TJ 69123, 9 juin 2026, RG 26/02204

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU : 09 Juin 2026

MAGISTRAT : Sidonie DESSART
GREFFIER : Céline MONNOT

DÉBATS : tenus en audience publique le 12 Mai 2026
PRONONCE : jugement rendu le 09 Juin 2026 par le même magistrat

AFFAIRE : S.A.S. KARAWAN AUTHENTIC
C/ Monsieur [F] [V], Madame [M] [V]

NUMÉRO R.G. : Jex N° RG 26/02204 - N° Portalis DB2H-W-B7K-35MG

DEMANDERESSE

S.A.S. KARAWAN AUTHENTIC RCS de [Localité 1] 478 160 641
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Jean-michel RAYNAUD de la SELARL RAYNAUD AVOCAT, avocats au barreau de LYON substituée par Me Samantha COURTADON, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

M. [F] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Me Anais PELLETIER, avocat au barreau de LYON

Mme [M] [V]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Julie FAIZENDE de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Me Anais PELLETIER, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance en date du 3 novembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a notamment :

- condamné la SAS KARAWAN AUTHENTIC et [T] [P] à verser à [F] et [M] [V] la somme provisionnelle de 19.960,41 € au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2025, 2ème trimestre inclus, outre intérêts à compter du commandement de payer ;

- dit que la SAS KARAWAN AUTHENTIC et [T] [P] s'acquittent de cette somme au moyen de 23 mensualités de 835 € chacune et d'une 24e comprenant les intérêts, intervenant le 15 de chaque mois, en plus des loyers en cours ;

- dit que pendant le délai le jeu de la clause résolutoire est suspendu et qu'à défaut de respect de cette échéance, y compris les loyers échus depuis l'audience, l'intégralité de la dette deviendra exigible, ce après une mise en demeure restée sans effet durant 15 jours, la clause résolutoire prendra effet, l'expulsion de la SAS KARAWAN AUTHENTIC et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique, et qu'elle sera ainsi que [T] [P] solidairement redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au dernier loyer et charges et jusqu'à libération des lieux ;

- dit que la clause résolutoire ne jouera pas si la SAS KARAWAN AUTHENTIC et [T] [P] se libèrent dans les conditions prévues.

Cette décision a été signifiée le 16 décembre 2025 à la SAS KARAWAN AUTHENTIC.

Le 19 février 2026, un commandement de quitter les lieux a été délivré à la SAS KARAWAN AUTHENTIC à la requête de [F] et [M] [V].

Par assignation par voie de commissaire de justice du 27 février 2026, la SAS KARAWAN AUTHENTIC a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lyon d'une demande aux fins de voir déclarer nul le commandement de quitter les lieux signifié à son encontre et, à titre subsidiaire, de se voir octroyer un délai de 12 mois, et a minima jusqu'au 31 juillet 2026 pour permettre de finaliser la cession de droit au bail sis [Adresse 3] à Lyon

L'affaire, après avoir été renvoyée, a été évoquée à l'audience du 12 mai 2026.

A l'audience, chacune des parties, représentée par un conseil, a exposé oralement ses demandes sur le fondement de ses dernières conclusions visées à l'audience auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample rappel de ses demandes et moyens, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la régularité de la procédure d'expulsion

Au préalable, il convient de rappeler qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à une constatation, même lorsqu'elles sont libellées sous la forme d'une demande tendant à voir notamment " dire que " ou " juger que " ou " dire et juger que ", formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Aux termes de l'article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion ou l'évacuation d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

Conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dans ses dernières conclusions, la SAS KARAWAN AUTHENTIC conteste la régularité de la procédure d'expulsion en faisant valoir :

-d'une part qu'elle justifie avoir réglé au bailleur tant les échéances mensuelles de 835 € chacune en plus des loyers courants que les condamnations laissées à sa charge, telles que prévus par l'ordonnance de référé du 3 novembre 2025 ;

-d'autre part que les bailleurs versent aux débats une mise en demeure du 23 décembre 2025 aux fins de paiement des loyers des troisièmes et quatrièmes trimestres 2025, sans fournir leur preuve de réception par ses soins.

Ces moyens seront donc examinés successivement.

Par ordonnance en date du 3 novembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a notamment :

- condamné la SAS KARAWAN AUTHENTIC et [T] [P] à verser à [F] et [M] [V] la somme provisionnelle de 19.960,41 € au titre des loyers et charges impayées au 1er avril 2025, 2ème trimestre inclus, outre intérêts à compter du commandement de payer ;

- dit que la SAS KARAWAN AUTHENTIC et [T] [P] s'acquittent de cette somme au moyen de 23 mensualités de 835 € chacune et d'une 24e comprenant les intérêts, intervenant le 15 de chaque mois, en plus des loyers en cours ;

- dit que pendant le délai le jeu de la clause résolutoire est suspendu et qu'à défaut de respect de cette échéance, y compris les loyers échus depuis l'audience, l'intégralité de la dette deviendra exigible, ce après mise en demeure restée sans effet durant 15 jours, la clause résolutoire prendra effet, l'expulsion de la SAS KARAWAN AUTHENTIC et de tous occupants de son chef pourra être poursuivis avec le concours de la force publique, et qu'elle sera ainsi que [T] [P] solidairement redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au dernier loyer et charges et jusqu'à libération des lieux ;

- dit que la clause résolutoire ne jouera pas si la SAS KARAWAN AUTHENTIC et [T] [P] se libèrent dans les conditions prévues.

En l'espèce, il résulte de l'ordonnance rendue le 3 novembre 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon que, faute pour la SAS KARAWAN AUTHENTIC de payer une des mensualités de 835 € chacune telles que fixées par cette décision ou les loyers courants à leur date d'exigibilité pendant les délais impartis tels que rappelés ci-dessus (à savoir à compter du 15 novembre 2025 et pendant 24 mois, la dernière mensualité permettant de solder la dette locative de 19.960, 41 € au titre des loyers et charges impayées au 1er avril 2025, deuxième trimestre inclus, outre intérêts à compter du commandement de payer), la clause résolutoire était acquise et il pourrait être procédé à l'expulsion de la SAS KARAWAN AUTHENTIC et à celle de tous occupants de son chef avec l'aide, si nécessaire, de la force publique.

Ainsi le jugement précité ne constitue un titre exécutoire pouvant fonder une mesure d'expulsion de la SAS KARAWAN AUTHENTIC et de tous occupants de son chef qu'à la condition d'une part que les délais de paiement tels que fixés n'aient pas été respectés et d'autre part qu'une mise en demeure soit restée sans effet durant 15 jours.

Or il résulte de l'analyse des pièces versées aux débats que les bailleurs justifient avoir adressé à la SAS KARAWAN AUTHENTIC une lettre de mise en demeure le 23 décembre 2025 par lettre recommandée avec demande d'avis de réception présentée le 7 janvier 2026 et retournée non réclamée le 6 février 2026. L'argument tiré de l'absence de justification de l'envoi d'une mise en demeure et donc inopérant.

Cette lettre du 23 décembre 2025 a mis en demeure la SAS KARAWAN AUTHENTIC de régler avant 15 jours la somme globale de 5.259,41 €, se décomposant comme suit :

- 3ème trimestre 2025 : 4.319,31 € ;

- 4ème trimestre 2025 : 4.319,31 € ;

- total échéancier : 1.676 € ;

- total sommes dues : 10.314,62 € ;

- versements directs (4.424,41 € le 26 juin 2025 et 835 € le 27 novembre 2025) : 5.259,41 € ;

- retard sur délais judiciaires : 5.055,21 €.

Concernant les versements allégués par la SAS KARAWAN AUTHENTIC entre le 15 décembre 2025 et le 24 février 2026, il convient d'examiner uniquement ceux antérieurs au 23 décembre 2025 ayant justifié l'envoi de la mise en demeure, puis du commandement de quitter les lieux litigieux. Or il résulte de l'analyse des pièces versées aux débats que les versements de la somme de 1.394,95 € du 15 décembre 2025 " partie adverse dont art 700 ", des sommes de 835 € le 26 novembre 2025 et le 16 décembre 2025 ont bien été intégrés par les bailleurs dans leur décompte. Néanmoins, le versement de ces sommes (3.064,95 € au total) est intervenu, alors que la SAS KARAWAN AUTHENTIC était tenue au règlement également des loyers courants (3.571 € au 4ème trimestre 2025, soit 2.380,86 € pour la période de novembre à décembre 2025), de l'indemnité d'occupation de novembre et décembre 2025 (1.670 € au total) et de l'indemnité de procédure allouée par l'ordonnance de référé (800 € outre les dépens), laissant une dette en faveur des bailleurs à hauteur de la somme de 1.785,71 €, outre les dépens. À titre surabondant, les paiements justifiés intervenus entre la mise en demeure et le commandement de quitter les lieux n'ont été effectués qu'à hauteur de la somme de 835 € par mois dus au titre de l'échéancier fixé par l'ordonnance du 23 novembre 2025.

En conséquence, au vu du non-respect des délais de paiement tels que fixés par l'ordonnance de référé du 3 novembre 2025, c'est à bon droit que le bailleur a délivré à la SAS KARAWAN AUTHENTIC un commandement de quitter les lieux le 19 février 2026.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il résulte des articles L412-1 et L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Par ailleurs, l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution dispose que la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an et que pour la fixation des délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il résulte de ces textes et plus particulièrement des articles L412-1 et L412-3 du code des procédures civiles d'exécution que, hors cas d'introduction dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, des délais peuvent être accordés, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Il appartient ainsi au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits des occupants, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il résulte de la lecture combinée des articles précités que le juge de l'exécution a le pouvoir, d'accorder des délais judiciaires à l'occupant de locaux commerciaux pour lui permettre un relogement de son activité professionnelle. Cette demande doit reposer sur des éléments sérieux relatifs à sa bonne volonté en tant qu'occupant et surtout à ses difficultés de relocalisation de son activité.

En l'espèce, la poursuite de l'exploitation du fonds de commerce est contestée par les parties, les bailleurs produisant une attestation en pièce n° 14 dépourvue de toute valeur probante sur ce point. La SAS KARAWAN AUTHENTIC produit quant à elle trois mandats immobiliers du 14 février 2024, du 7 février 2025 et du 23 mai 2025 aux fins de cession de son droit au bail et un courriel du 23 février 2026 démontrant l'intérêt d'un acheteur. Elle fait état, sans en justifier, d'un contact par une seconde agence souhaitait organiser une visite de la boutique avec un acheteur potentiel. Elle sollicite un délai de 12 mois pour lui permet d'avancer sur la cession du droit au bail commercial qui lui permettrait, en cas de finalisation, de solder avant le terme de l'échéancier de loyer fixé par l'ordonnance du 3 novembre 2025.

Ces circonstances, alors que la SAS KARAWAN AUTHENTIC démontre des efforts pour apurer la dette locative et que la cession de son droit au bail commercial lui permettrait de solder sa dette locative, suffisent à établir sa bonne volonté en tant qu'occupant des lieux, élément indispensable pour justifier l'octroi de délais, qui ne sauraient néanmoins dépasser trois mois. Alors que la dette locative est ancienne et que la SAS KARAWAN AUTHENTIC a déjà bénéficié dans les faits de délai pour quitter les locaux, son maintien dans les lieux ne peut en effet intervenir au détriment des propriétaires légitimes, qui ne peuvent être exposés davantage au risque d'aggravation de la dette locative, déjà très importante.

Dans ces conditions, il sera accordé à la SAS KARAWAN AUTHENTIC un délai de trois mois pour trouver un nouveau logement conditionné à compter de la notification du présent jugement au minimum au règlement des indemnités mensuelles d'occupation mises à sa charge par l'ordonnance du 3 novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

L'équité et la solution donnée au litige commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, eu égard à la nature de la demande et à la solution donnée au litige, chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle dans la présente instance.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS