TJ 40088, 3 juin 2026, RG 26/00137

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 03 Juin 2026

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

N° RG 26/00137 - N° Portalis DBYL-W-B7K-DJ2B

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “HAMEAU ET OREE DU VILLAGE”, représenté par son syndic en exerce la SA SOGIRE immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 317 372 704, dont le siège social est [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Laure DARZACQ de la SELARL LAURE DARZACQ, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : SELARL CONIL ROPERS GOURLAIN-PARENTY ROGOWSKI SEVESTRE-BEDARD, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEUR

S.A.R.L. [V], immatriculée au RCS d’[Localité 3] sous le numéro 479 635 926
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique sur délégation de la Présidente du tribunal, selon la procédure accélérée au fond,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L'affaire a été appelée à l'audience publique du 01 Avril 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au TROIS JUIN DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE

La SARL [V] est propriétaire des lots numéros 601 et 19 au sein de l'immeuble dénommé RESIDENCE “[Adresse 7] à [Localité 5]. Le syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence a confié les fonctions de syndic à la société SOGIRE dont le siège est à [Adresse 8].

Par courrier recommandé avec accusé de réception de son conseil en date du 21 novembre 2025, le SDC de la RESIDENCE “[Adresse 9]” a mis en demeure la SARL [V] de payer dans un délai de trente jours la somme de 17 454,53 euros, au titre des charges de copropriété demeurées impayées et des frais de mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, le SDC de la RESIDENCE “[Adresse 9]”, représenté par son Syndic en exercice la société SOGIRE, a fait assigner la SARL [V] devant le président du tribunal judiciaire de Dax, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond. Il a demandé à la juridiction de :

- condamner la SARL [V] à lui payer la somme de 17 454,53 euros au titre des provisions exigibles et appelées en application du vote des budgets prévisionnels pour la période allant du 1er décembre 2024 au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2025 (date de réception de la mise en demeure).
- condamner la SARL [V] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SARL [V] à lui payer la somme de 60 euros au titre des frais de mise en demeure du 21 novembre 2025 et la somme de 300 euros au titre du forfait relatif à la constitution du dossier remis à avocat,
- condamner la SARL [V] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
- juger que la décision sera exécutoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

À l'appui de ses demandes, le SDC de la RESIDENCE “[Adresse 9]” fait valoir les moyens suivants :
- La SARL [V] n'ayant effectué aucun paiement de charges depuis le 1er décembre 2024, il est bien fondé à recouvrer les charges de copropriété impayées par celui-ci pour la somme globale de 17 454,53 euros au 1er novembre 2025.
- Les appels de fonds correspondent aux tantièmes dont la SARL [V] doit assumer la charge, conformément aux décisions adoptées lors des assemblées générales.
- Les mises en demeure sont restées sans effet.
- Le non-respect de l'obligation légale de payer les charges de copropriété est constitutif d'une faute justifiant de l'octroi de dommages-intérêts.

A l'audience du 1er avril 2026 à laquelle l'affaire a été appelée, le SDC de la RESIDENCE “[Adresse 9]”, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement citée, la SARL [V] n'a pas constitué avocat. Susceptible d'appel, le jugement est réputé contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 3 juin 2026 en raison d’un surcroit de la charge de travail du magistrat;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Selon l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 I., ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'article 36 dudit décret prévoit que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, aux termes de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En outre, selon l'article 19-2, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance (...).

En l'espèce, le syndicat produit notamment à l'appui de sa demande :
- le contrat de syndic en cours de validité,
- un relevé de propriété,
- le règlement de copropriété,
- le jugement du 7 mai 2025 rendu à l’encontre de la partie défenderesse aux présentes,
- un décompte des sommes dues au 29 octobre 2025,
- les appels de fonds,
- la mise en demeure du 21 novembre 2025,
- les procès-verbaux d'assemblées générales des 24 avril 2024 et 27 mars 2025.

La défenderesse n'a pas comparu pour s'expliquer.

Il résulte des éléments versés aux débats que les comptes de l’exercice annuel concernant la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ont été approuvés par l’assemblée générale du 24 avril 2024. Les résolutions votées lors de ces assemblées n'ont pas fait l'objet de recours.

Il apparaît également que selon le relevé de compte copropriétaire (pièce n°6) produit en date du 29 octobre 2025, la SARL [V] reste redevable (hors frais de procédure) de la somme de 17 454,53 euros au titre des appels de fonds appelés et impayés au 1er octobre 2025 sur les lots numéros 19 et 601, au titre des charges courantes de copropriété et cotisations fonds travaux ALUR tels que votés et approuvés en assemblée générale. La mise en demeure qui lui a été adressée le 21 novembre 2025 (réceptionnée le 4 décembre 2025) est restée infructueuse plus d'un mois.

En conséquence, la somme de 17 454,53 euros réclamée apparaît fondée dans son principe et justifiée dans son montant et il convient de condamner la SARL [V] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

En outre, le syndicat a exposé des frais de procédure dont il demande le remboursement à hauteur de la somme de 60 euros au titre des frais de la mise en demeure. Conformément à la loi et compte tenu du contrat de syndic en cours de validité, ces frais de recouvrement, qui apparaissent nécessaires, sont à la charge des copropriétaires concernés. En conséquence, il convient de condamner la SARL [V] au paiement de la somme de 60 euros à ce titre.

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir subi un préjudice indépendant du simple retard de paiement et notamment de son préjudice financier, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais qu'il a dû exposer non compris dans les dépens. La SARL [V] sera donc condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, par application de l'article 696 du même code.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS