TJ 93008, 29 mai 2026, RG 25/14152

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : 01 48 96 07 52
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/14152 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-4MMH

Minute : 702/26

Société ICF [Localité 2] SABLIERE SA [Adresse 4]
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI,
avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [K] [T]
Monsieur [P] [I] [U]
Madame [H] [R]
[V]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL YAAGOUBI
Copie délivrée à :
Madame [T]
Monsieur [P] [I] [U]
Madame [H] [R]
[V]
Le 2 Juin 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 Mai 2026 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Yazid HAMMAOUI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société ICF [Localité 2] SABLIERE S.A. [Adresse 4], exerçant sous la dénomination commerciale “ICF HABITAT LA SABLIERE” dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [K] [T], demeurant [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7] et [Adresse 8] [Localité 4], et encore [Adresse 9]
comparante en personne

Monsieur [P] [I] [U], demeurant [Adresse 10]
non comparant

Madame [H] [R] [V], demeurant [Adresse 10]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2015, la SA d’HLM ICF [Adresse 11] a donné à bail à Mme [K] [T] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 12] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 328,33 euros et des provisions sur charges récupérables de 183,74 euros.

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2016, la SA d’HLM ICF [Adresse 11] a donné à bail à Mme [K] [T] un emplacement de stationnement n°3 situé également au [Adresse 12] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 21,51 euros.

Par courrier reçu le 28 février 2024, Mme [K] [T] a donné congé du bail d’habitation, sollicitant un congé de quatre mois au lieu de trois, en raison de l’hébergement de deux tiers à titre gratuit, ce que le bailleur a refusé par courrier du 5 mars 2024.

Par courrier du 12 mars 2025, la SA d’HLM ICF [Localité 2] [Localité 6] a mis en demeure Mme [K] [T] de laisser libre le logement loué et d’effectuer l’état des lieux de sortie avec le gardien de l’immeuble le 17 mars 2025.

La SA d’HLM ICF [Localité 2] [Localité 6] a fait délivrer à Mme [H] [R] [V] et M. [P] [I] [U] une sommation de quitter les lieux dans un délai de huit jours par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025.

Par actes d’huissier du 7 août 2025, la SA d’HLM ICF [Localité 2] [Localité 6] a fait délivrer à Mme [K] [T] un commandement de payer les sommes de 2356,24 euros au titre des loyers et des charges impayés du local d’habitation et de 92,28 euros au titre des loyers de l’emplacement de stationnement, visant tous deux la clause résolutoire contenue dans les baux.

Par notification électronique du 11 août 2025, la SA d’HLM ICF [Adresse 11] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes en date d'huissier en date du 3 décembre 2025, la SA d’HLM ICF [Adresse 13] [Localité 6] a fait assigner Mme [K] [T], M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins :
-A titre principal,
oConstater la validité du congé délivré par Mme [K] [T] le 24 février 2024,
oConstater que les baux d’habitation et de l’emplacement de stationnement ont pris fin au 28 mai 2024,
-A titre subsidiaire, constater l’acquisition des clauses résolutoires prévues aux baux à compter du 7 octobre 2025,
-A titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux pour défaut de paiement des loyers et défaut d’habitation personnelle des lieux loués et sous-location,
-En tout état de cause,
oJuger que M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] sont occupants sans droit ni titre,
oOrdonner l’expulsion sans délai de Mme [K] [T], M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
oDire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et passé ce délai, qu’elle sera liquidée et qu’il pourra être à nouveau fait droit,
oOrdonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meuble du choix de la demanderesse et en garantie des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, aux frais, risques et périls de Mme [K] [T],
oSupprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
oCondamner in solidum Mme [K] [T], M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] au paiement de la somme de 4191,88 euros au titre des loyers et indemnités dues au 20 novembre 2025, échéance d’octobre 2025, sauf à parfaire au jour de la décision,
oCondamner in solidum Mme [K] [T], M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au double des loyers mensuels en cours majorés des charges et taxes afférentes,
oCondamner in solidum Mme [K] [T], M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
oCondamner in solidum Mme [K] [T], M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] au paiement des entiers dépens,
oOrdonner l’exécution provisoire nonobstant appel.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 7] le 12 décembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 30 mars 2026, à laquelle elle a été retenue.

La SA d’HLM ICF [Adresse 13] [Localité 6], représenté, maintient ses demandes et actualise sa dette locative à la somme de 10 763,34 euros, soulignant l’absence de paiement. Elle fait état du congé délivré par la locataire mais l’absence d’état des lieux de sortie, dans la mesure où Mme [K] [T] a sous-loué les lieux.

Aux termes de son assignation, elle fait valoir, sur le fondement des articles 8 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la locataire en titre, Mme [K] [T] a délivré un congé le 24 février 2024 mais n’a pas permis l’établissement de l’état des lieux de sortie, ayant sous-loué le logement à un tiers alors qu’elle demeurait à [Localité 8]. Elle ajoute que la présence de M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] a été constaté dans les lieux par les forces de l’ordre le 4 juin 2025, entraînant une sommation de quitter les lieux délivrée le 23 juillet 2025. Elle conclut que les lieux ne sont pas occupés par la locataire en titre et sous-loués, en violation des dispositions contractuelles. La demanderesse se prévaut enfin d’une dette locative.

Mme [K] [T], comparante à l’audience, reconnaît avoir quitté les lieux fin 2023, après avoir hébergé Mme [H] [R] [V] et lui avoir demandé de quitter les lieux. Elle indique avoir consigné un loyer mensuel de 500 euros, versé par Mme [H] [R] [V] entre fin 2023 et mars 2025, expliquant le virement de 1000 euros qu’elle a effectué auprès du bailleur en août 2025.

M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V], assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V], assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

I.Sur la demande en validation du congé délivré par Mme [K] [T]

L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.

L’article 15 I. précise que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

En l’espèce, les parties ont conclu deux baux à usage d’habitation portant sur un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 12] à [Localité 5], signés respectivement le 9 avril 2015 et le 23 février 2016 et prenant effet le 9 avril 2015 et le 10 février 2016.

Par un courrier du 24 février 2024, reçu le 28 février 2024, Mme [K] [T] a fait part de son souhait de résilier les baux de location, sollicitant un délai de préavis de quatre mois en raison de son hébergement de deux tiers, ce que le bailleur a refusé par courrier du 5 mars 2024 fixant l’échéance du préavis au 28 mai 2024, soit trois mois. Or il est constant que les lieux n’ont pas été valablement restitués, ce qui est établi par le courrier du 12 mars 2025 du bailleur fixant une date d’état des lieux de sortie, le rapport d’intervention de la police municipale de [Localité 4] du 4 juin 2025 et de la sommation de quitter les lieux adressée à M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] et remise à personne physique. Mme [K] [T] ne conteste par ailleurs à l’audience ni son congé ni la présence dans les lieux de Mme [H] [R] [V], qu’elle a fait entrer dans le logement.

En conséquence, il convient de constater la validité du congé du 28 février 2024 par Mme [K] [T], et la résiliation des contrats de baux à effet au 28 mai 2024.

Dans la mesure où il n’est pas contesté le départ des lieux de Mme [K] [T], il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de tous occupants, notamment M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V], encore présents dans les lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par ailleurs, la SA d’HLM ICF [Adresse 13] [Localité 6] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

II.Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] à quitter les lieux, n’étant pas démontré que les occupants actuels s’opposeraient à la décision judiciaire et au regard des délais de paiement accordés, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il apparaît que les occupants actuels du logement, M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V], ont été introduits dans le logement par la locataire en titre, Mme [K] [T], ne faisant pas utilisation de manœuvres ou voies de fait, mais ceux-ci font preuve de mauvaise foi dans leur maintien persistant dans les lieux malgré leur connaissance de leur obligation de quitter les lieux par la sommation interpellative du commissaire de justice du 23 juillet 2025 alors qu’ils occupent les lieux sans titre depuis fin 2023, soit plus de deux ans. Il convient donc d’ordonner la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

III.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier une dette locative, c’est-à-dire créée avant la fin du contrat fixée au 28 mai 2024 en validation du congé délivré par la locataire, Mme [K] [T], en ce que le décompte le plus ancien, celui du commandement de payé, démontre une dette de 516,42 euros au 30 septembre 2024 réglée le 1er octobre 2024 et correspondant donc au loyer de septembre 2024.

Il convient donc de rejeter la demande en paiement au titre de la dette locative.

IV.Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, la présence dans les lieux de M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V], alors que ceux-ci n’ont aucun droit sur le logement occupé, constitue une faute de nature civile. De même, le comportement de Mme [K] [T] constitue une faute, en ce qu’elle a introduit l’un de ces tiers dans le bail et n’a pas permis de restitution, percevant au contraire des loyers de fin 2023 à 2025 selon ses propres déclarations. Ce maintien dans les lieux empêche, en effet, le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer, au moins équivalent au montant qui était payé par l'ancien locataire.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation, la fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer mensuel et des charges apparaît excessive au regard des situations respectives financières des parties. De plus, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant de la redevance, il n’y a pas lieu de doubler le montant de l’indemnité d’occupation.

Il y a donc lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [K] [T], M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 28 mai 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux. La libération effective et définitive des lieux, sera caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise. Ils seront tous trois condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation, sans solidarité qui n’est pas prévue dans le bail ni par aucune disposition légale.

Il est ainsi établi par les pièces du dossier, notamment des baux signés le 9 avril 2015 et 23 février 2016, des commandements de payer délivrés le 7 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 novembre 2025, que l’indemnité d’occupation, arrêtée au 23 mars 2026, est de 10 763,34 euros, somme au paiement de laquelle Mme [K] [T], M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] seront condamnés in solidum, outre le paiement des indemnités d’occupation à compter du 24 mars 2025, échéance de mars 2026.

V.Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient également de condamner in solidum Mme [K] [T], M. [P] [I] [U] et Mme [H] [R] [V] à payer à la SA d’HLM ICF [Localité 2] [Localité 6] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,