TJ 13055, 8 juin 2026, RG 25/09621

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 08 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/09621 - N° Portalis DBW3-W-B7J-632G

AFFAIRE : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER sis 2 RUE D’ORAN 13005 MARSEILLE ( Me Aude VAISSIERE)
C/ M. [H] [W], [C] [N] et Mme [B] [V] épouse [N] (défaillants)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 23 mars 2026 par Madame Marion POTIER, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 30 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 2 RUE D’ORAN 13005 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SCP CBF ASSOCIES, inscrite au RCS de Toulouse sous le numéro 494 003 213 et dont le siège social est sis 47 bis Boulevard Carnot - 13100 AIX EN PROVENCE, es qualité d’administrateur provisoire, prise en la personne de Maître [O] [L]

représentée par Maître Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [H] [W], [C] [N],
et
Madame [B] [V] épouse [N], demeurant 3 BOULEVARD FRANCOIS CAMOIN - 13013 MARSEILLE

défaillants

***

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier sis 2 Rue d'Oran, 13005 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

Madame [B] [V] épouse [N] et Monsieur [H] [W] [C] [N] sont propriétaires au sein de cette copropriété des lots 9 et 10.
Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leurs lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 7 juin 2024.

*
Par actes d'huissier en date du 23 septembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 2 Rue d'Oran, 13005 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire, la SCP CBF ASSOCIES, a assigné Madame [B] [V] épouse [N] et Monsieur [H] [N] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 et 33 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Vu l'article 55 du décret du décret n° 67-223 du 10 mars 1967,
Vu le décret du 26 mars 2015,
Vu les articles 1231-1 et 1353 du Code civil,
Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu l'ordonnance du 1er mars 2023
Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER solidairement Madame [V] épouse [N] et Monsieur [N] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier 2, rue d'Oran 13005 Marseille, représenté par la SCP CBF ASSOCIES, société civile professionnelle, en son établissement sis 47, Bis Boulevard CARNOT 13100 AIX EN PROVENCE, immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 494 003 213, ès qualité d'administrateur provisoire de l'ensemble immobilier dénommé 2 rue d'ORAN 13005 MARSEILLE (France) suivant ordonnance du Tribunal judiciaire de MARSEILLE du 5 décembre 2023 (RG n°23/02246), prise en la personne de Maître [O] [L], la somme de 17.094,36 € au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 1 er juillet 2025 avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

CONDAMNER solidairement Madame [V] épouse [N] et Monsieur [N] à verser au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER solidairement Madame [V] épouse [N] et Monsieur [N] à verser au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article
700 CPC.

CONDAMNER solidairement Madame [V] épouse [N] et Monsieur [N] aux entiers dépens y compris les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure du 7 juin 2024 en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

ORDONNER que les frais nécessaires exposés par le Syndicat des Copropriétaires pour le recouvrement de la créance sont imputables aux seuls copropriétaires défaillants.

*
Régulièrement cités à étude, Madame [B] [V] épouse [N] et Monsieur [H] [N] n'ont pas constitué avocat.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/09621.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n'ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire à l'égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- Le relevé de propriété des lots 9 et 10
- L'ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de Marseille le 5 décembre 2023 désignant la SCP CBF ASSOCIES en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble sis 2 rue d'Oran 13005 Marseille et son ordonnance de prorogation
- Le règlement de copropriété
- Le décompte de charges et frais arrêté au 1er juillet 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 2022 approuvant les comptes pour l'exercice 2021 et le budget prévisionnel de l'exercice 2023
- Les Grands Livres 2022 et 2023
En l'espèce, le relevé de compte fourni débute au 21 janvier 2022 et inclut par ailleurs un solde antérieur à cette date, celui-ci débutant au 2 décembre 2018 selon les extraits de comptes fournis. Toutefois, le syndicat des copropriétaires a assigné les défendeurs par acte extrajudiciaire en date du 23 septembre 2025, de sorte qu'il est recevable à réclamer les sommes sur les 5 années qui précédent soit à partir du 23 septembre 2020, sauf si un acte interruptif de prescription est intervenu avant l'assignation, ce qui n'est pas le cas. Les sommes libellées du du 2 décembre 2018 au 2 décembre 2020 seront donc retranchées du montant total dû au syndicat des copropriétaires, étant prescrites, pour un montant de 1.675,64 euros.
Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune pièce de nature à justifier des créances réclamées postérieurement au 1er octobre 2023. Les procès-verbaux des assemblées générales ne sont pas produits, et les appels de fond ne peuvent suffire à eux seuls à justifier de l'existence d'une créance. Celles-ci seront donc intégralement retranchées pour un montant de 1.009,86 euros.

En outre, il ressort des extraits de comptes produits que la somme réclamée au titre du solde antérieur précédemment évoqué ne comprend pas uniquement des provisions mais également des frais s'apparentant à des frais de recouvrement au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera précisé que la demande " ORDONNER que les frais nécessaires exposés par le Syndicat des Copropriétaires pour le recouvrement de la créance sont imputables aux seuls copropriétaires défaillants " ne peut être accueillie qu'après une vérification et une analyse du caractère nécessaire des dépenses engagées.
L'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais de rappel du 19.03.2021 (6 euros) et du 26.01.2021 (6 euros)
- Les frais de mise en demeure du 25.03.2021 (60 euros)
- Les frais de " remise dossier huissier " du 29.11.2021 (120 euros)
- Les frais de " MED du 27.03.2023 (144 euros). Il sera relevé que celle-ci n'est pas produite.
Sera donc retranchée du montant total réclamé la somme de 336 euros.

En conséquence, en l'absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, il conviendra de condamner chacun des défendeurs à proportion de sa quote-part dans l'indivision à verser au syndicat des copropriétaires la somme totale de 14.072,86 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2026, date du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, outre le montant de la somme restant due, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [B] [V] épouse [N] et Monsieur [H] [N], succombants, supporteront solidairement la charge des dépens liés à la présente instance, en ceux non compris les frais de recouvrement nécessaires.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Madame [B] [V] épouse [N] et Monsieur [H] [N] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS