TJ 93008, 29 mai 2026, RG 26/00550

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/00550 -
N° Portalis DB3S-W-B7K-4OWI

Minute : 722/26

S.A. [B]
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD,
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

C/

Monsieur [T] [Y] [H]
Madame [I] [H]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BENOIT-GUYOD
Copie délivrée à :
M. Et MME [H]
Le 2 Juin 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 Mai 2026 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Yazid HAMMAOUI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société [B] SA [Adresse 4], dont le siège social est [Adresse 5]
Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Y] [H], demeurant [Adresse 6]
comparant en personne

Madame [I] [H], demeurant [Adresse 6]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2020, S.A. [B] a donné à bail à Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 7] à [Localité 2], pour respectivement un loyer mensuel de 609,96 euros, et 300,92 euros de provisions sur charges, et un loyer de 41,43 euros et des provisions sur charges récupérables de 6 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, S.A. [B] a fait signifier à Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2234,46 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 13 octobre 2025, S.A. [B] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2025, S.A. [B] a fait assigner Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
Ordonner l’expulsion de Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,
Condamner solidairement Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] 0 au paiement des sommes suivantes :
oLa somme de 3269,34 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025 sur la somme de 2234,46 euros et de l’assignation pour le surplus,
oUne indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, des charges locatives et des éventuels suppléments de loyer de solidarité, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
oLa somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
oLes dépens,
Juger que les indemnités d’occupation devront être payées intégralement à leur échéance à compter de l’audience en cas de suspension des effets de la clause résolutoire, et qu’à défaut comme en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à valoir sur la dette locative pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire reprendra son plein effet.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 30 décembre 2025.

À l'audience du 30 mars 2026, S.A. [B], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1118,39 euros arrêtée au 25 mars 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement au regard de la reprise intégrale du paiement des loyers et charges.

S.A. [B] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 25 septembre 2025.

Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H], comparants, ne contestent pas le principe de la dette et indiquent avoir repris le paiement du loyer. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, faisant état de salaires mensuels de 1600 euros pour Mme [I] [H] et de 1300 euros pour M. [T] [Y] [H], outre le versement de 617 euros de prestations sociales par la CAF. Ils ajoutent vivre dans le logement avec leurs trois enfants.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré sollicitée par la Juge, S.A. [B] a transmis le 10 avril au Tribunal et aux défendeurs la preuve de la saisine de la Préfecture de Seine-Saint-Denis.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H]

A.Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 30 mars 2026.

Par ailleurs, S.A. [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de S.A. [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B.Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail du local d’habitation contient une clause résolutoire, l’article 19, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 25 septembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux du local d’habitation et de l’emplacement de stationnement conclus le 10 novembre 2020 à compter du 26 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils font état d’une stabilité financière et sont donc en mesure de régler la dette locative, ce qui est démontré par les nombreux et importants paiements effectués depuis octobre 2025 pour apurer celle-ci. Il apparaît donc que Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, S.A. [B] n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

C.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 1342-10 du même code, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 novembre 2020, du commandement de payer délivré le 25 septembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 mars 2026 que S.A. [B] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 320,69 euros imputée pour des frais les 31 octobre 2024 et 18 janvier 2026.

Conformément à la clause du contrat de bail, en l’espèce l’article 4, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] à payer à S.A. [B] la somme de 1118,39 euros, au titre des sommes dues au 25 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au regard de l’imputation sur les dettes les plus anciennes des paiements postérieurs.

D.Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 novembre 2024, Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] à son paiement à compter de 26 mars 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 26 novembre 2024, date de la résiliation, au 25 mars 2026, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation.

II.Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner in solidum Mme [I] [H] et M. [T] [Y] [H] à payer à S.A. [B] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS