TJ 62119, 10 juin 2026, RG 26/00163

MINUTE N° 26/00174

ORDONNANCE DU:

10 Juin 2026

ROLE:
N° RG 26/00163 - N° Portalis DBZ2-W-B7K-JA7Y

[A] [B] [T] [U]
C/
[M] [V] [H] épouse [N], [I] [X], notaire associée, S.A.R.L. HAUTS DE FRANCE IMMOBILIER

Grosse(s) délivrée(s)
à Me PAPIACHVILI

Copie(s) délivrée(s)
à Me PAPIACHVILI
Me MABRIEZ
Service Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, dix Juin deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Odile SIMART, Président, assistée de Laëtitia WEGNER, Cadre greffier, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

Madame [A] [B] [T] [U]
née le 27 Septembre 1967 à [Localité 1] (SOMME), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Pierre-Marin BESNOU, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [V] [H] épouse [N]
née le 22 Avril 1947 à [Localité 2] (PAS-DE-[Localité 3]), demeurant [Adresse 2]
non comparante

Maître [I] [X], notaire associée, demeurant [Adresse 3]
non comparant

S.A.R.L. HAUTS DE FRANCE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Marion MABRIEZ, avocat au barreau de LILLE

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 03 Juin 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu le 28 novembre 2025 en l’étude de Me [I] [X], notaire à [Localité 4], Mme [A] [U] a acquis un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], cadastré section AO n°[Cadastre 1], auprès de Mme [M] [H] et M. [P] [N], moyennant le prix de 205 000 euros.

La vente était précédée d’un compromis de vente en date du 31 juillet 2025, rédigé par la SARL Hauts de France immobilier, exerçant sous l’enseigne Artois immo.

Mme [A] [U] expose qu’elle a sollicité de se voir transmettre, avant la réitération par acte authentique, la facture de révision de la toiture et la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT) relative aux panneaux photovoltaïques, expressément prévues dans le compromis de vente. Elle expose qu’elle a reçu une facture de révision de la toiture d’un montant de 150 euros TTC, dressée par la société Toit 62 couverture bardage étanchéité, portant exclusivement sur la « vérification de l’ensemble de la toiture entraînant le cimentage de l’arêtier en façade avant côté gauche ».

Mme [U] expose que l’existence d’une procédure publique d’instauration de servitudes d’utilité publique sur les eaux souterraines affectant directement la parcelle litigieuse ne lui a pas été révélée. L’enquête publique a été diligentée entre le 22 octobre et le 25 novembre 2025, après désignation de Mme [C] [Q] en qualité de commissaire enquêtrice par décision du 22 septembre 2025 par le tribunal administratif de Lille. Elle précise que les états des risques ([Localité 5]) délivrés les 28 juillet et 24 novembre 2025 ne mentionnent pas cette procédure alors que l’enquête publique se déroulait simultanément à l’établissement du second [Localité 5] tandis que l’acte authentique du 28 novembre 2025 ne comporte aucune information relative à cette enquête publique.

Mme [U] allègue avoir constaté, dès le lendemain de la signature de l’acte authentique, la survenance de plusieurs infiltrations affectant la véranda, la chambre du 1er étage et celle du 2ème étage, ainsi que plusieurs fenêtres et la porte-fenêtre coulissante de l’immeuble.

Le 2 décembre 2025, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice aux termes duquel sont relevées des infiltrations d’eau, des traces noirâtres et de l’humidité dans l’immeuble.

Des opérations d’expertise extrajudiciaires ont été confiées à M. [Z] [J], expert judiciaire, à la demande de Mme [A] [U] s’agissant d’une suspicion d’infiltration sur le mur de façade et d’un affaissement du plafond en lambris de la cuisine. Le rapport de visite du 25 mai 2026 a relevé l’existence d’une infiltration en provenance du chéneau, ayant engendré des conséquences sur les éléments structurels de l’immeuble ainsi que la présence d’un parasite. S’agissant du faux plafond de la cuisine, il a été décelé par l’expert des désordres en lien avec une charpente non conforme aux règles de l’art.

Une estimation concernant l’application d’un traitement fongicide a été chiffrée à hauteur de 13 640 euros par la société Valmi bâtiment le 20 mai 2026.

Mme [U] expose qu’elle est en situation d’invalidité et qu’elle ne dispose d’aucune solution de relogement autonome dans son ancien domicile, vendu pour financer l’acquisition du bien litigieux.

Par requête en date du 28 mai 2026, réceptionnée au greffe le 29 mai 2026, Mme [A] [U] a sollicité d’être autorisée à assigner d’heure à heure Mme [M] [H] épouse [N], la SARL Hauts de France immobilier exploitant l’enseigne Artois immo et Me [I] [X], notaire, en qualité de notaire instrumentaire des vendeurs, à l’audience de référé, aux fins de voir désigner un expert judiciaire, l’autoriser à faire réaliser les travaux urgents, condamner la SARL Hauts de France immobilier et Me [I] [X] à lui transmettre leurs attestations d’assurance responsabilité civile sous astreinte, se réserver la liquidation des astreintes et de statuer sur les dépens comme de droit.

Par ordonnance rendue le 29 mai 2026, le président du tribunal judiciaire de Béthune a autorisé Mme [A] [U] à assigner Mme [M] épouse [N], la SARL Hauts de France immobilier exploitant l’enseigne Artois immo, et Me [I] [X], notaire, à l’audience de référé du 3 juin 2026 à 14 heures, précisant que l’assignation devait être délivrée avant le 1er juin 2026 à 10 heures.

Par actes de commissaire de justice du 1er juin à 09h08, 09h20 et 09h30, Mme [A] [U] a fait assigner Mme [M] [H] épouse [N], la SARL Hauts de France immobilier, exploitant l’enseigne Artois immo, et Me [I] [X], en qualité de notaire instrumentaire des vendeurs, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de :
- désigner tel expert qu’il plaira au juge des référés, et sans préjuger de la décision souveraine de la juridiction de céans, suggérer à toutes fins utiles, pour faciliter la désignation, M. [L], expert près la cour d’appel de [Localité 6], lequel présente toutes les garanties de compétence et d’indépendance, avec pour mission :
- se faire communiquer tous documents et pièces utiles établissant les rapports de droit entre les parties en cause, et notamment les documents contractuels, administratifs, les contrats d’assurance, les diagnostics techniques, les pièces de la procédure d’instauration de SUP…
- se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 5] à [Localité 7], cadastrés sections AO n°[Cadastre 1],
- examiner les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités alléguées par la demanderesse dans la présente assignation, le cas échéant les conclusions ainsi que ses pièces ; les décrire, en indiquer la nature et l’importance,
- préciser la date d’apparition de chaque dommage et déterminer s’ils étaient connaissables ou apparents à la date du compromis (31 juillet 2025) et de l’acte authentique (28 novembre 2025),
- identifier les éventuels travaux de dissimulation effectués avant la vente, notamment la pose du sur-plancher du 1er étage,
- se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté : défaut de conception / défaut de contrôle et de surveillance du maître d’œuvre / défaut d’exécution / non-respect des règles de l’art ou des DTU / défaut de conformité contractuelle / vice des matériaux,
- se prononcer sur l’imputabilité de chacun des désordres constatés ; le cas échéant, évaluer le pourcentage de responsabilité de chaque intervenant à l’acte de construire et à la vente (vendeurs, agent immobilier, notaires, diganostiqueurs, entreprises) pour chacun des désordres constatés,
- dire si, à son avis, les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ou à compromettre sa solidité, dans l’immédiat ou à terme, s’ils l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, dissociable ou non, au sens de l’article 1792 du code civil,
- apprécier le caractère caché ou apparent des vices affectant l’immeuble à la date de la vente,
- donner son avis sur l’existence de procédures publiques susceptibles d’affecter la valeur du bien et son usage, et notamment sur la procédure d’instauration de servitudes d’utilité publique sur les eaux souterraines de [Localité 2], et évaluer la dévalorisation du bien en résultant,
- donner son avis sur la nature, le coût et la durée probable des travaux de réfection des désordres constatés, en précisant l’indice et la référence du prix de la construction publié en vigueur à la date d’évaluation,
- prescrire les mesures conservatoires définitives à mettre en œuvre sous son contrôle, conformément aux préconisations du rapport [G] du 25 mai 2026 (interdiction d’accès aux combles, étaiement provisoire de la charpente et du plancher, mise hors d’eau provisoire de la couverture),
- donner son avis sur l’éventuelle nécessité, pour Mme [U], d’un relogement provisoire, et sur le coût en résultant,
- donner son avis sur le préjudice subi par la demanderesse, en ce compris le préjudice de jouissance, le préjudice moral, les frais d’hébergement éventuels et plus généralement l’intégralité du préjudice,
- donner son avis sur les comptes présentés par les parties,
- répondre à toute question posée par les parties ; instruire tout difficulté dont la solution paraîtra utile à la manifestation de la vérité,
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités encourues,
- en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert,
- tenter de concilier les parties,
- répondre à tous dires et réquisitions des parties,
- condamner la SARL Hauts de France immobilier (Artois immo) à transmettre son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard,
- condamner Me [I] [X] à transmettre son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard,
- se réserver la liquidation des astreintes,
- statuer sur les dépens comme de droit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juin 2026.

Mme [A] [U] maintient ses demandes contenues dans son assignation, à l’exception de la demande de communication sous astreinte de l’assurance de la SARL Hauts de France immo.

Aux termes de ses conclusions soutenues à l’audience, la SARL Hauts de France immobilier exerçant sous l’enseigne Artois immo, sollicite du juge des référés de :
- juger qu’elle formule les protestations et réserves d’usage à la demande de mesure d’instruction formulée par Mme [U],
- juger qu’aucune condamnation sous astreinte ne saurait être ordonnée à son encontre,
- réserver les dépens.

Elle précise à l’audience être d’accord pour l’expertise et avoir communiqué l’attestation d’assurance sollicitée. Elle fait valoir en substance qu’aucun des désordres reprochés n’étaient visibles par l’agent immobilier, d’autant plus que les désordres auraient été constatés suite à l’emménagement de Mme [U], outre qu’il appartenait à cette dernière de diligenter une autre société pour vérifier l’état de la toiture avant la réitération de la vente. En outre, elle précise qu’aucune servitude d’utilité publique n’avait été ordonnée à la date d’établissement du compromis de vente.

Mme [M] [H] épouse [N], assignée conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ne comparaît pas.

Me [I] [X], notaire, assignée à personne, ne comparaît pas à l’audience.

Les parties présentes ont été avisées de la mise à disposition au greffe de la présente ordonnance à compter du 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’instruction

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Il ressort de l’ensemble du dossier, et notamment du rapport d’expertise extrajudiciaire en date du 25 mai 2026, corroboré par le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 2 décembre 2025, que l’immeuble acquis par Mme [A] [U] auprès notamment de Mme [M] [H] épouse [N] présente des désordres d’infiltration. Il est également relevé des désordres s’agissant de la charpente de l’immeuble.

Compte tenu de l’existence des désordres soulevés, qui seraient de nature à engager la responsabilité de la venderesse, et dès lors que seule l’intervention d’un homme de l’art peut permettre de vérifier la réalité des faits et les incidences de la situation litigieuse évoquée, il existe un motif légitime et il est de l'intérêt de l'ensemble des parties, d’établir de manière contradictoire et avant tout procès leur nature, étendue et origine, dont pourrait dépendre la solution du litige.

Le caractère légitime de la demande d'expertise résulte de la nécessité de déterminer la cause de ces désordres, afin de permettre au juge du fond éventuellement saisi de juger s'ils relèvent ou non de l'une des garanties dont bénéficie Mme [A] [U].

La mission d'expertise ne pouvant pas présenter un caractère général, mais devant porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l'appui de la demande d'expertise, elle sera ordonnée selon les termes visés au dispositif de la présente ordonnance.
S’agissant de la demande d’expertise judiciaire à l’égard de la SARL Hauts de France immobilier, agence immobilière ayant rédigé le compromis de vente, il ne peut être, à ce stade, exclu que sa responsabilité ne puisse être recherchée alors que cette dernière est tenue d’un devoir de conseil à l’égard du futur acquéreur.

Ainsi, il est justifié un motif légitime tendant à ce que la SARL Hauts de France immobilier, qui ne s’y oppose pas par ailleurs, participe aux opérations d’expertise.

Enfin, Mme [A] [U] sollicite également que l’expertise soit rendue au contradictoire du notaire ayant instrumenté l’acte de vente, Me [I] [X], dont la responsabilité pourrait être recherchée au titre de son devoir de conseil.

S’il est constant que la responsabilité éventuelle du notaire quant à un manquement à un devoir d’information ne relève pas de l’appréciation d’un expert judiciaire, alors que l’analyse des actes et de leur portée juridique relève manifestement de l’appréciation du juge du fond, il est justifié d’un motif légitime à ce qu’elle participe auxdites opérations compte tenu du chef de mission sollicité tendant à l’évaluation de la dévalorisation du bien découlant de la procédure d’instauration de servitudes d’utilité publique sur les eaux souterraines de la commune de [Localité 2].

Les frais d’expertise seront avancés par Mme [U], demanderesse à l’expertise judiciaire.

Sur l'autorisation de pratiquer des travaux

D'une part, sur le plan de la légalité, une telle autorisation excède les pouvoirs que tient le juge des référés du seul article 145 du code de procédure civile, dont l'objet exclusif est d'ordonner une mesure d'instruction.

Autoriser de tels travaux ressort en réalité des mesures conservatoires ou de remise en état, qui peuvent être ordonnées dans le cadre d'une procédure diligentée sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile, mais seulement à condition que les mesures sollicitées soient déterminées ou déterminables.

Les conditions de l'article 835 du code de procédure civile ne sont pas davantage remplies : en effet, l'existence d'un dommage imminent n'est par définition pas établie dans le cadre d'une telle demande visant des travaux dont tant la nécessité que l'urgence sont en l'état hypothétiques.

D'autre part, sur le plan de l'opportunité, autoriser par anticipation une telle substitution ne paraît pas adaptée, alors qu'une telle délégation opérée par le juge au profit de l'expert méconnaît l'office de la juridiction, dont le contrôle doit s'effectuer sur la nature et le coût des travaux qu'elle ordonne ou autorise. Il est en définitive nécessaire qu'un débat judiciaire puisse intervenir sur une telle question si l'hypothèse se réalise, l'urgence étant traitée dans le cadre d'une instance spécifique.

Dans ces conditions, il convient de débouter Mme [A] [U] sur ce point.

Sur les demandes de communication sous astreinte

Mme [A] [U] indique abandonner sa demande de communication sous astreinte de l’attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle à l’égard de la SARL Hauts de France immobilier, produite dans le cadre de la présente instance.

En revanche, elle forme également une telle demande à l’égard de Me [I] [X], notaire instrumentaire des vendeurs, au visa des articles 11 et 138 du code de procédure civile.

L’article 145 du code de procédure civile, également visé par la demanderesse, permet d’imposer une communication de pièces dans la perspective d’un procès à venir.

Me [I] [X], notaire, non comparante, est tenue de souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Elle sera condamnée à transmettre à Mme [A] [U] son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sans qu’il n’apparaisse nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte.

La demande tendant à voir le juge de céans se réserver la liquidation de l’astreinte est, partant, devenue sans objet.

Sur les dépens

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [A] [U] aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS