TJ 93008, 29 mai 2026, RG 25/11601

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Adresse 3]
[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/11601 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-4CK2

Minute : 707/26

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Me Roger LEMONNIER, SCP LDGR,
avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [T] [E]
Représentant : Me [Z] -
MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-
SAINT-DENIS, vestiaire : PB038

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SCP LDGR
Copie, dossier, délivrés à :
Me DEFOSSE-MONTJARRET
Le 02 juin 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 Mai 2026 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Yazid HAMMAOUI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [T] [E], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Alexandra DEFOSSE - MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, désignée le 05.12.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2025-015446 (AJ totale)

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2022, M. [P] [C] et Mme [R] [I], par l’intermédiaire de leur mandataire la société « clickandrent », ont donné à bail à Mme [T] [E] un logement situé [Adresse 6] / [Adresse 7] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 771,41 euros et 60 euros de provisions sur charges.

Par acte du 21 novembre 2022, la SAS Action Logement Services s'est porté caution des engagements de Mme [T] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, Action Logement Services SAS a fait signifier à Mme [T] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2853,23 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 23 juin 2025, Action Logement Services SAS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, Action Logement Services SAS a fait assigner Mme [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de :
?A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,
?A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
?Ordonner l’expulsion de Mme [T] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,
?Condamner Mme [T] [E] au paiement des sommes suivantes :
oLa somme de 3122,26 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 sur la somme de 2853,23 euros,
oUne indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
oLa somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
oLes dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,
?Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 4] le 23 septembre 2025.

À l'audience du 30 mars 2026, Action Logement Services SAS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3446,06 euros arrêtée au 16 mars 2026, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle fait état de la reprise des paiements et ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspensifs.

Action Logement Services SAS fait état de sa qualité à agir en subrogation des droits du bailleur en application de l’article 1346 du code civil. Elle soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [T] [E] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 juin 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [T] [E], représentée, conteste toute dette locative et précise effectuer en réalité un double paiement auprès des bailleurs et de la caution. A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, précisant disposer d’un CDD et vivre seule.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [T] [E]

A.Sur la qualité à agir de la S.A.S Action Logement Services

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 21 novembre 2022, conclu dans le cadre du dispositif Visale, la SAS Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par Mme [T] [E] au titre du contrat de bail conclu le 15 novembre 2022.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans tous les droits et actions du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] [C] a actionné la garantie Action Logement Services.

Par plusieurs quittances subrogatives, dont la dernière en date du 6 novembre 2025, M. [P] [C], bailleur, indique avoir reçu la somme de 6406,35 euros de la part d’Action Logement Services SAS au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que la SAS Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogée dans les droits de M. [P] [C] au titre du contrat de bail précité.

B.Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience initiale du 26 janvier 2026.

Par ailleurs, Action Logement Services SAS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Action Logement Services SAS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

C.Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Aucun délai n’est précisé concernant la durée laissée au locataire pour régulariser la situation, si bien qu’il convient de faire application du droit commun et d’appliquer une durée de six semaines pour régulariser la dette existante à compter du commandement de payer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 juin 2025. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. En effet, si Mme [T] [E] indique avoir régulièrement payé ses loyers et charges et craindre un double paiement envers la caution et envers le bailleur, cette allégation n’est pas démontrée, au contraire, puisqu’il ressort des relevés bancaires de la locataire que les versements effectués au bailleur à compter de mars 2025 sont systématiquement inférieurs au montant appelé de 878,06 euros (500 euros en mars 2025, 600,35 euros en avril 2025, 700 euros en mai 2025, 400 euros en juin 2025, 500 euros en juillet et août 2025), alors qu’elle perçoit directement les APL selon l’attestation de droits fournie et ses relevés bancaires, menant ainsi à l’accumulation de la dette locative relevée par la caution, dont le décompte est au contraire corroboré.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 30 juillet 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 novembre 2022 à compter du 31 juillet 2025.

D.Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [T] [E] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie notamment de sa situation personnelle et financière, notamment des prestations sociales versées, et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer et des charges au mois de novembre 2025, dernier mois justifié par les parties. En outre, la SAS Action Logement Services n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Mme [T] [E] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [T] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

E.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 1342-10 du même code, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 novembre 2022, des différentes quittances subrogatives, du décompte fourni par le mandataire du bailleur arrêté en septembre 2025, les relevés bancaires de la locataire (notamment ses nombreux paiements partiels en 2025) ainsi que le décompte de la créance selon la caution arrêté en novembre 2025 qu’Action Logement Services SAS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés sollicité.

En conséquence, il convient de condamner Mme [T] [E] à payer à Action Logement Services SAS la somme de 3446,06 euros, au titre des sommes dues au mois de novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 sur la somme de 2151,63 euros, en raison de l’imputation sur la dette la plus ancienne des paiements postérieurs au commandement de payer, et du jugement sur le surplus.

F.Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [T] [E]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 juillet 2025, Mme [T] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [T] [E] à son paiement à compter du mois de décembre 2025, loyer de décembre 2025 inclus, jusqu'à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 31 juillet 2025, date de la résiliation, au mois de novembre 2025, date de la dernière quittance, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges.

Cependant, la S.A.S. Action Logement Services ne pourra en réclamer le paiement à Mme [T] [E] que sur production d'une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

II.Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [E] Action Logement Services SA aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Mme [T] [E] Action Logement Services SA à payer à Action Logement Services SAS la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS