TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/12922

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/12922 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7DCR

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé CASERNE MIRABEAU sis 1 IMPASSE ALBAREL MALAVASI 13015 MARSEILLE (Me Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ SCI VILLAGE MIRABEAU (défaillante)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée CASERNE MIRABEAU sise 1 IMPASSE ALBAREL MALAVASI 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA MARSEILLE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro B067 803 916 et dont le siège social est sis Rue Edouard Alexander-rue Eugène Paillas - 13010 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA SCI VILLAGE MIRABEAU, Chez son gérant ACR IMMO, inscrite au RCS d’Aix en Provence sous le numéro 909 949 588 et dont le siège social est sis 735 CHEMIN DES LOUPS - 13290 AIX EN PROVENCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI VILLAGE MIRABEAU est propriétaire des lots n° 336 à 351 au sein de l'ensemble immobilier dénommé " Caserne Mirabeau " sis 1 impasse Albarel Malavasi, 13015 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer la somme en principal de 7.832,24 euros lui a été signifié par Commissaires de justice en date du 10 octobre 2023.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 23 septembre 2025.

*
Par acte d'huissier du 16 décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " Caserne Mirabeau " sis 1 impasse Albarel Malavasi, 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MARSEILLE, a assigné la SCI VILLAGE MIRABEAU devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d'application Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces,

Y venir la requise s'entendre condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé " CASERNE MIRABEAU " sis à 13015 MARSEILLE, 1 impasse Albarel Malavasi :

- La somme de 21 689,38 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 06 novembre 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l'intégralité de la réclamation à compter des présentes à compter des présentes (article 1231-6 du code civil)
Condamner la requise au paiement d'une somme de 1.155,00 € au titre des frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
Condamner la requise au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, l'attitude de la requise ayant aggravé la situation de ce syndicat pourtant déjà en difficulté
Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.
Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire (article 481-1 du CPC)
Ordonner le maintien de l'exécution provisoire de la décision à intervenir vu l'urgence et le bien-fondé de la réclamation ;
La condamner à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l'Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
Condamner la requise au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) dont distraction au profit de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres des droit ; y compris le coût des deux commandements de payer déjà signifiés, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.
Condamner la requise à supporter les frais d'exécution et dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, devra être supporté par la débitrice en sus de l'article 700 du Code de procédure civile.

*
Régulièrement citée à étude, la SCI VILLAGE MIRABEAU n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/12922.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.

En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- La fiche d'immeuble
- Le titre de propriété de la SCI VILLAGE MIRABEAU sur les lots 336 à 351 au sein de l'ensemble immobilier dénommé " Caserne Mirabeau " sis 1 impasse Albarel Malavasi, 13015 MARSEILLE
- Le décompte de charges arrêté au 6 novembre 2025 et de frais
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 31 janvier 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2020 et votant le budget prévisionnel de l'exercice 2022
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mai 2023 approuvant les comptes de l'exercice 2021 et votant le budget prévisionnel de l'exercice 2023 et de l'exercice 2024
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 novembre 2024 approuvant les comptes de l'exercice 2023 et votant le budget prévisionnel de l'exercice 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 16 janvier 2025 désignant le syndic en exercice
- Le contrat de syndic en cours
- Le commandement de payer la somme en principal de 7.832,24 euros lui a été signifié par Commissaires de justice en date du 10 octobre 2023
Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 6 novembre 2025 et représentant la somme de 21.689,38 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposée par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :

- Les frais de " relance " du 21.08.2023 (35 euros)
- Les frais de " constitution dr Huis " du 05.10.2023 (350 euros)
- Les frais de " constitution du dossier transmis à l'avocat " du 12.02.2024 (375 euros)
La SCI VILLAGE MIRABEAU reste donc redevable au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, de la somme de 395 euros.
En conséquence, il conviendra de condamner la SCI VILLAGE MIRABEAU à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 21.689,38 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter au 10 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 7.832,24 euros, et à compter du 16 décembre 2025, date de l'assignation, pour le surplus ; et celle de 395 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, outre le montant des charges dues, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble. L'inertie du défendeur ayant déjà conduit à deux précédentes condamnations est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI VILLAGE MIRABEAU sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI VILLAGE MIRABEAU succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.
Il y a donc lieu d'autoriser la distraction des dépens au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

S'agissant des frais d'exécution forcée, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

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PAR CES MOTIFS