TJ 93008, 29 mai 2026, RG 25/14122

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/14122 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-4MI4

Minute : 698/26

Monsieur [E] [O]
Représentant : Me Christophe GUIBLAIS, avocat
au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 12

C/

Monsieur [P] [Z]
Madame [A] [M]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me GUIBLAIS
Copie délivrée à :
M. [Z]
MME [M]
Le 2 Juin 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 Mai 2026 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Yazid HAMMAOUI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Z], demeurant [Adresse 5]
non comparant

Madame [A] [M], demeurant [Adresse 6]
non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2022, M. [E] [O] a donné à bail à M. [P] [Z] un appartement et un emplacement de stationnement n°554 situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 875 euros, et 175 euros de provisions sur charges.

Par acte du 28 décembre 2022, Mme [A] [M] s'est portée caution des engagements de M. [P] [Z].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, M. [E] [O] a fait signifier à M. [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10 101 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, M. [E] [O] a fait signifier à M. [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 18 484 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement de payer a été dénoncé à Mme [A] [M] en qualité de caution le 27 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, M. [E] [O] a fait assigner M. [P] [Z] et Mme [A] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
?Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
?Ordonner l’expulsion de M. [P] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
?Dire et juger que les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde meuble aux frais, risques et périls des défendeurs,
?Dire que le mobilier resté dans les lieux sera transporté et remis dans telle dépendance ou garde meubles qu’il plaira à la bailleresse aux frais, risques et périls de M. [P] [Z] et Mme [A] [M], conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
?Dispenser M. [E] [O] de l’application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
?Subsidiairement, réduire le délai prévu aux termes de ce texte,
?Condamner M. [P] [Z] au paiement de la somme de 22884 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure sur la somme de 5950 euros, à compter du commandement de payer du 6 novembre 2024 sur la somme de 10101 euros, à compter du commandement de payer du 19 août 2025 sur la somme de 18484 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
?Condamner M. [P] [Z] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
?Condamner Mme [A] [M] solidairement avec M. [P] [Z] au paiement de la somme de 12500 euros, au titre des sommes dues au bailleur avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, date de la dénonciation qui lui en a été faite du commandement de payer,
?Condamner M. [P] [Z] et Mme [A] [M] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
?Condamner M. [P] [Z] et Mme [A] [M] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la caution et ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée,
?Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 2] le 10 novembre 2025.

À l'audience du 30 mars 2026, M. [E] [O], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 27 284 euros arrêtée au 1er février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus. Il indique avoir reçu un courriel de Mme [I] [D] qui indique que Mme [A] [M] sous-loue l’appartement objet du bail pour 1200 euros mensuel, outre l’emplacement de stationnement pour 30 euros.

M. [E] [O] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [P] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 août 2025. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [Z] et Mme [A] [M], respectivement assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à l'étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience duquel il ressort que, l’appartement est sous-loué à Mme [D] [I] depuis mars 2025 qui a remis aux services sociaux une copie du bail établi le 26 mai 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note du 3 avril 2026, la Juge a sollicité de M. [E] [O] la preuve de la saisine du représentant de l’Etat dans le Département, fournie par note en délibéré du 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, M. [P] [Z] et Mme [A] [M], respectivement assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à l'étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

I.Sur les demandes principales à l’encontre de M. [P] [Z]

A.Sur la recevabilité de la demande en acquisition de clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 30 mars 2026.

En conséquence, la demande de M. [E] [O] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B.Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, l’article VI, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Aucun délai n’étant prévu contractuellement, il y a lieu de faire application du délai légal de deux mois, selon la loi en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire par commissaire de justice en date du 19 août 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 octobre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 décembre 2022 à compter du 20 octobre 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [P] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

C.Sur les modalités de l'expulsion

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois, les lieux étant d’autant plus occupés par un tiers de bonne foi. Il convient de rejeter la demande.

D.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 1342-10 du même code, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 19 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2026 que M. [E] [O] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [P] [Z] à payer à M. [E] [O] la somme de 27 284 euros, au titre des sommes dues au 30 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 7 mars 2024 sur la somme de 1554 euros (en raison des paiements postérieurs qui s’imputent sur la dette la plus ancienne), du commandement de payer du 6 novembre 2024 sur la somme de 8 547 euros, du commandement de payer du 19 août 2025 sur la somme de 8 383 euros, de l’assignation du 3 novembre 2025 sur la somme de 4 400 euros et du présent jugement sur le surplus.

E.Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [P] [Z]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 octobre 2025, M. [P] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [P] [Z] à son paiement à compter du 1er avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, jusqu'à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 20 octobre 2025, date de la résiliation, au 30 mars 2026, date de l’audience où est fournie le dernier décompte non daté, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II.Sur les demandes à l'encontre de Mme [A] [M]

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L’article 2297 du même code dispose qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Par ailleurs, l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Mme [A] [M] s'est portée caution solidaire pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par le locataire, pour une durée indéterminée dans la limite de 12 500 euros. Or le commandement de payer du 19 août 2025 a été régulièrement dénoncé à Mme [A] [M] le 27 août 2025.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [A] [M] à payer 12 500 euros au bailleur, celle-ci étant tenu solidairement avec le locataire

III.Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [P] [Z] et Mme [A] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification d’un seul commandement de payer et de sa notification à la caution.

Il convient également de condamner M. [P] [Z] et Mme [A] [M] à payer à M. [E] [O] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS