TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/12860

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/12860 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7ETF

AFFAIRE : S.D.C. du 4 RUE BALLARD 13002 MARSEILLE (Me Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)
C/ S.C.I. L2R (défaillante)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du 4 RUE BALLARD 13002 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CARTIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 347 503 583 et dont le siège social est sis 66 avenue du Prado - 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentan légal en exercice

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. L2R, inscrite au RCS d’Aix en Provence sous le numéro 803 385 046 et dont le siège social est sis 29 Bis Avenue Générale Raoul Salon - 13700 MARIGNANE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante
***

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis 4 Rue Ballard, 13002 MARSEILLE, est soumis au statut de la copropriété.
La SCI L2R est propriétaire au sein de cette copropriété du lot n°2.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 7 novembre 2025.

*
Par acte d'huissier en date du 11 décembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis 4 Rue Ballard, 13002 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, a assigné la SCI J.M.H IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER la SCI L2R à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis 4 Rue Ballard 13002 MARSEILLE :
- La somme en principal de 53 778,50 € au titre des charges de copropriété dues au 7 novembre 2025 ;
- La somme de 1 036,80 € au titre des frais nécessaires ;
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2025, date de la mise en demeure.
CONDAMNER la SCI L2R à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis 4 Rue Ballard 13002 MARSEILLE la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER la SCI L2R au paiement d'une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
*

L'assignation destinée à la SCI L2R a abouti à un procès-verbal de recherches infructueuses.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/12860.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 08 juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
- Le contrat de syndic
- Le relevé de propriété du lot 02
- La fiche d'immeuble
- Le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille 17 avril 2024 ayant condamné la SCI L2R à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 794,30 € au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2023 et à la somme de 1 297,64 € au titre des charges prévisionnelles de l'exercice 2024
- La mise en demeure du 7 novembre 2025
- Le décompte de charges arrêté au 7 novembre 2025 et de frais
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 06 avril 2023 votant divers travaux
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 mai 2024 approuvant les comptes pour l'exercice 2023 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, ainsi que des travaux
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 octobre 2024 votant divers travaux
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 mai 2025 approuvant les comptes pour l'exercice 2024, et votant un budget prévisionne pour l'exercice 2026 ainsi que divers travaux

Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 7 novembre 2025 d'un montant de 53.778,50 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparait certaine, liquide et exigible au regard des éléments produits au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposé par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- L'intégralité des frais de " dossier suivi " réclamés, pour un montant total de 1.036,80 euros.
Il conviendra donc de débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de sa demande au titre des frais nécessaires.
En conséquence, la SCI L2R sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 53.778,50 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 7 novembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'espèce au regard du quantum du par la SCI défenderesse défaillante, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la SCI L2R, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS