TJ 93008, 4 mai 2026, RG 25/13969

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/13969 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-4MAB

Minute : 627/26

S.A. ICF LA SABLIERE SA [Adresse 4]
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI,
avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [W] [X]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL YAAGOUBI
Copie délivrée à :
M. [X]
Le 06 Mai 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Mai 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 09 Mars 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’[Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 7]
comparant en personne
D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 septembre 1999, la société ICF La [Localité 2] a donné à bail à M. [W] [X] un logement situé [Adresse 8], pour un loyer hors charges de 1 179,01 francs.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ICF La [Localité 2] a fait signifier à M. [W] [X], par exploit de commissaire de justice du 16 juillet 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 268,72 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, la société ICF La [Localité 2] a fait assigner M. [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 9 mars 2026 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

La société ICF La [Localité 2], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o prononcer l'acquisition de la clause résolutoire ;
o ordonner l'expulsion immédiate de M. [W] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
o autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions prévues par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
o condamner M. [W] [X] à payer :
? la somme de 4 896,53 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 3 mars 2026, échéance de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts suivant l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil ;
? une somme de 600,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 27 septembre 1999 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [W] [X] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré.

M. [W] [X], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant de 150,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 27 septembre 1999 que M. [W] [X] doit payer un loyer d'un montant de 1 179,01 francs hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 584,83 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [X] restait devoir la somme de 4 896,53 € euros à la date du 3 mars 2026, terme de février 2026 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [W] [X] au paiement d'une somme de 4 896,53 €, arrêtée au 3 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 868,72 € à compter du 16 juillet 2025 et sur le surplus à compter du 4 mai 2026, date du jugement.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 27 septembre 1999 contient telle une clause résolutoire en son article 20.5 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 16 juillet 2025 pour la somme en principal de 4 268,72 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2025.

Toutefois, M. [W] [X] propose de régler 150,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l'audience que M. [W] [X] perçoit des ressources qui lui permettent d'assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler la dette locative. M. [W] [X] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l'audience.

Compte tenu de ces éléments et de l'absence d'opposition du bailleur, M. [W] [X] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [W] [X] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [W] [X] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société ICF La [Localité 2] pourra faire procéder à l'expulsion de M. [W] [X]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [W] [X], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la société ICF La [Localité 2] une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la société ICF La [Localité 2] n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 16 juillet 2025 et de l'assignation en date du 16 octobre 2025.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS