TJ 93008, 29 mai 2026, RG 26/00546

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 26/00546 -
N° Portalis DB3S-W-B7K-4OV4

Minute : 721/26

S.A. VILOGIA
Représentant : Me Anne SEVIN, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Madame [N] [Q]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me SEVIN
Copie, pièces, délivrées à :
MME [Q]
Le 2 Juin 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 Mai 2026 ;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 30 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Yazid HAMMAOUI, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société VILOGIA SA D’[Adresse 4] ayant son siège social au [Adresse 5],
Venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] [Localité 3] EST,
représentée par Me Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [N] [Q], demeurant [Adresse 6]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2013, l’OPH de [Localité 4] Est a donné à bail à Mme [N] [Q] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 285,29 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, la société anonyme Vilogia a fait signifier à Mme [N] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1321,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 juin 2024, la société anonyme Vilogia a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 10 octobre 2024, la société anonyme d’HLM Vilogia a fusionné et absorbé l’OPH de [Localité 5], à compter rétroactivement du 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, la société anonyme Vilogia a fait assigner Mme [N] [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
?Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du local d’habitation,
?Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [N] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
?Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
?Prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement,
?En ordonner l’expulsion de Mme [N] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
?Condamner Mme [N] [Q] au paiement des sommes suivantes :
oLa somme de 5227,40 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 1321,44 euros et de l’assignation pour le surplus,
oUne indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives du local d’habitation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
oUne indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges au titre de l’emplacement de stationnement à compter de l’assignation jusqu’à la libération effective des lieux,
oLa somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
oLes dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification du commandement à la CCAPEX, de la dénonciation de l’assignation à la préfecture,
?Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 6] le 22 décembre 2025.

À l'audience du 30 mars 2026, la société anonyme Vilogia, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5959,83 euros arrêtée au 30 mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus. Elle s’en remet quant à l’octroi de délais de paiement, évoquant des règlements récents, notamment en mars 2026.

La société anonyme Vilogia soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [N] [Q] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 20 juin 2024. Elle soutient également que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du contrat de location de l’emplacement de stationnement en application des articles 1728, 1741 et 1184 ancien, applicable au moment de la conclusion du contrat, du code civil. Elle fonde sa demande en paiement sur l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [N] [Q], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle déclare être en situation d’invalidité depuis 2010, avoir connu une rupture dans la perception de ses ressources en juin 2025. Elle indique désormais percevoir le revenu de solidarité active et être en attente d’un rappel de sa pension d’invalidité. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience duquel il ressort qu’un dossier auprès du fonds de solidarité logement pour le logement pourra être déposé afin de régulariser la situation de la locataire.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Les parties ont été autorisées à transmettre par note en délibéré un décompte actualisé de la dette. Mme [N] [Q] a néanmoins transmis au greffe du tribunal le 1er avril 2026 des précisions complémentaires sur sa situation locative et des avis d’échéance pour l’année 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la recevabilité de la note en délibéré de Mme [N] [Q]

Aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, Mme [N] [Q] a été autorisée à transmettre par note en délibéré des éléments concernant l’actualisation de la dette locative. Si elle a bien transmis une note en délibéré le 10 avril 2026, il apparaît qu’elle n’a pas justifié de la transmission à la partie adverse, la SA Vilogia, qui n’a ainsi pas été en mesure de faire valoir ses observations. En outre, cette note évoque des éléments nouveaux, n’ayant pas été autorisés dans le cadre d’une note en délibéré.

En conséquence, faute de respecter le principe du contradictoire, la note sera écartée des débats.

II.Sur les demandes principales à l’encontre de Mme [N] [Q]

A.Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 30 mars 2026.

Par ailleurs, la société anonyme Vilogia justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société anonyme Vilogia aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B.Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, l’article 4.4., qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 juin 2024. Or il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été entièrement réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 20 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 8 janvier 2013 à compter du 21 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [N] [Q], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière, notamment de ses démarches pour relever ses ressources alors que le diagnostic social et financier fait mention d’un rappel d’APL et d’un dossier de FSL, si bien qu’elle sera en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Mme [N] [Q] a en outre repris le paiement intégral du loyer et des charges en mars et février 2026.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Mme [N] [Q] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [N] [Q] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, la société anonyme Vilogia ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

C.Sur la demande de résiliation judiciaire du bail de l’emplacement de stationnement

En application de l’article 1103 ancien du code susvisé, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1184 ancien du code civil, dans sa formulation applicable au litige au regard de sa date de conclusion, La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1244-1 ancien du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si le bailleur ne produit pas de bail pour l’emplacement de stationnement, ce contrat n’est pas contesté par la locataire et il résulte du décompte que la locataire s’acquitte depuis plusieurs années d’un loyer pour l’emplacement de stationnement.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette. Ainsi, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat fixée au 21 août 2024, date de la résiliation constatée pour le bail d’habitation.

Néanmoins, Mme [N] [Q] justifie à l’audience de sa situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai.

À défaut de règlement d'une des échéances, l’expulsion de Mme [N] [Q] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

D.Sur les modalités de l'expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [N] [Q] à quitter les lieux, n’étant pas démontré qu’elle résisterait à la décision judiciaire et étant donné les délais de paiement suspensifs accordés précédemment, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties et en l’absence de respect des conditions légales susvisées, il n’est démontré aucune circonstance particulière ou respect des conditions légales justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande.

E.Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 1342-10 du même code, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 8 janvier 2013, du commandement de payer délivré le 20 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 mars 2026 que la société anonyme Vilogia rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [N] [Q] à payer à la société anonyme Vilogia la somme de 5959,83 euros, au titre des sommes dues au 30 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au regard de l’imputation sur la dette la plus ancienne des nombreux paiements postérieurs.

F.Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Mme [N] [Q]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 août 2024, Mme [N] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [N] [Q] à son paiement à compter du 1er avril 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 21 août 2024, date de la résiliation, au 30 mars 2026, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

III.Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [N] [Q] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme Vilogia les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS