TJ 33063, 9 juin 2026, RG 25/03807

Du 09 juin 2026

5AA

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 25/03807 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3GPR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[T] [U], [Q] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 09 juin 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Catherine GAUTHIER (Avocat au barreau de LYON), avocat plaidant et par Me Olivier KREBS (Avocat au barreau de BORDEAUX) avocat postulant substitué par Me Nicolas NAVEILHAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [T] [U]
[Adresse 4]
[Localité 2]
comparante en personne

Monsieur [Q] [H]
[Adresse 4]
[Localité 2]
comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier ressort - Contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé signé le 11 mars 2024, Monsieur [A] [B] a donné à bail à Madame [T] [U] et à Monsieur [Q] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 3], pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 11 mars 2024, moyennant un loyer mensuel révisable de 770 € outre 20 € de provision sur charges locatives.

Par contrat de cautionnement visale n° A 10333723414 en date du 11 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des sommes pouvant être dues par Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] au titre d’un impayé de loyer.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [A] [B] a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, afin que les loyers dus par Madame [T] [U] et par Monsieur [Q] [H] soient payés. Deux quittances subrogatives en date des 10 décembre 2024 et 11 août 2025 ont été établies pour un montant total de 6.320 € correspondant aux loyers impayés des mois de septembre à décembre 2024 et des mois, d’avril, mai, juillet et août 2025.

Le 8 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [T] [U] et à Monsieur [Q] [H] un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 9 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- dire et juger son action recevable et bien fondée,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- à titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [T] [U] et de Monsieur [Q] [H],
- en conséquence : ordonner l’expulsion de Madame [T] [U] et de Monsieur [Q] [H] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
- en toute hypothèse :
- condamner Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] à lui payer la somme de 5.616 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 avril 2025 sur la somme de 3.160 € et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

L’affaire a été enrôlée sous les n° 25/3807 et 26/125. Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier à l’audience du 17 mars 2026, l’affaire se poursuivant sous le n°25/3807.

A l’audience du 17 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à la somme de 6.242 € suivant décompte arrêté au 10 mars 2026. Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par les défendeurs.

En défense, Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H], comparants, reconnaissent la dette et sollicitent des délais de paiement. Madame [T] [U] indique être auxiliaire de vie et percevoir une rémunération mensuelle de 1.480 €. Monsieur [Q] [N] précise qu’il travaille dans le cadre de mission d’intérimaire mais qu’un contrat à durée indéterminée lui permettant de disposer d’un salaire mensuel de 1.636 € est en cours de finalisation. Ils ajoutent avoir deux enfants à charge âgés de 9 et de 13 ans. Ils proposent de payer, en sus du loyer courant, une première mensualité de 1.540 € puis 35 mensualités de 129 €, le solde de la dette devant être réglé lors de la dernière échéance.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I - Sur la demande de constat de la clause resolutoire :

- Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions de l’article 1346 du code civil «la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».
Il ressort des dispositions de l’article 1346-1 du même code que «la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce-personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tout paiement ».

Il est de principe que le paiement avec subrogation s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [A] [B] a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution afin de payer l’arriéré locatif dont sont redevables ses locataires, Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H]. Il a, par quittances subrogatives des 10 décembre 2024 et 11 août 2025, subrogé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre les preneurs défaillants.

Aussi, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à solliciter la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire afin d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et une augmentation de la dette cautionnée.

- Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 10 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur le fond :

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient la clause résolutoire suivante : « Le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au Bailleur :
- Deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus entre les partis ou en cas de non versement du dépôt de garantie. […] ».

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 8 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [T] [U] et à Monsieur [Q] [H] un commandement de payer la somme de 3.160 € au titre des loyers et provisions sur charges des mois de septembre à décembre 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité prévue à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Les pièces versées aux débats, plus particulièrement la quittance subrogative du 11 août 2025, montrent que le loyer impayé du mois de mai 2025 a été réglé par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de son engagement de caution. Le décompte locatif produit ne permet pas d’établir que Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] ont désintéressé les causes de ce commandement dans le délai légal de 6 semaines et encore moins dans le délai de 2 mois qui leur était imparti par l’acte de commissaire de justice qui leur a été délivré par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 8 avril 2025. Au surplus, il apparait que la dette locative a augmenté puisqu’une nouvelle quittance subrogative a été établie le 11 août 2025 correspondant aux loyers impayés d’avril, mai et de juillet 2025.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies au 9 juin 2025.

Toutefois, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 pris dans leur rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que «le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative» et que «lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet».

Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] sollicitent des délais de paiement et proposent de payer une première mensualité de 1.540 € puis 34 mensualités de 129 €, le solde de la dette devant être dû lors de la dernière échéance. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités.

Il n’est pas contesté que Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] ont repris le paiement intégral du loyer depuis le mois d’octobre 2025. Le couple affirme que leur situation financière doit prochainement évoluer, Monsieur [Q] [N] devant percevoir un revenu mensuel de de 1.636 € dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée en cours de finalisation, cette somme s’ajoutant aux revenus de Madame [T] [U] d’un montant mensuel de 1.480 €. Ils assument, en outre la charge de deux enfants âgés de 13 ans et de 9 ans.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers et charges courants, de la situation financière du couple et en l’absence d’opposition du créancier, il y a lieu d’accorder à Madame [T] [U] et à Monsieur [Q] [H] les délais de paiements qu’ils sollicitent. Ces délais emporteront suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail. Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit étant d’ores et déjà acquise et reprenant ses effets, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [T] [U] et de Monsieur [Q] [H] et de tout occupant de leur chef, à défaut de libération volontaire des lieux.

Due jusqu'à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles augmentée des charges et taxes récupérables sera fixée.

Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] seront, en outre, condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, les loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir et jusqu'à la libération des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

II - Sur les demandes de condamnation au paiement :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte de ses créances subrogatives montrant que Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] lui sont redevables d’une somme de 6.242 € au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 10 mars 2026.

Ces derniers, comparants, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 6.242 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 3.160 € et à compter du 9 octobre 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

III - Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 8 avril 2025. En revanche, il n’y a pas lieu de les condamner in solidum en l’absence de clause de solidarité contractuellement prévue entre les co-preneurs.

Il apparaît équitable de condamner Madame [T] [U] et Monsieur [Q] [H] à payer la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,