJ, donc constructible, avec cependant une servitude « c'ur de jardin au plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 11] ; que dans le cadre du mandat de vente, la société [3] s'est engagée à procéder à l'analyse des biens et à leur estimation ; que la fixation du prix a été décidée tant par le notaire que la société [3] ; qu'eux-mêmes n'ont donc joué aucun rôle dans la fixation de ce prix ; qu'à aucun moment, l'agent immobilier n'a remis en cause cette estimation ; que la présence du notaire, en sa qualité de rédacteur de l'acte authentique de vente, n'est pas de nature à libérer la société [3] de sa propre obligation de conseil ;

Réponse de la cour

Selon l'article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L'article 1231-2 de ce même code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution d'obligations, s'il ne justifie pas que l'inexécution a été empêchée par la force majeure.

L'agent immobilier, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire.

Au fondement de l'article 1240 du Code civil, la Cour de cassation a d'ailleurs jugé qu'il était tenu de cette obligation même à l'égard de l'autre partie, l'acquéreur en l'espèce (Civ 1 14 janvier 2016 n° 14-26. 474 F+P+B).

En l'espèce, le mandat régularisé entre la société [3] et les consorts [Q] stipule notamment que le mandataire s'engage à remettre un rapport d'estimation dans les sept jours qui suivent la date d'effet du présent mandat.

L'estimation du bien constituait donc une diligence à laquelle la société [3] s'était engagée contractuellement de sorte qu'elle ne peut se retrancher derrière l'estimation résultant de l'état liquidatif de la succession dressé par la SCP [N] [M] et [Y] [O] [M]. Or, les investigations à mener pour parvenir à cette estimation auraient permis de mettre à jour les ambiguïtés révélées par les différents documents d'urbanisme et donc d'instaurer une nouvelle négociation entre les consorts [Q] et la société [3] sur la valeur des parcelles à mettre en vente après avoir levé toute ambiguïté sur le caractère constructible ou non desdites parcelles.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

Les dispositions accessoires

En tant que parties perdantes, la SCP [N] [M] et [Y] [O] [M] et la société [3] supporteront les dépens d'appel.

La SCP [N] [M] et [Y] [O] [M] versera en outre la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais irrépétibles d'appel des consorts [Q].

PAR CES MOTIFS,