TJ 93008, 29 mai 2026, RG 25/14147

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/14147 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-4ML3

Minute : 710/26

Madame [R] [E]
épouse [D]
Représentant : Maître Adam LAKEHAL de la
SELARL [Localité 2]-REY LAKEHAL AVOCATS,
avocats au barreau de TOULOUSE

C/

Madame [U] [K]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME LAKEHAL
Copie délivrée à :
MME [K]
Le 02 juin 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 Mai 2026 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Yazid HAMMAOUI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [R] [E] épouse [D], demeurant [Adresse 4], GUADELOUPE
représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [U] [K], demeurant [Adresse 5]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2022, Mme [R] [E] épouse [D], représentée par son mandataire la société Citya Immobilier Pécorari, a donné à bail à M. [C] [P] un appartement situé [Adresse 6], à [Localité 3], ainsi qu’un emplacement de stationnement n°46 pour un loyer mensuel de 885 euros, et 130 euros de provisions sur charges.

Par un avenant prenant effet au 1er septembre 2024, Mme [U] [K] est devenue cotitulaire du bail.

Par courrier reçu par le bailleur le 27 novembre 2024, M. [C] [P] a donné congé avec une date de départ du logement fixée au 25 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, Mme [R] [E] épouse [D] a fait signifier à Mme [U] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5219,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 août 2025, Mme [R] [E] épouse [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, Mme [R] [E] épouse [D] a fait assigner Mme [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de :
-A titre principal,
oPrononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Mme [U] [K] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,
oOrdonner sans délai l’expulsion de Mme [U] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
oVoir condamner Mme [U] [K] au paiement des loyers et charges impayés au mois de novembre 2025 soit la somme de 8476,38 euros, quittancement du mois de novembre 2025 inclus,
oVoir condamner Mme [U] [K] à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,
oJuger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
oJuger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 11 août 2025,
-A titre subsidiaire,
oPrononcer la résiliation judiciaire à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de de Mme [U] [K] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,
oOrdonner sans délai l’expulsion de Mme [U] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
oVoir condamner Mme [U] [K] au paiement des loyers et charges impayés au mois de novembre 2025 soit la somme de 8476,38 euros, quittancement du mois de novembre 2025 inclus,
oVoir condamner Mme [U] [K] au paiement des loyers et charges impayés sur la base du quittancement courant à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,
oVoir condamner Mme [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,
oJuger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
oJuger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 août 2025,
-Dans tous les cas,
oVoir condamner Mme [U] [K] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
oVoir condamner Mme [U] [K] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,
oJuger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 5] le 2 décembre 2025.

À l'audience du 30 mars 2026, Mme [R] [E] épouse [D], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12818,90 euros. Elle indique que la locataire n’a effectué aucun règlement.

Mme [R] [E] épouse [D] soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [U] [K], régulièrement assignée à l'étude de commissaire de justice, ne comparaît pas et n'est pas représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Mme [U] [K], assignée à l’étude de l’huissier selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

I.Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [U] [K]

A.Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 30 mars 2026.

Par ailleurs et bien que cela ne soit pas exigée à peine de recevabilité pour les bailleurs personne physique, Mme [R] [E] épouse [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Mme [R] [E] épouse [D] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B.Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées, notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé de la créance, par le bailleur que la dette s'élève à 12818,90 euros selon décompte au 23 mars 2026. Ainsi, aucun loyer n’est payé depuis mai 2025, soit près de onze échéances impayées. Il s'agit d'un manquement grave et persistant du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 28 novembre 2025, date de l'assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

C.Sur les modalités de l'expulsion

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties et en l’absence de démonstration d’une des conditions susvisées, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression du délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande.

D.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 août 2022, du commandement de payer délivré le 11 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 23 mars 2026 que Mme [R] [E] épouse [D] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [U] [K] à payer à Mme [R] [E] épouse [D] la somme de 12 818,90 euros, au titre des sommes dues au 23 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 août 2025 sur la somme de 5219,16 euros et du présent jugement sur le surplus.

E.Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [U] [K]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 novembre 2025, Mme [U] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [U] [K] à son paiement à compter de 24 mars 2026, échéance d’avril 2026 incluse, jusqu'à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 28 novembre 2025, date de la résiliation, au 23 mars 2026, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II.Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [U] [K] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 août 2025.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [R] [E] épouse [D] les frais irrépétibles qu'il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS