TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/10973

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/10973 - N° Portalis DBW3-W-B7J-65PX

AFFAIRE : S.D.C. du 24 RUE LOUBON 13003 MARSEILLE (Me Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ M. [T] [U] [R] (défaillant)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 24 RUE LOUBON 13003 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET O.TRAVERSO, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 817 838 154 et dont le siège social est sis 124 Boulevard Saint Loup - 13010 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [T] [U] [R], né le 04 janvier 1962 à Marseille (13), domicilié et demeurant 24 Rue Loubon - 13003 MARSEILLE

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [U] [R] est propriétaire du lot 6 au sein de l'immeuble sis 24 Rue Loubon, 13003 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux à ses lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 8 juillet 2024.

*
Par acte d'huissier du 16 octobre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis 13 Rue Jean Roque, 13001 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET O. TRAVERSO, a assigné Monsieur [L] [X] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d'application Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces,

Y venir le requis s'entendre condamner à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété sis 24 RUE LOUBON, 13003 MARSEILLE :

- La somme de 8.465,00 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure sur les sommes commandées et l'intégralité de la réclamation à compter des présentes (article 1231-6 du Code civil).

Condamner le requis au paiement d'une somme de 1.085,93 € au titre des frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamner le requis au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, l'attitude répétée du requis ayant aggravé la situation de ce syndicat.

Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.

Ordonner le maintien de l'exécution provisoire de la décision à intervenir vu l'urgence et le bien-fondé de la réclamation ;

Le condamner à payer la somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l'Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l'Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Condamner le requis au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) dont distraction au profit de Me Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.

*
Régulièrement cité à personne, Monsieur [T] [U] [R] n'a pas constitué avocat.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/10973.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 473, alinéa 2, du Code de procédure civile, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire.
En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
- Le relevé de propriété du lot 6
- La fiche d'immeuble
- La mise en demeure du 8 juillet 2024
- Le décompte de charges arrêté au 24 septembre 2025 et de frais
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 05.05.2022 approuvant les comptes de l'exercice 2020-2021 et fixant le budget prévisionnel des exercices 2022-2023 et 2023-2024

- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 30.01.2021 approuvant les comptes de l'exercice 2019-2020 et fixant le budget prévisionnel des exercices 2020-2021 et 2021-2022
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 17.05.2024 approuvant les comptes de l'exercice 2021-2022 et 2022-2023 et fixant le budget prévisionnel des exercices 2023-2024 et 2024-2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 10.06.2025 approuvant les comptes de l'exercice 2023-2024 et fixant le budget prévisionnel des exercices 2024-2025 et 2025-2026
- Le contrat de syndic

En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [T] [U] [R] le 16 octobre 2025, de sorte qu'il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précédent soit à partir du 16 octobre 2020, sauf si un acte interruptif de prescription est intervenu avant l'assignation, ce qui n'est pas le cas. Les sommes libellées du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2020 seront donc retranchées du montant total dû au syndicat des copropriétaires, pour un montant de 948,56 euros.

Il conviendra également pour les mêmes raisons de retrancher la somme de 70,17 euros réclamée au titre d'un " solde charges courantes 2019 ", libellée au 30.01.2021.

Aussi, s'agissant des charges de copropriété restantes arrêtées au 24 septembre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposée par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.
Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais de mise en demeure du 31.03.2019 (20 euros)
- Les frais " honoraires de relance après mise en demeure " du 30.11.2021 (120 euros) et du 15.01.2024 (120 euros)
- Les frais " honoraires dossier transis à l'auxiliaire de justice " du 21.04.2024 (800 euros)

Monsieur [T] [U] [R] reste donc redevable au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, de la somme de 25,93 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [T] [U] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7.446,27 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter au 8 juillet 2024, date de la mise en demeure ; et celle de 25,93 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, outre le montant de la somme due, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, et lui occasionne des frais supplémentaires de gestion.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter de la présente.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Monsieur [T] [U] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [U] [R], succombant, supportera la charge des dépens liés à la présente instance
.
Il y a donc lieu d'autoriser la distraction des dépens au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS