TJ 44109, 7 mai 2026, RG 25/03859

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. [L] [M]
10 Boulevard Charles Gautier
44803 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [W] [E] [K]
Logement 9
10 Impasse du Lubéron
44470 THOUARÉ-SUR-LOIRE

représentée par Maître Stéphane VALLEE, avocat au barreau de NANTES

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 22 janvier 2026
date des débats : 05 mars 2026
délibéré au : 07 mai 2026

RG N° N° RG 25/03859 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OE6M

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART
CCC à Maître Stéphane VALLEE + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mars 2014, la société anonyme d’HLM [L] [M] a donné à bail à Madame [X] [K] un logement situé 10 impasse du Lubéron, rez-de-chaussée, appartement n°9 à THOUARE SUR LOIRE (44470) et ses accessoires.

Par décision du 7 novembre 2019, le Tribunal d’Instance de Nantes a suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé la locataire à apurer une dette locative de 6 481,11 euros en 36 mensualités.

Par décision du 12 décembre 2019, le Tribunal d’Instance de Nantes a, dans le cadre d’une procédure de surendettement, a échelonné le paiement de la dette de loyer de Madame [X] [K] envers [L] [M] par 37 mensualités de 29 euros et a effacé le restant de la dette (6 006,33 euros).

Le 2 octobre 2020, [L] [M] a fait délivrer à la locataire un commandement de quitter les lieux dans un délai de deux mois.

Suivant acte sous seing privé en date du 10 novembre 2022, la société anonyme d’HLM [L] [M] a de nouveau donné à bail à Madame [X] [K] le logement situé 10 impasse du Lubéron, rez-de-chaussée, appartement n°9 à THOUARE SUR LOIRE (44470) et ses accessoires.

Le 27 mars 2025, [L] [M] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, la mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2 312,71 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 24 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 20 octobre 2025, [L] [M] a fait assigner Madame [X] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

Constater à compter du 27 mai 2025 pour défaut de paiement la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 1er novembre 2022 entre les parties ;
A titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail; Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [X] [K] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner Madame [X] [K] au paiement de la somme de 5 377,43 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner Madame [X] [K] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisables dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 27 mai 2025 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
Rappeler à la locataire qu’elle reste tenue au paiement de son loyer courant de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification de ce jugement ;
Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyers courants à compter de la date d’audience de jugement ou d’un seul acompte de la dette locative, arrêtée par le tribunal dans son jugement et que dans ce cas, les baux seront résiliés de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;
Condamner Madame [X] [K] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;
Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

A l’issue d’un renvoi lors de l’audience du 22 janvier 2026, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mars 2026, lors de laquelle [L] [M], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 8 116,24 euros arrêté au 2 mars 2026. La société anonyme d’HLM a précisé que le montant du loyer est actuellement de 586,36 euros par mois. Elle a indiqué que malgré un règlement de 150 euros le 2 mars 2026, la locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer et a précisé que la locataire justifie d’une assurance depuis le 4 mars 2026. Par ailleurs, elle a rappelé qu’antérieurement à cette procédure, plusieurs décisions judiciaires sont intervenues et notamment une procédure de surendettement en 2019. Elle a aussi soulevé la patience dont elle a fait preuve vis-à-vis de la locataire ayant conduit à lui donner à bail un nouveau logement. Enfin, compte tenu de l’absence de reprise des paiements, elle s’est opposée à toutes demandes de délais de paiement.

Madame [X] [K], représentée par son conseil, a exposé sa situation personnelle et financière, indiquant avoir deux enfants majeurs dont l’un d’entre eux est handicapé, être reconnue travailleur handicapé, percevoir le revenu de solidarité active et avoir sollicité l’allocation aux adultes handicapés. Par ailleurs, elle a indiqué que les allocations versées par la Caisse d’allocations familiales ont été suspendues entre septembre 2024 et janvier 2025. Elle a déclaré avoir repris le paiement et avoir versé 150 euros récemment et a proposé de verser la somme de 50 euros par mois en plus de son loyer afin de pouvoir rester dans les lieux. Par l’intermédiaire de son Conseil, elle a proposé de justifier d’une somme supplémentaire dans le cours du délibéré en vue de justifier de sa véritable volonté des rester dans les lieux, proposition acceptée par la présidente lors de l’audience.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

Par deux notes en délibéré en date des 27 mars et 23 avril 2026, Madame [X] [K] a transmis, par l’intermédiaire de son conseil, la preuve d’avoir effectué des versements de 150 euros le 2 mars 2026, de 436 euros le 25 mars 2026 et enfin de 586 euros le 13 avril 2026.

[L] [M], par l’intermédiaire de son conseil, a répondu par deux notes en délibéré des 27 mars et 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 20 octobre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience.

En outre, [L] [M] justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 26 juillet 2024, la Caisse ayant accusé réception de la saisine le 23 août 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 10 novembre 2022 étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

Dès lors, Madame [X] [K], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [X] [K] sera par ailleurs condamnée à payer à la société [L] [M] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 627,35 euros, et ce à compter de l’échéance de mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation selon les termes du contrat.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société [L] [M] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 10 novembre 2022.

Le décompte actualisé versé en cours de délibéré laisse apparaître un solde débiteur de 7 721,59 euros au 27 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse, somme comprenant les récents paiements effectués par la locataire.

Il convient de déduire de ce montant les frais de procédure d’un montant de 319,92 euros (140,95 euros + 178,97 euros), qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens.

Madame [X] [K] n’a pas contesté le montant.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l'organisme d'habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme calcule un supplément de loyer sur la base d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L'article L441-9 du même code prévoit que « l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

La bailleresse produit en effet deux courriers simples qu’elle aurait adressé à Madame [X] [K] les 5 septembre et 17 octobre 2025 pour lui demander de répondre à l’enquête annuelle obligatoire relative au supplément de loyer solidarité et de transmettre son avis d’impôt 2025 sur les revenus 2024.

La bailleresse produit un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 17 octobre 2025 dans lequel il est indiqué que l’officier ministériel a constaté que le contenu des enveloppes destinées à être envoyées aux locataires d’[L] Habitations, prélevées au hasard, était identique. Elles contiennent toutes un courrier ayant pour objet « Enquête ressources et occupation du parc social 2026 – Mise en demeure » ainsi qu’une enveloppe destinée au retour de l’enquête. Dans la liste des plis vérifiés par le commissaire de justice, le nom de Madame [X] [K] n’apparait pas.

Enfin, il n’est justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire.

Dès lors, la bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir effectivement adressé à la locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation et de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, formalité substantielle.

Ainsi, la SA [L] [M] ne peut prétendre au paiement des sommes de 25 euros correspondant à des frais de dossier pour l'enquête et de 30,48 euros correspondant à l'ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 euros chacune par mois appliquées à la locataire sur les périodes allant de janvier à février 2024 et de janvier à février 2026 (7,62 x 4).

En conséquence, Madame [X] [K] sera condamnée à payer à la société [L] [M] la somme de 7 346,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 avril 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, par deux notes en délibéré en date des 27 mars et 23 avril 2026, Madame [X] [K] justifie avoir effectué trois paiements de 150 euros le 2 mars, de 436 euros le 25 mars 2026 et enfin de 586 euros le 13 avril 2024 lesquels apparaissent sur le décompte actualisé versé le 27 avril 2026 par le bailleur.

Or il ressort de ce même décompte que les loyers de février et mars 2026 s’élèvent à la somme de 627,35 euros, charges comprises.

Dès lors, les versements effectués par la locataire ne suffisent pas à couvrir l’intégralité de chaque échéance.

De plus, il ressort du diagnostic social et financier que la locataire rencontre des difficultés financières depuis plusieurs années. Celle-ci ne perçoit le Revenu de solidarité active et les allocations logement que de manière irrégulière et a accumulé des dettes de loyers et d’énergie. Par ailleurs, il est indiqué qu’elle n’a aucune ressource et qu’elle a fait l’objet d’une procédure de surendettement. Sur le plan professionnel, la locataire a créé une entreprise de tricot mais cette activité ne lui permet pas de percevoir de revenu. Enfin, d’après le bilan financier du ménage, Madame [X] [K] a un reste à vivre mensuel négatif.

Lors de l’audience, Madame [X] [K] propose de verser la somme de 50 euros en sus de loyer courant, ce à quoi le bailleur s’oppose.

Au regard de ces éléments, en l'absence de reprise du paiement intégral des loyers, la locataire n’étant pas en situation de régler sa dette locative et compte tenu du refus du bailleur, la demande de délais de paiement suspensifs de Madame [X] [K] sera rejetée, aucune des conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant remplie.

Par ailleurs, en application de l'alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil, Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la locataire a expliqué lors de l’audience et lors de la rédaction du diagnostic social et financier qu’elle a une situation familiale délicate. Elle a en effet ses deux enfants majeurs à charge dont l’un est handicapé et est elle-même reconnue travailleur handicapé. De plus, les difficultés financières de la locataire résultent en partie des versements irréguliers du Revenu de solidarité active et des allocations. Enfin, bien que les derniers versements aient été effectués par la mère de la locataire, ils témoignent d’un véritable effort de régularisation de sa situation.

Dès lors, compte tenu de la situation financière de la locataire, il convient d’accorder à Madame [X] [K] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil d’un montant supérieur à la somme proposée par la locataire lors de l’audience, celle-ci étant insuffisante à solder la dette dans un délai de 24 mois.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [X] [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter [L] [M] de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :