TJ 93008, 29 mai 2026, RG 26/02431

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/02431 -
N° Portalis DB3S-W-B7K-4WS7

Minute : 717/26

Monsieur [B] [M]

C/

Monsieur [X] [M]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
[M] [B]
Copie délivrée à :
[M] [X]
Le 2 Juin 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 Mai 2026 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Yazid HAMMAOUI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 4] -
[Localité 2]
comparant en personne

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2023, M. [B] [M] a donné à bail à M. [X] [M] un logement meublé situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 800 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, M. [B] [M] a fait signifier à M. [X] [M] un commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, M. [B] [M] a fait signifier à M. [X] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2550 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026, M. [B] [M] a fait assigner M. [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
?A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et défaut de paiement du loyer et des charges,
?Ordonner l’expulsion de M. [X] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
?Ordonner que l’expulsion à intervenir sera exécutée aux frais risques et périls de M. [X] [M],
?A titre subsidiaire, et en cas de réintégration des lieux de toute personne après l’expulsion , supprimer le bénéfice de la trêve hivernale si la réintégration a lieu pendant cette période,
?Condamner M. [X] [M] au paiement des sommes suivantes :
oLa somme de 3400 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de décembre 2025,
oUne indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
oLa somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
oLes dépens,
?Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l'audience du 30 mars 2026, M. [B] [M], représenté, maintient ses demandes, actualise sa créance à la somme de 12 750,00 euros arrêtée au 1er mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus, faisant état de huit mois impayés en 2023, 3 mois impayés en 2025 et 3 mois impayés en 2026. Il indique que le défendeur ne rapporte pas la preuve du mauvais état du logement.

M. [B] [M] soutient, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, que M. [X] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 novembre 2025 et qu’il n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement du 10 juillet 2025.

M. [X] [M], représenté, ne conteste pas le principe de la dette mais indique avoir réglé les échéances pour l’année 2023 et reconnaît être débiteur pour l’année 2025 et l’année 2026. Il demande le bénéfice de délais de paiement en plus des loyers. Il indique que la dette s’est formée à la suite du décès de son frère, que le chauffage ne fonctionne pas, que le plan de travail n’est pas fixé et que les lieux sont humides.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience duquel il ressort que, M. [X] [M] est âgé de 48 ans, marié, père d’un enfant et qu’il vit seul dans le logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur les demandes principales à l’encontre de M. [X] [M]

A.Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause, la clause IX, aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 10 février 2023 a été signifié par commissaire de justice en date du 10 juillet 2025. Or, le locataire ne démontre pas avoir justifié dans le délai d’un mois, ou même à l’audience, de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc en principe réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement, soit le 10 août 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 février 2023, à compter du 11 août 2025.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de M. [X] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Concernant la demande reconventionnelle en délai de paiement, la loi ne prévoyant pas de mécanisme de suspension en cas d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative, il convient de rejeter la demande.

B.Sur le moyen reconventionnel d’exception d’inexécution

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il impose également au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat.

L'article 1719 du code civil fait obligation au bailleur d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il ressort de l’ensemble de ces textes que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse et qu'il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, si bien que l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure.

En l’espèce, M. [X] [M] explique la dette locative par l’absence de chauffage dans le logement, par fixation par lui-même du plan de travail, un défaut de machine à laver et l’humidité dans le logement. S’il montre à l’audience une photographie d’un plan de travail, force est de constater qu’il ne produit aucune pièce objective au soutien de ce moyen, pas plus qu’il n’en aurait informé le propriétaire. Il convient donc d’écarter le moyen reconventionnel d’exception d’inexécution formulé par M. [X] [M].

C.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 février 2023, du commandement de payer délivré le 6 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er mars 2026 que M. [B] [M] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Néanmoins, il apparaît que les demandes formulées dans l’assignation, et celles formulées à l’audience entrent en contradiction. En effet, à l’audience du 30 mars 2026 M. [B] [M] fait état d’une dette égale à 8 mois de loyer et charges pour 2023, 3 mois de loyer et charges pour 2025 et 3 mois de loyer et charges pour 2026. Or, le commandement de payer en date du 6 novembre 2025 versé aux débats ne fait pas état d’une dette pour l’année 2023, de même que l’assignation en date du 9 janvier 2026, alors que le bailleur ne fournit aucun décompte actualisé de la dette, permettant de vérifier celle-ci. Au surplus, cette somme est contestée par le défendeur. Ainsi, le demandeur échoue à rapporter la preuve de l’exigibilité de ces sommes.

Il convient donc de déduire du décompte présenté la somme de 6800 euros imputée pour les loyers et charges de l’année 2023.

En conséquence, il convient de condamner M. [X] [M] à payer à M. [B] [M] la somme de 5100 euros, au titre des sommes dues au 1er mars 2026.

D.Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [X] [M]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 août 2025, M. [X] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [X] [M] à son paiement à compter du 1er avril 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 11 août 2025, date de la résiliation, au 30 mars 2026, date de l’audience, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II.Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [X] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification d’un seul commandement de payer.

Il convient également de condamner M. [X] [M] à payer à M. [B] [M] la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS