TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/12951

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/12951 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7C2K

AFFAIRE : SDC de l’immeuble sis 58 rue Jean Cristofol 13003 MARSEILLE (Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)
C/ S.C.I. LA GINESTIERE (défaillante)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 58 rue Jean Cristofol 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, inscrite au RCS de Versailles sous le numéro 423 719 178 00018, dont le siège est situé 90, rue Flandrin - 75016 PARIS, prise en son établissement de Marseille, situé 54, cours Pierre Puget 13006 Marseille, lui-même pris en la personne de son représentant légal et domicilié, désignée à cette fonction par ordonnance en date du 18 Novembre 2019.

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. LA GINESTIERE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 533 425 948 00015 dont le siège social est sis 5 impasse Saint Honoré - 13004 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante
***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA GINESTIERE est propriétaire du lot n°6 au sein de l'immeuble sis 58 rue Jean Cristofol, 13003 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 19 novembre 2024.

*
Par acte d'huissier du 15 décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis 58 rue Jean Cristofol, 13003 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a assigné la SCI LA GINESTIERE devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1, Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967 et plus particulièrement ses articles 35 et 45-1, Vu l'article 700 du CPC, Vu les articles 696 et suivants du CPC,

Venir la SCI LA GINESTIERE :
* Entendre Recevoir le Syndicat des Copropriétaires Requérant en ses demandes et les Entendre Dire et Juger bien fondées,
*s'Entendre Condamner à Payer au Syndicat Requérant :
1°) la somme de 16.331,16 € au titre des charges et provisions pour charges dues compte arrêté au 24/10/2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024 sur la somme de 15.107,26 € et à compter des présentes pour le surplus ;
2°) la somme de 4.000 € pour la réparation du préjudice subi par le requérant du fait de sa résistance abusive ;
3°) la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du CPC
*s'Entendre Condamner à Supporter les entiers dépens (article 696 du CPC) en lesquels seront compris tous les frais d'huissier actuellement exposés.
* Venir, enfin, Entendre Rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à Intervenir, et Juger qu'aucune raison ne justifîe qu'elle soit écartée

*
Régulièrement citée à étude, la SCI LA GINESTIERE n'a pas constitué avocat.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/12951.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en acceptation de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.

En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- L'ordonnance du 18 novembre 2019 désignant la SELARL AJ ASSOCIES comme administrateur provisoire de l'immeuble en copropriété et sa prorogation
- Le relevé de propriété du lot 6
- Le règlement de copropriété
- La mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de payer la somme de 15.107,26 euros du 19 novembre 2024
- Le décompte des charges et frais arrêté au 24 octobre 2025
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 12 octobre 2022 votant un appel de provisions exceptionnel aux fins de réaliser des travaux d'étaiement
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 9 novembre 2022 approuvant les comptes pour les exercices 2018, 2019, 2020, et 2021
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 02 décembre 2025 approuvant le budget prévisionnel de l'exercice 2022
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 26 décembre 2022 approuvant le budget prévisionnel de l'exercice 2023
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 18 mars 2024 approuvant le budget prévisionnel de l'exercice 2024
- Le procès-verbal des décisions prises par l'administrateur provisoire le 19 décembre 2024 approuvant le budget prévisionnel de l'exercice 2025
- Les notifications d'arrêté de péril imminent et de mise en sécurité de l'immeuble sis 58 rue Jean Cristofol, 13003 MARSEILLE
Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 24 octobre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposée par aucun texte.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s'apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.
L'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais de mise en demeure du 20.11.2024 (20 euros)
- Les frais " ETAT DATE LA GINESTIERE " du 25.02.2025 (240 euros)
- Les frais " condamnation TJ 22 septembre 2022 " du 16.11.2022 (3.674,91 euros)
Pour un montant total de 3.934,91 euros.

En conséquence, la SCI LA GINESTIERE sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 12.396,25 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus au 24 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024 sur la somme de 15.107,26 euros, et à compter du 15 décembre 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, outre la somme due, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la copropriété a fait l'objet d'un placement sous l'administration judiciaire provisoire de la SELARL AJ ASSOCIES.
Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
" 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ".

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI LA GINESTIERE succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.
En outre, le syndicat des copropriétaires est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale et n'indique pas renoncer à percevoir la part contributive de l'Etat. Il sera donc débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l'écarter.

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PAR CES MOTIFS