TJ 13055, 8 juin 2026, RG 26/00080

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 26/00080 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7CP6

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé VALMANTE MICHELET B sis 109 traverse de la Gouffone 13009 Marseille ( Me Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ M. [W] [Q] (défaillant)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence dénommée VALMANTE MICHELET B sise 109 traverse de la Gouffone 13009 Marseille, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, SASimmatriculée au registre du Commerce et des Sociétés de Marseille sous le n° 067 803 916 dont le siège social est rue Edouard Alexander rue Eugène Paillas, 13010 MARSEILLE représenté par son représentant légal en exercice audit siège domicilié,

représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [W] [Q],né le 10 août 1970 à Marseille, domicilié et demeurant 109 TRAVERSE DE LA GOUFFONNE - RESIDENCE VALMANTE MICHELET BT B2 - 13009 MARSEILLE

défaillant

*** EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [Q] est propriétaire des lots n° 10183 et 10244 au sein de l'ensemble immobilier dénommé " VALMANTE MICHELET B ", sis 109 traverse de la Gouffonne bâtiment B 13009 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à ses lots.
Deux commandements de payer lui ont été signifiés par Commissaires de justice en date des 25 juillet 2023 et 08 juillet 2024.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 26 novembre 2024.

*
Par acte d'huissier du 29 décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier " VALMANTE MICHELET B ", sis 109 traverse de la Gouffonne bâtiment B, 13009 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA MARSEILLE, a assigné Monsieur [W] [Q] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d'application Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces,

Y venir le requis s'entendre condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé " VALMANTE MICHEMET B " sis 109 traverse de la Gouffonne bâtiment B, 13009 MARSEILLE :
- La somme de 13.583,32 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 octobre 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l'intégralité de la réclamation à compter des présentes (article 1231-6 du Code civil).
Condamner le requis au paiement d'une somme de 2.550 € au titre des frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
Condamner le requis au paiement d'une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, l'attitude répétée du requis ayant aggravé la situation de ce syndicat.
Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.
Ordonner le maintien de l'exécution provisoire de la décision à intervenir vu l'urgence et le bien-fondé de la réclamation ;
Le condamner à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l'Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
Condamner le requis au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) y compris les coûts du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par le présente procédure, dont distraction au profit de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.
Condamner le requis à supporter les frais d'exécution et dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du Code de procédure civile.

*
Régulièrement cité à étude, Monsieur [W] [Q] n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°26/00080.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.

En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- Le relevé de propriété des lots 10183 et 10244
- La fiche d'immeuble
- Le décompte de charges arrêté au et de frais
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 27 octobre 2025 23 novembre 2020 approuvant les comptes de l'exercice 2019 et fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2021
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 15 juin 2022 approuvant les comptes de l'exercice 2021 et fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2023
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2023 approuvant les comptes de l'exercice 2022 et fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2024
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 juin 2024 approuvant les comptes de l'exercice 2023 et fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 18 septembre 2025 approuvant les comptes de l'exercice 2024 et fixant le budget prévisionnel de l'exercice 2026
- Le contrat de syndic en cours
- Le commandement de payer la somme de 11.632,24 euros signifié par Commissaires de justice le 08 juillet 2024
Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites, représentant la somme de 13.583,32 euros arrêtée au 27 octobre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposée par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais " suivi procedure recouvrement " du 05.12.2022 (125 euros) ; 06.03.2023 (125 euros) et 12.06.2023 (125 euros)
- L'intégralité des frais de constitution de dossier pour un montant total de 1.475 euros
Monsieur [W] [Q] reste donc redevable au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, de la somme de 1.049,31 euros correspondant aux deux hypothèques et aux deux sommations.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [W] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 13.583,32 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 11.632,24 euros, et à compter du 29 décembre 2025, date de l'assignation, pour le surplus ; ainsi que la somme de 1.049,31 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, outre le montant des charges dues, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble. L'inertie du défendeur ayant déjà conduit à deux précédentes condamnations est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Monsieur [W] [Q] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [Q], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance, en ceux non compris les frais de commandement de payer émis, ces derniers ayant déjà été retenus au titre des frais nécessaires.

Il y a donc lieu d'autoriser la distraction des dépens au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.
S'agissant des frais d'exécution forcée, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS